[摘要] 據國家統計局數據，今年2月全國70個大中城市商品住宅價格同比繼續下降，而環比降幅擴大。同期，我國主要宏觀經濟指標出現明顯回落,經濟下行壓力繼續增大。
據國家統計局數據，今年2月全國70個大中城市商品住宅價格同比繼續下降，而環比降幅擴大。同期，我國主要宏觀經濟指標出現明顯回落,經濟下行壓力繼續增大。
房地產業曾是我國經濟增長重要引擎。在經濟結構調整陣痛和外部需求不振相互疊加時，客觀上需要房地產業充當經濟“爬坡過坎”緩沖，實現經濟穩定增長。
樓市回穩將給經濟結構調整帶來較大緩沖。2014年，我國房地產開發投資額占全社會固定資產投資的比重為18.5%，房地產業增加值占GDP的6.4%，其重要性不言而喻。始於2013年四季度的樓市周期性調整，引發房地產業增長明顯放緩。2014年全國房地產開發投資增速較上年同期下降9.5個百分點，商品房銷售面積同比下降7.6%，而同期房地產業增加值占GDP的比重僅下降0.14個百分點，顯示出良好抗壓能力。若樓市運行回穩，將有助於緩和經濟結構調整陣痛，充當經濟增長下行的緩沖力。
而加快消化住宅庫存是樓市回穩重要基礎。截至2014年末，全國商品房待售面積達6.22億平方米，比11月末增加2374萬平方米，比2013年末增加1.29億平方米，住宅庫存繼續上升。從住宅實物供應情況看，2014年全國住宅施工面積高達51.51億平方米，環比2013年增長5.9%；而同期住宅銷售面積下降9.1%，住宅供求關系繼續惡化。在當前市場環境下，房地產開發企業只有通過平價走量甚至降價營銷加快消化住宅庫存，才有可能逐步改善住房供求關系，使得樓市回穩具備堅實基礎。
改善中低收入人群購房條件是基本前提。從住宅需求收入分布看，2014年全國房地產開發企業到位資金中，個人按揭貸款同比下降2.6%；定金及預收款與個人按揭貸款之比為2.21，同比下降0.25，表明定金及預收款規模下降更為明顯，反映出住宅需求收入中樞下移趨勢，與房價仍在高位運行存在較大沖突。簡單估算，我國城鎮典型中低收入家庭完全依靠收入積累購買商品住宅的能力應該極為有限。特別是，我國剛性住房需求主要向中低收入人群集中，改善中低收入人群購房條件已是刻不容緩。
支持改善性住房需求，有助於調整房地產市場供求關系。雖然改善性住房需求與住房投資投機需求難以嚴格清晰劃分，但住宅投資價值趨降，將會顯著降低改善住房需求的投資屬性。目前，我國商業銀行壹年期理財產品率大約在6%左右，按照70年平均計算住宅折舊大約年折舊率為1.4%，從投資角度分析，房價年內漲幅超過7.4%以上才具備壹定投資價值。但當前及未來，宏觀經濟金融環境約束已經不支持房價繼續高位上漲。且我國中等收入人群住宅不動產配置比重偏高，金融投資資產比重明顯低於美國、日本、英國等國家大約40%左右水平，存在優化調整的需要。2014年四季度以來我國股市漲幅較大，家庭資產配置結構調整也是內在動因。
綜合來看，我國房地產業已經進入平穩運行新常態，樓市不太可能重現過去輝煌，房價狂飆時光也不再。但在當前宏觀經濟下行壓力不斷增加背景下，適應新型城鎮化發展和支持改善性住房需求需要，政府管理部門和房地產開發企業都采取積極有效措施，促使房地產市場健康平穩運行，將會給予宏觀經濟安全緩沖，為經濟結構調整騰挪更大空間。
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