[摘要] 2014年，中國房地產市場出現了與以往不同的變化。統計數字顯示，商品房的銷售面積和銷售金額雙雙下降，投資增速大幅下滑，房價結束了2013年的火爆上漲態勢，各地政府也紛紛取消限購限貸政策。房地產市場的這種情形是暫時的周期性波動還是出現了歷史性拐點？2015年中國房地產將向何處走？這些問題成為社會普遍關註的焦點。
●房地產的利潤一年比一年少，特別是2014年，許多開發企業，包括上市公司，為了去庫存采取以價換量，所以利潤壓得很低，有的樓盤幾乎不賺錢。2015年以後十年，甚至十五年，中國的房地產仍然會處在這樣的環境當中，而這樣的態勢才是真正的房地產新常態。
●2014年樓市調控政策逐步常態化，未來房地產政策將更加尊重房地產發展規律和地區差異性實際，逐步建立分類調控，分級施政的房地產調控體系。
●大城市，特別是一線城市和重點二線城市，2015年年中往上走，回升走穩的可能性很大。有些中小城市，速度慢一點，但總體上來說也會看穩。
2014年，中國房地產市場出現了與以往不同的變化。統計數字顯示，商品房的銷售面積和銷售金額雙雙下降，投資增速大幅下滑，房價結束了2013年的火爆上漲態勢，各地政府也紛紛取消限購限貸政策。房地產市場的這種情形是暫時的周期性波動還是出現了歷史性拐點？2015年中國房地產將向何處走？這些問題成為社會普遍關註的焦點。
在日前舉行的“第六屆中國經濟前瞻論壇”上，國務院發展研究中心副主任劉世錦、全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌、中國房地產業協會名譽副會長朱中一等著名專家學者就上述問題發表了各自的觀點。
中國房地產市場迎來轉折點
“我們的觀點非常明確，2014年房地產出現了回落，這就是歷史性的拐點，依據在什麽地方？根據研究測算，構成中國房地產70%的城鎮住宅年需求峰值是1200-1300萬套，這個數值在2014年基本達到了，達到了之後就逐步走平、逐步下行。”國務院發展研究中心副主任劉世錦表示。
劉世錦認為，中國經濟正處於由10%左右的高速增長向中高速增長轉變的過程中，現在是進行時，不是完成時，這個“底”現在還沒有找到。什麽時候才能完成“探底”？這裏有一個簡化的分析邏輯。中國的高增長主要依賴高投資，高投資主要包括基礎設施、房地產和制造業三個領域的投資。近些年來，基礎設施占投資比重為20%-25%，房地產為25%左右，制造業則在30%以上，三項合起來可以占投資的80%-85%。其中，制造業投資又直接依賴於基礎設施投資、房地產投資和出口。所以，中國經濟的高增長要調整到位，主要是高投資要調整到位。通俗地說，也就是出口、基礎設施、房地產這三只“靴子”要相繼落地。
目前，基礎設施建設和出口都基本觸底。只靴子，也就是基礎設施投資已基本觸底，投資的峰值期在2000年左右。第二只靴子，出口也已經落地了，過去經常是20%以上的高速增長，以後是5%—10%。現在就是第三只靴子，也就是房地產，已經出現了回落。
對此，全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌也認為，隨著中國經濟進入新常態，中國的樓市也進入新時代。“從數據可以看出，2014年的中國房地產市場已明顯下行。如果說過去十年到十五年是中國房地產的‘黃金時代’，那從2014年開始這個時代已經一去不復返，我們吻別了‘黃金時代’，將迎來一個新時代，我把它叫‘白銀時代’。”
顧雲昌認為，“白銀時代”的大標誌是房地產市場的“變態”，“這個變態就是說，過去的房地產市場是賣方市場，理論上講是供不應求。現在的市場是買方市場，供大於求，表現出來庫存大幅增加。”
