[摘要] 日前，恒大地產發布2014年業績預告，預計全年凈利潤同比增長25%~35%，按照公司去年實現126.1億元凈利潤計算，這意味著恒大的凈利潤上限將達到170.24億元。
日前，恒大地產發布2014年業績預告，預計全年凈利潤同比增長25%~35%，按照公司去年實現126.1億元凈利潤計算，這意味著恒大的凈利潤上限將達到170.24億元。
在行業增速放緩與利潤持續下滑的雙重壓力下，房企業績分化加劇，“貧富分化”進一步加大。其中，大型房企盡管利潤增速出現放緩跡象，但市場占有率不斷提高；小型房企利潤下滑明顯，且成為虧損的重災區，這顯示出在市場調整周期，強者恒強的馬太效應。
多位房企高管向《每日經濟新聞》記者表示，隨著房地產行業集中度不斷提升，未來3年內50房企有望占據40%的市場份額，大量中小型房企將在市場上消失，只有部分具備獨特產品路線，或者在二三線城市具備深耕能力的區域型房企存在發展空間。
上市房企利潤率普降
《每日經濟新聞》記者註意到，在千億房企陣營裏，已經發布年報的三家企業，盡管各家凈利潤均突破百億元，但盈利增幅無一不現下滑勢頭。
其中，保利地產實現凈利潤122億元，13.52%的同比增幅創下上市以來的新低；碧桂園凈利潤為102.3億元，但毛利率從2012年的31.2%下降至2014年的24.1%；恒大地產盡管盈利增速高於前兩者，但公告顯示，公司部分盈利受益於去年投資股市所獲得的已變現和未變現。
相對於這些龍頭企業，中小型房企的日子就更不好過。中原地產研究中心的統計數據顯示，截至目前，在滬深兩市144家房地產企業中，已有73家發布了年報或者業績預告，其中有14家房企業績首次報虧，另外有21家房企業績預減。
平安證券房地產分析師王琳向記者表示，2014年上市房企利潤率呈現普跌勢頭，一方面是由於去年以來，房價下行而地價未降，去年下半年起部分房企迫於市場壓力掀起現房降價促銷潮；另一方面，央行降息後融資成本未見顯著下降，海外融資成本卻在提高，大大擠壓了房企的利潤空間。
“以往，做十個項目十個都賺錢，如今也許只有五個賺錢、三個保本、兩個虧本”，新城控股高級副總裁歐陽捷說，大公司碰到供求逆轉的城市、項目還可以斬倉割肉，調換籌碼，中小型房企由於布局集中，一旦區域市場發生變化，受到的沖擊顯然更大。
蘭德咨詢總裁宋延慶警告，鑒於房地產銷售與結算有一定時間差，2014年年報更多是反映2013年前後的業績狀況，考慮到2014年有逾八成房企銷售增幅下滑，加上以價換量導致利潤下降，預計今年業績將更加慘淡。
兩類小房企有突圍機會
歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，無論是大房企還是中小型房企都在為去庫存而搶客戶，至少在未來3年內，房地產市場仍會處於去庫存的狀態，行業毛利率難有顯著回升。未來隨著中小型房企大量退出市場，大房企逐步掌控市場，行業集中度將達到一個相對高點時，企業毛利率才有望見底回升。
在歐陽捷看來，盡管超大型房企市場格局已定，但由於目前我國城鎮化率僅50%多，考慮到我國有幾千個城市，國內房地產市場很難出現壟斷，這意味著50房企仍然有很大的發展空間。
廣州一家上市房企副總經理向記者表示，如果把50房企進一步分類，20為全國化布局房企，後30家為區域型房企。對後者而言，由於在大多數城市區域板塊布局並不均衡，有不少供求關系不錯的板塊大房企還沒布局，或者布局的深度不夠，區域型房企進入這樣的市場深耕，只要把產品口碑做好，深度挖掘客戶需求，照樣可以獲得不錯的發展機會。
在他看來，真正危險的是那些目前銷售額仍不足100億元的小型企業，由於銀行貸款向百強房企加速傾斜，土地成本的不斷提高加大了他們的拿地難度，這類企業生存空間越來越小。“對於小房企而言，未來只有兩類企業還擁有生存空間”，歐陽捷說，一類是產品具備差異性，比如朗詩的綠色地產，由於大房企往往走的是大眾化路線，這種“小而美”的企業往往能在特定的細分市場獲得機會；另一類則是一些縣級城市的地方性房企，由於主流房企要開拓這種市場面臨很高的管理成本，他們大多不願意進入這種城市，這也給了這些地方性房企生存空間。
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