[摘要] 2010年時，劉先生在中介的介紹下，以2萬多美元拍下一套海外房産，覺得很便宜。誰知買房後，劉先生才發現，房子不僅舊，地段又偏僻，翻新花掉的錢都與買房錢差不多了。另外，由于房子是在“窮人區”，租客經常不按時繳租金，甚至“白住”。
2010年時，劉先生在中介的介紹下，以2萬多美元拍下一套海外房産，覺得很便宜。誰知買房後，劉先生才發現，房子不僅舊，地段又偏僻，翻新花掉的錢都與買房錢差不多了。另外，由于房子是在“窮人區”，租客經常不按時繳租金，甚至“白住”。
嘉豐瑞德
近年來，隨著國內購房限制條件增多、空間減小等因素的影響，國內興起了投資海外房産的熱潮，有爲追求投資高的，有爲海外移民的，也有爲子女在國外上學的……但是不管投資海外房産爲哪般，投資風險不容小觑。
劉先生是嘉豐瑞德俱樂部的一員，就海外房産投資風險，他講述了自己失敗的一段經曆。2010年時，劉先生在中介的介紹下，以2萬多美元拍下一套海外房産，覺得很便宜。誰知買房後，劉先生才發現，房子不僅舊，地段又偏僻。爲了能用租金抵消日常房子的維護費用和稅費，便對房子進行了翻新，花掉的錢都與買房錢差不多了。另外，由于房子是在“窮人區”，租客經常不按時繳租金，甚至“白住”，而他不可能爲了租金，坐飛機去國外打官司。劉先生也曾想過把房子賣掉，但是賣房需6%的中介手續費，算下來終還要虧本，現今劉先生對此次投資後悔不已。
海外房産投資，作爲當下一種高端的新興投資方式，確實很誘人，但是風險也不小。不過，如果妳對投資海外房産感興趣，除了清楚妳的投資需求和目的，以下6個問題妳好提前知道。
問題一：該國整體的投資環境如何？
妳首先需對該國的投資環境有所了解。國家政治和經濟形勢形式是否穩定，房産市場是否呈健康的發展態勢，要能准確地掌握該國市場的變化情況，以及是否對非本國居民買房有限購，稅收以及彙率變化情況如何等等，了解這些問題對海外房産投資者非常重要。
投資者還需要了解清楚該國房屋租售比（即月租金和所買房産價值的比值），確定自己的投資方向。若租售比值小，以投資買房，低買高賣形式較好；反之比值越大，以出租，來獲得穩定的較好。一般像人口密集、教育等優質公共資源豐富的國家，租金回報率較高一些，比如美國德克薩斯州租金回報率一般在10%左右。租金高，那麽以租售的形式進行投資來獲得比較合適。
問題二：該國買房有哪些優惠政策？
妳需要了解各國的買房優惠政策，這能幫助投資者減輕買房的壓力，減少投資成本，賺取更多。比如澳大利亞和加拿大等國家，非本國居民買房，申請銀行的按揭貸款的利率能享受與本地居民同等待遇，貸款政策非常優惠寬松；像塞浦路斯，規定非歐盟國家居民只要購置30萬歐元或以上的房産，即可獲得該國居留權，享受本國公民待遇；還有希臘、西班牙等國也有類似的政策，這對想海外移民，想讓子女在國外上學的人來說，是一大益處。
問題三：該國的土地使用年限是多少？
由于土地制度不同，各個國家的土地所有權也有所不同。我國的土地是國家所有，土地只能轉讓使用權，土地使用權爲70年。而海外很多國家土地都爲私有制，一般來說購買了該國的住房時，也就獲得了土地的産權。
但是投資者不可掉以輕心，也有個別國家有特別規定，比如泰國的房産土地使用年限是90年，到期後得歸還給政府。比方說在泰國買了別人居住過10年的二手房，有可能房屋建造時間跟拿到土地使用權的時間不一致，很可能是很早前就拿到土地使用權，只是近10年才建房，即居住了10年，但其實剩下的土地使用年限已不足60年。
問題四：該房産的地段如何？是否具有空間？
很多海外房産，買即可獲得土地的産權，甚至可以順利移民。所以投資海外房産，可能關心多的並不是産權和房産的質量好壞問題，房産所占土地的前景和投資價值才是關鍵。
對此，理財師表示，在投資海外房産時，投資者仍需選擇大城市、好地段的房産，這樣未來在保值、增值方面更具優勢。但同時要注意兩點，一是充分評估當地房産的市值，避免買到有水分的房産；二是要選擇該國的大城市，這樣的投資才有保障。
問題五：購買該國房産需繳納哪些稅費？
現今，不少海外國家，房價可能並不高，但在購房、持有、出售環節，成本很高。比如投資加拿大房産，購房時，需繳納貨品與服務稅，還有土地轉讓稅、省銷售稅以及驗房費、補費、保險費和中介費等，這些費用約爲房價的10%左右。房産持有階段，還要向政府繳納稅，如多倫多的稅率，現今約爲房價的1%左右；出售時，還要繳納各種稅費，比如增值稅、房屋轉讓費、中介費、驗房費等等，這些費用積累起來就會攤薄投資的終實際。
問題六：小心房産中介從中使詐
很多房産中介爲了推銷海外房産，宣傳時故意誇大其辭，比如說在葡萄牙買50萬歐元以上房産，24小時內就可辦理完手續，平均每年只需居住7天，就可享受在該國永遠居住的權利。而房産中介對其中投資者還需通過葡語A2考試，才能獲該國國籍的資格一事，只字不提。還有海外投資地産坐享超50%的，房産中介對國家形勢、政策、各種稅費以及房屋地段如何等也不提，這也是本文一開始提到的嘉豐瑞德俱樂部會員劉先生在海外房産投資失敗的關鍵原因所在。
當投資者遇到不良中介，投資被騙的案件就會時有發生。所以，嘉豐瑞德理財師提醒投資者，進行海外房産投資時，一定不要輕信任何人，好自己能親自去看房産，去了解，多咨詢投資專家和成功投資人士，防止中介從中使詐。
海外置業考慮清楚再決定
投資海外房産，一定要做到充分調查和考量後再做投資，先要了解該國整體的投資環境，然後對房産的地段、周圍配套情況等進行了解。在買房過程中，可以邀請一些專業投資理財專家、信譽好的中介機構或房産投資的專業人士，幫助妳考量房産的各個情況，並充分了解該國的貸款政策、稅費等。另外，國外的政治風險也是需要海外房産投資者重點注意的地方，該國與我國的關系如何，對華政策如何等等，這些也都是在投資前必須摸清的家底。
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