[摘要] 已執行9年的“90/70”政策正在從全國性樓市調控中逐步退出。繼南京、杭州、天津在去年修正或取消該政策後，日前四川也宣布對地方政府住房消費政策進行集中清理，其中便包括“90/70”政策。
已執行9年的“90/70”政策正在從全國性樓市調控中逐步退出。繼南京、杭州、天津在去年修正或取消該政策後，日前四川也宣布對地方政府住房消費政策進行集中清理，其中便包括“90/70”政策。
實際上，這一針對新建住房結構比例的硬性規定，出台後不久便在不少城市中被房地産開發商、地方相關部門合力“規避”。從執行的“名存實亡”到多地“公開取消”，“90/70”政策的退出正折射著近年來樓市結構的調整，以及“去行政化”調控思路的轉變。
名存實亡的“90/70”政策
“90/70”政策，是指2006年爲調控樓市過快上漲，政府出台“國六條”調控樓市，其中就新建住房結構比例作出的規定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建築面積90平米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
可是，這一以降低購房總價、支持剛需購房爲初衷的政策，並未得到徹底落實。多位房地産人士向中新網房産頻道透露，其實“90/70”政策在很多地方早已形同虛設。
“房地産開發商並不願意執行這一不符合市場規律的政策”，中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞向中新網房産頻道表示，因爲徹底執行很可能會面臨沒有市場、較少利潤的局面。于是，“開發商會有很多變通的方法去肢解政策”。
開發商對70/90政策的變相“篡改”，催生了一批“一房N證”的新建商品房，即一套房子兩個或多個産權證。據中新網房産頻道了解，在限購政策出台之前，很多二三線城市中，類似兩套60平米組合成一套120平米的房子的現象比較普遍，一線城市則相對較少。
比較極端的例子是，據經濟觀察報2007年報道，溫州一別墅樓盤爲保證在70/90政策下通過審批，將一套600多平米的別墅分割成8套，用連廊、花架、車庫等進行連接。
根據業內人士分析，開發商一房多證有一定政策風險，而購房者購買這樣的房子也會爲貸款、轉讓帶來不少麻煩，買賣過程中也多存在隱瞞、欺騙等諸多問題。“開發商此類規避方法在限購政策出台前較常見，限購後“90/70”政策基本也不執行了。”中原地産首席分析師張大偉說。
“開發商喊的多，落實的少，監管部門也是睜一只眼閉一只眼。”牛鳳瑞說，政策出台以來多數地方政府彈性化執行，“這對上是違反政策，但對下卻符合實際”。
公開取消“90/70”呼聲漸起
自2014年以來，業內對于“90/70”政策取消的呼聲日益增多，一些地方已公開出台新政修正或取消這一先前已被變相規避、名存實亡的調控政策。
2014年2月，南京出台住宅用地“90/ 50”政策，明確規定在商品房用地出讓時，90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得小于50%。
杭州也在去年7月對這一政策進行了“口頭調整”。據杭州市國土資源局相關部門人士介紹，從去年7月份開始，杭州新挂牌的土地不再對産品戶型的套型建築面積進行限定。
更爲大膽直接的是天津。去年10月17日，天津在明確取消房地産限購的同時，宣布調整“90平方米以下戶型占70%以上”等限制性規定，至此天津“90/70”政策公開取消。
日前，四川省宣布對地方政府住房消費政策進行集中清理，全面取消包括限購、限價、“90/70”等在內的行政幹預政策，並表示鼓勵開發企業根據區域城市功能定位和市場需求設計適銷對路的産品。
“明確取消‘90/70’政策，是政府的一種勇氣。”在牛鳳瑞看來，過去有很多房地産政策在發現不符合實際的情況下，既不執行也不廢除，這並不利于市場的平穩規範運行。
市場變化“90/70”是廢是留？
雖然近幾年來在地方執行中往往“陽奉陰違”，2006年發布的“90/70”政策對房地産市場結構的改變仍起到了不小的作用，剛需小戶型房源數量在樓市存量中整體攀升。
以北京爲例，根據亞豪機構提供的數據，自2007年開始，北京商品住宅供應中90平米以下産品已占到了市場總供量的50%，如果再加上曆年供應的保障房，足以超過當年住宅總供應的70%。而一些二三線城市，在2014年甚至出現了較高比例的小戶型房源積壓。
如果說之前“90/70”政策的“名存實亡”更多源于開發商自身的“逐利”，那麽如今多地公開取消該政策，則是基于近兩年房地産市場形勢的變化。
“房地産市場需求改變，‘90/70’政策已失去了繼續存在的必要性。”在郭毅看來，2013、2014年一些二三線城市産業萎靡、人口紅利喪失，區域房地産市場以中産階層的改善型消費爲主，中小戶型房源需求已大幅下滑。“‘90/70’成爲了制約二三線城市樓市供需結構合理化的不合理政策。”
然而，從今年房地産“去行政化”調控思路來看，無論是限購的取消，還是限貸的放寬，均在一定程度上刺激著改善性住房需求的釋放。“居民有居住條件改善的需求，這是曆史的大趨勢。”牛鳳瑞說。
關于“90/70”政策的退出方式，郭毅認爲，在分類調控的大方向下，應各地根據自身房地産市場發展狀況或不調、或微調、或取消。“在二三線城市應加以調整，而在外來人口基數較大的一線城市，在供不應求、房價上漲動力較強背景下，90/70政策應繼續執行。”
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