“不過，正像李總理在達沃斯論壇上講的那樣，在城鎮化過程中，中國房地產市場的剛性需求還是長期的，雖然已經沒有了住房制度改革、人口紅利爆發出來的巨大需求，但是我們還有穩步向前的城鎮化進程。城市人口還在不斷膨脹，農村人口不斷向城鎮轉移，將來已經轉移到城市的人口由常住人口會變成戶籍人口，變成市民，這會不斷持續爆發出對房地產的需求。所以，對住房市場而言，還有一段發展時間，還有長期的剛性需求。”顧雲昌同時強調，房地產市場不僅包括住宅市場，還包括商業地產、旅遊地產、產業地產、文化地產，在未來的“白銀時代”仍然有很大的發展空間。
顧雲昌進一步指出，“白銀時代”與“黃金時代”相比，有幾個特點：首先是競爭加劇。許多房子賣不出去了；其次是洗牌加快。全國原來有八九萬家開發企業，這幾年每年減少一萬家左右。在看到萬科、綠地等大型企業銷售額達到兩千億的同時，也要看到更多的中小企業在逐漸被淘汰，消亡。後是利潤減薄。房地產的利潤一年比一年少，特別是2014年，許多開發企業，包括上市公司，為了去庫存采取以價換量，所以利潤壓得很低，有的樓盤幾乎不賺錢。2015年以後十年，甚至十五年，中國的房地產仍然會處在這樣的環境當中，而這樣的態勢才是真正的房地產新常態。
房地產市場分化將加劇
近兩年，中國房地產市場出現了一個明顯的特征——分化。在北上廣深等一線城市房子供給依然短缺，房價依然堅挺之時，有些三、四線城市房子已經供大於求，出現了嚴重的產能過剩。
該如何看待這種分化？中國房地產業協會名譽副會長朱中一表示，房地產的差異性是客觀現實。因為房地產是不動產，地區差異也引發了房地產的差異。房地產的差異主要是在2010年以後開始凸顯，“在一線城市采取了限購、限價、限貸政策後，大企業紛紛到三、四線城市去拿地。而三、四線城市的地方政府對房地產開發熱情日益增加，這些疊加造成了地區差異性拉大。這個問題從地區差異性來說是長期的，從消化存量來說也是階段性的。”
顧雲昌認為，房地產市場之所以出現分化，除了和房地產本身的特點有關外，和城鎮化進程也密切相關。“我們正處在城鎮化的高峰當中，大量的人口往城市湧，凈流入的人口很多，但是土地供應有限，造成了大城市供求關系緊張。而在中小城市，進入的人口並不多，主要是往外走，土地供應量又很多。”
顧雲昌將中國房地產市場的“黃金時代”分為三個階段：階段，從1998年到2003年是起步階段，第二階段，從2003年到2008年是發展階段，那時候缺房，需要大量蓋房子，供不應求，房價大幅上漲，加上貨幣政策的原因。第三階段，從2008年開始，供應量逐步增加的同時，房價往上走。“在這當中，由於采取了寬松的貨幣政策，M2大量增加，導致了大量的資金流入房地產市場，房價大幅上漲。那時候，盡管需求量很大，但是供應量更大，因為地方政府的土地財政要滿足四萬億投資。錢從哪兒來？主要靠賣地，靠土地抵押。2010年以後房地產供應量越來越多，已經蘊藏了很大的問題，原有的政策對房地產的影響，在三四線城市已經顯現出來，導致了不同城市的分化。
朱中一提出，解決辦法有兩個：一是各地要減少房地產開發的盲目性，希望地方政府制定住房發展規劃和保障性住房規劃，引導企業理性開發。二是強化分類調控當中的地方責任，如果這個工作做好了，地方可能會逐步消化。
朱中一表示，2014年樓市調控政策逐步常態化，未來房地產政策將更加尊重房地產發展規律和地區差異性實際，逐步建立分類調控，分級施政的房地產調控體系。2013年起實施的分類調控已取得了一定的成效。下一步，應進一步明確分類調控的內容，中央政府、省級政府及市、縣政府在分類調控中的職責，特別應賦予市、縣政府更多的權限與責任，同時應明確地方政府在分類調控中的底線。
房地產回溫需金融政策支持
