[摘要] “2015年的市場肯定要比2014年要好。”時隔一年，當泰禾集團董事長黃其森再次以全國政協委員的身份坐在記者面前時，他的神情比去年輕松不少。基于這樣的行業判斷，去年提出自住型商品房應在全國推行的黃其森，今年帶來的則是建議放松總價千萬以上豪宅限購、自住型商品房可適時退出等一系列“寬松”提案。
“2015年的市場肯定要比2014年要好。”時隔一年，當泰禾集團董事長黃其森再次以全國政協委員的身份坐在記者面前時，他的神情比去年輕松不少。基于這樣的行業判斷，去年提出自住型商品房應在全國推行的黃其森，今年帶來的則是建議放松總價千萬以上豪宅限購、自住型商品房可適時退出等一系列“寬松”提案。
“隨著房價的走緩，一線城市土地價格不斷攀升，開發商只能往高端做，限購松綁是豪宅的出口，也是土地拍賣的出口。”黃其森坦言，“同時，自住型商品房政策價格優勢正在不斷減弱，導致棄購現象大量增加。加之規劃與戶型設計的瑕疵、地段偏遠、配套不足、未來出售的種種限制等問題，讓自住房原本優勢的吸引力大幅下降。”
“豪宅不做也要做”
泰禾集團此前以“黑馬”之勢，在北京、上海等土地市場上高歌猛進，但其地産業務一直專注高端市場。在黃其森看來，改善性住房需求的釋放是個長期過程，中國的房地産市場依然大有作爲。
“我們還是要對房地産有信心，去年房地産的銷售數據是七八萬億，這個規模還是很大的，目前來說沒有哪個行業能替代。”黃其森指出。
去年黃其森就曾建議，放寬對可售商品房預售價格的管制，允許開發商自主定價，並適時解除對高端樓盤的限購，如此既促進商品流通、滿足市場需求，又增加政府稅收。
“總價1000萬以上，是個門檻，不是普通消費者能承受的，這幾年北京每年頂多消化兩三千套，所以可以適當考慮放開。”黃其森說。
曾有業內人士建議，北京應取消單價5萬元以上商品房的限購，給“北上廣深”等城市的限購政策松松土。但在黃其森看來，以總價爲標准更爲恰當。他表示，像北京這類城市，近年來也建了不少小戶型，如五六十平方米的，5萬元的單價，折合總價是300余萬元，也是有不少需求的。
“另一個重要原因是，目前北京市政府拍賣的土地樓面價動辄每平米三五萬元，開發商只能往高端做，豪宅不做也要做，豪宅化或被豪宅化將是較爲普遍的現象。限購松綁，是豪宅銷售的出口，也是今後土地拍賣的出口。”黃其森說。
黃其森還建議自住型商品房適時退出。他指出，北京自住型商品房的推出，旨在解決夾心層的住房問題，目前來看，平抑整體房價達到了預期效果。此外，調控不能僵化，要動態調控、適度調控、適時調控。
“一方面，我認爲應該異地配建保障房，政府可以劃出更優質的地塊進行專項建設，也可以在拍賣環節中，達到土地價格設限時，競拍配建保障房的專項資金，政府收集，專款專用，對外公開。”黃其森建議，目前開發商取地模式是達到土地價格高限時，競拍配建各類保障房或自住型商品房面積，但同一地塊上有高端住宅也有保障性住宅，不利于開發商提升高端商品房的産品品質和服務管理。
他認爲，由于政府強制性規定保障房用地的比例，在一定程度上造成商品房用地的緊缺。如北京宣布每年供地一半以上都用于保障房、自住型商品房，這樣衆多開發商爭取有限的稀缺商品房用地資源，勢必推高地價，進而推高項目的市場售價。
黃其森的進與退
在房企轉型成爲大勢所趨之時，黃其森並不跟風。他不跻身房企的足球陣營，也不跟風“互聯網思維”，卻堅持要用金融思維做房地産。年初，泰禾投資的東興證券成功登陸A股市場，泰禾也因此獲得豐厚的回報。不過，在投資東興證券上迎來的收獲，並沒有讓黃其森和他的泰禾萌生進一步轉型甚至是跨界的投資。
“泰禾目前的規模和體量仍然偏小，仍有一定的發展空間，所以泰禾希望繼續在房地産業務上做好、做紮實。”黃其森說，“然後再考慮適當地介入房地産的上下遊産業，比如金融、醫療等。”與在投資領域上的審慎態度相似，在地産業務方面，黃其森在選擇進入和重點布局的城市上依然保守。
“前兩年，很多房企都在三四線城市布局，但泰禾除了福建，就只進入到北京、上海兩個一線城市。”黃其森表示，“當時就是感覺到三四線城市太多，土地供應量太大，特別是這些城市的人口也是淨流出的，因此庫存和去化的壓力非常大。”
黃其森告訴記者，從去年開始，泰禾在拿地節奏上已經做出一些調整。2013年泰禾拿地金額近200億元，去年拿地花費150億元左右，今年到目前爲止一塊地都沒有拿，泰禾會根據銷售的情況來決定拿地的節奏。
同時，黃其森還表示，泰禾未來不會大量持有商業物業，但是會在北京等一線城市尋找一些商業地産的發展機遇。而且至少在未來兩三年時間內，也不會選擇出海。“泰禾在福建擁有5、6個商業綜合體，商業做得很好，但是泰禾還是有一定的判斷底線，因爲大量持有商業物業會影響現金流，現在泰禾持有的商業物業基本上都會産生淨利潤。”黃其森說，泰禾的主流市場仍然在國內、在住宅，泰禾的策略是深耕市場。
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