[摘要] 3月30日，央行聯合住房和城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會發文下調二套房個貸首付比例。同日，財政部和國家稅務總局也發文放寬轉讓二套房營業稅免征期限。
3月30日，央行聯合住房和城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會發文下調二套房個貸首付比例。同日，財政部和國家稅務總局也發文放寬轉讓二套房營業稅免征期限。這是繼去年大幅放寬首套房的認定標准讓更多的購房者享受優惠利率政策之後，再次對二套房購買者給予優惠。而在此之前，二套住房購買者需要提供6成首付，一線城市的購房者更是需要提供7成首付。同時，住房如果持有不滿5年，需要繳納交易差額5.5%的營業稅，這在一定程度上抑制了二手房的交易量和有效供給。如何看待房地産政策松綁的來龍與去脈?房地産政策對宏觀經濟運行又有什麽影響?
這一套救市組合拳對于房地産市場來說，可稱短期壓力緩解，長期壓力不減。
鼓勵組合貸以及二套房首付比例的下調力度超預期，房地産市場短期壓力緩解。但本輪房地産調整是短期因素(信貸偏緊)和中長期因素(政策回歸中性+高庫存+人口老齡化)共振的結果，現在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉中長期趨勢。
，剛需人口已經進入下降通道，即便人口生育政策加快調整，也無法扭轉人口老齡化的趨勢。第二，房地産的賺錢效應已經消失，市場預期短期無法扭轉，即便短期房價企穩回升，未來房産在居民資産配置中的比例也將系統性下降。第三，利率市場化背景下，銀行配置房貸的意願將系統性下降。第四，中央已經放棄了2003年確立的將房地産作爲支柱産業的思路，新思路是雙軌制，政府負責保低端，其他的交給市場決定。
綜合來看，房地産的投資屬性將更多讓位于消費屬性，房産造富的時代已經結束，未來將是股權造富的時代。
值得注意的是，房地産産業鏈不會因此複蘇，對宏觀經濟的拉動有限。房地産複蘇周期分爲幾個階段：政策松-銷售反彈-庫存去化-拿地反彈-投資反彈。目前看，銷售仍未企穩，投資反彈仍遙遙無期，這也限制了制造業投資的空間和地方政府的公共收入和支出。所以僅靠地産放松無法扭轉經濟下行趨勢。
由此可以推斷，中央必將繼續加大穩增長力度。下一步的重點可能有三方面。
一是地産政策還可能進一步松動。稅費標准的松動不會太遠，甚至有可能放松首套房信貸。不過北京上海放開限購的可能性較低。
二是貨幣政策繼續寬松。央行此前有“價”無“量”的操作導致降息後利率不降反升，高企的短期利率制約了長端利率的下行和金融對實體的支持，繼續降准勢在必行。從時點上看，4月份概率大。一是財政繳款、外占下滑需要對沖;二是城投債到期高峰臨近;三是4月份是兩會之後政策變動的高峰期，4月25日政治局會議之前可能提前行動。
三是基建投資繼續加碼。以“一帶一路”爲轉折點，地方政府的消極怠工有望緩解，甚至可能掀起新一輪基建投資熱潮。區域上，福建是核心，新疆、廣西有可能成爲關鍵區，陝西、江蘇、甘肅、內蒙古、雲南等爲輻射區。項目上，基礎設施的互聯互通爲優先。預計通向東南亞的基礎設施建設將率先啓動，巴基斯坦瓜達爾港、斯裏蘭卡漢班托塔港等印度洋戰略性港口或成爲“一帶一路”首批戰略港口。
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