[摘要] 截至3月16日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計42家上市房企公布了2014年年報，其中，19家房企歸屬母公司股東的凈利潤下滑，占比接近五成，這在壹定程度上折射出房地產行業整體利潤率下行的現象。
截至3月16日，據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共計42家上市房企公布了2014年年報，其中，19家房企歸屬母公司股東的凈利潤下滑，占比接近五成，這在壹定程度上折射出房地產行業整體利潤率下行的現象。
事實上，2014年年初，在房企沒有心理準備的情況下，以杭州為首的二、三線城市房價急轉直下，隨後壹線城市也被降價潮席卷，全年房地產市場持續下行。鑒於此，在供大於求、天量庫存的重壓之下，上市房企迫於資金壓力和業績要求，均采取“以價換量”的銷售策略，但土地、資金成本仍居高不下，因此不少房企利潤遭到侵蝕。
近五成房企凈利潤下滑
《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據計算獲悉，上述42家上市房企2014年營業收入總計為2890.8億元，2013年為2438.14億元，同比增長18.57%。不過，從凈利潤情況來看，上述42家房企歸屬母公司股東的凈利潤總計為324.98億元，同比增長僅為5%。其中，19家企業凈利潤下滑，占比接近五成。
記者對比發現，即使是千億元級的保利地產，2014年的凈利潤同比增長率也僅為13.36%，與2013年27.36%的同比增長率水平相比，下降了14個百分點；招商地產2014年凈利潤同比增長率為1.75%，2013年則為26.64%，增長速度下降了24.89個百分點。
對此，某房地產研究院研究員嚴躍進向《證券日報》記者表示，從目前公布2014年年報的房企業績來看，分化比較明顯，即使是大型房企凈利潤增速水平也在快速下滑，中小企業更是直接進入凈利潤下滑通道。
嚴躍進認為，這與企業項目布局和業務結構不無關系。其中，部分房企並非專業型的房地產公司，有多元化產業做支撐，所以在2014年房地產市場相對不景氣的情況下，營業收入同比上升。但部分房企的地產項目布局相對集中、且該區域樓市持續大幅降溫，其營業收入和凈利潤情況皆不理想。此外，從房地產行業整體情況來看，上市房企的盈利能力普遍下滑。
值得壹提的是，在上述42家公布2014年年報的上市房企中，有2家為虧損，分別為同達創業和新潮實業，其凈利潤同比下滑幅度為110%和211.75%。同時，在杭州房地產界近10年來穩坐第二把交椅的濱江集團，2014年凈利潤同比下滑幅度超過了41.23%。2014年，濱江集團整體實現了157億元的銷售額，杭州地產界老二的位置也被萬科超越，降至第三。
對此，有業內人士向本報記者直言，2014年杭州市場房價降幅較大，開發商為了加快庫存消化速度，加大營銷成本投入、采取“以價換量”等經營策略，對凈利潤指標造成壹定影響。
盈利能力受挫
《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據計算獲悉，上述42家上市房企近三年來歸屬母公司股東的凈利潤總額壹直處於上升趨勢，但增長速度迅速放緩。
2014年，上述42家上市公司凈利潤為324.98億元，2013年為307.84億元，2012年為246.64億元，同比增長比率分別為5%、24.81%以及16.7%。顯然，這意味著房地產企業的盈利能力去年大福下滑。
事實上，凈利潤下降或者虧損的企業其業績變動的原因基本都與今年房地產行業頹勢有關，銷售價格下行，毛利率減少，銷售不力導致項目存貨增加，進而加重企業資金壓力，進壹步侵蝕凈利潤額度。
有業內人士稱，壹邊是難以消化的庫存，壹邊是完不成的銷售目標，不少房企在這兩條重要指標上的走勢方向是反的，這無疑將加重房企面臨的風險。鑒於此，中小房企受制於現金周轉和布局過於集中等多種因素而無法與大型房企相抗衡，甚至將面臨被並購消失的命運。
“下重註投資高端周轉慢的項目，前期激進拿地，導致成本較高的企業，盲目擴張多元化的企業，難以獲得融資的企業都將面臨資金斷裂，甚至破產的風險。”某業內人士直言，如果這些企業無法抓住今年的政策刺激利好窗口期，日子並不見得會好過。
“都說今年日子比去年好，但事實上我是比較焦慮的。”操盤北京某高端項目的銷售總監向本報記者透露，“我們已經感受到了尋找客戶的壓力，以往是客戶追著樓盤簽約，現在是我們拿著合同追著客戶去簽約，過去依靠土地溢價賺取利潤的優勢已經沒有了”。
不過，嚴躍進表示，隨著2014年下半年限購政策的逐漸放開，房企的經營壓力會得到壹定釋放，預計2015年房企的投資力度將加大。
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