展望2015年及今後一段時間，劉世錦指出，從全國來講，房價有一定幅度的回落，但房價從來不是全國性的特征，而是區域性的特征。房地產的回落，到底是短期之內快速落到底還是在波動中逐步回落，現在還吃不準。從國際經驗來看，這兩種情況都有，中國到底是什麽形態，還需要關註。高投資、高增長觸底時間，估計還有一、兩年的時間，多不超過三年。
顧雲昌判斷，房地產市場正在軟著陸，離底不太遠了，在2015年靴子落地是可能的，而且可能就在年底的時候。
“如果說舊常態主要的任務是壓房價，增加住房供應，遏制投資投機需求。那麽，到了新常態，如果繼續沿用這樣的方法顯然錯了，舊常態時候買的船票上不了新常態的船了。我們現在的主要任務是穩定住房消費。”
從住房消費來看，2014年老百姓購買住房的數量比2013年下降了7%-8%，如果說我們在2015年能夠在2014年的基礎上不再繼續下滑，保持2014年的狀態，甚至有所回升，是否意味著住房消費就基本穩定下來了，就是我們的投資增長不至於出現大幅度下滑，整個市場平穩下來了，這是屬於市場靴子落地的過程。
從統計數字顯示和市場表現來看，在央行9.30新政出臺後，經過前一段各地的松綁和央行、國務院的松綁，房地產市場已經發生了明顯的變化，特別是一線城市和重點二線城市，房地產市場開始走穩，或者說下滑的勢頭開始抑制。房價的環比下降幅度也在減緩，投資增長的下滑速度也在減緩，所以有理由認為，房地產市場正在軟著陸的過程中，也可能在今年年底能夠軟著陸。
顧雲昌指出，對房地產市場的判斷要看兩個坐標：個是時間坐標，第二個是城市坐標。根據這兩個坐標分析，基本是看穩2015。
看穩中有兩種判斷，一種判斷認為，根據這一輪市場變化，2015年年中，特別是到了三季度整個房地產市場會止跌回穩，也可能在2016年將是一個好的年份。依據是2014年開發商拿地數量減少14%，新開工面積下降14%，這兩個下降意味著2015年下半年以後的供應量不會像過去那麽高。“少拿地少開工了，但需求經過這一段預期改變而上升，會造成市場供求關系的相對平穩。2015年下半年，特別是三季度以後好轉的可能性很大，2016年會比較穩定。”
第二種判斷認為，現在的庫存很大，待售面積已經達到16億平方米，特別是那些中小城市，前幾年拼命拿地，沒有規劃的中小城市庫存量非常大，所以2015年，甚至2016年是消化庫存的一年，這些城市房地產要想起來不太容易。
“綜合起來，我認為在大城市，特別是一線城市和重點二線城市，2015年年中往上走，回升走穩的可能性很大。有些中小城市，速度慢一點，但總體上來說也會看穩，等待住房市場穩定下來了，靴子就落地了。其實金融和房地產的關系非常密切，2013年中國的房地產銷售額同比增長26%，個人住房抵押貸款增加了33%，去年個人住房抵押貸款負增長，房地產銷售額下降了6%、7%。我認為，金融決定市場的冷熱，所以金融政策對房地產的作用太大了，如果我們的貨幣政策相對寬松些，真正把首套房利率進一步降下來，房地產回升回暖，對穩定住房消費更有用。所以我更大的希望是寄托在貨幣政策，金融環境的變化上。”
朱中一認為，2015年的貨幣政策可能也會比2014年寬松一點。但是因為國家層面明確了不會采取大水漫灌的政策，所以會有所傾斜。
從銷售情況來看，一、二線城市可能會企穩，三四線城市沒有把握。那麽大的庫存量怎麽消化？企業的資金越來越緊張怎麽辦？今年三、四線城市，尤其是中小企業，優勝劣汰的步伐會加快。此外，一些新的業態和一些有潛力的企業還是有機會的，比如住宅市場上的新業態，旅遊地產、養老地產。中國的城鎮化正在進行，市場需求還是有的。一些企業需要調整布局，企業的結構調整中，有一些業態也在調整，產品也在調整，去年比較強調的是剛需，現在改善性需求的比例會比較大，因此，房地產企業還有文章可以做，甚至還可有較大的文章可做。
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