[摘要] 在三月樓市政策組合拳的撞擊之下，房地產市場正在加快步伐“回”到居住功能本質。而在成都這樣一個宜居型城市，剛需型和改善型產品更具有其獨特的爆發力。
在三月樓市政策組合拳的撞擊之下，房地產市場正在加快步伐“回”到居住功能本質。而在成都這樣一個宜居型城市，剛需型和改善型產品更具有其獨特的爆發力。
4月，華西都市報將以“回顧”、“回歸”、“回響”、“回饋”四組關鍵詞，從一季度成都樓市特點、開發商的戰略轉型、購房者的需求調查等角度為您呈現4月成都樓市動態。
在全國房地產政策暖風頻吹下，一季度的成都樓市並未如期“升溫”，但“寒意”已有所減退，呈現出“初春”跡象。總的來看，一季度成都土地市場價格持續小幅上漲，一線品牌企業入市拿地，幾場搶地行為異常火爆。一季度成都開盤個數只有57個，遠遠低於往年同期。此外，剛需產品依然大行其道，這也或將成為4月份甚至是2季度樓市大的變數。
數據篇
土地供應量下降成交量及樓面價小幅上漲
根據銳理數據統計，一季度，成都土地市場供應量下降，但成交量及樓面價小幅上漲，一線品牌企業——萬達、保利、綠地、恒大、首創、中信等品牌房企積極拿地布局市場。一季度大成都共計供應土地73宗，合計4294.99畝；成交土地53宗，合計3352.52畝，賣地總額接近150億。
從區域來看，近郊成為成都土地供銷主要區域，主城區依然持續有地塊供應。一季度供地主要分布在近郊，主城區供應924.03畝，遠郊供應597.51畝；成交土地中，主城區供應652.49畝，遠郊供應436.98畝。
從用地性質看，一季度大成都土地供應無純住宅用地，而以住宅兼容商業為主，占總成交面積的67%；土地成交仍以住宅兼容商業為主；純商業用地成交面積高於商業兼容住宅用地，占總成交量的31%。銳理數據認為，成都商業供地比重過高，是成都商業地產嚴重過剩的根源。
住宅市場：
供銷價格下調剛需繼續大行其道
一季度大成都商品住宅成交531萬平，主城區住宅成交148萬平（不包含天府新區，天府新區將列為近郊板塊），價格都出現不同程度的下滑。成都主城區供、銷量均不達150萬方，價格環比小幅下調。開盤個數也只有57個，遠遠低於往年同期。
銳理數據表示，1季度成都各區銷售並不理想，存量壓力較大，新開工量持續走低，開發商還是在以價換量，預計市場在後一周利好政策刺激下，在4月開始逐步回暖。
此外，剛需產品依然在一季度的成都樓市大行其道。一季度剛需面積段（70-130）占比達到 76%，剛改（110-150）占比持續下降，達21%，市場人士分析，在3.30新政後，剛改的下降局面或將得到扭轉。
開發商篇：
一線品牌企業積極入市拿地
開發商在一季度已經蠢蠢欲動，甚至在3月末表現出異常的“躁動”。這集中體現在一線品牌企業積極入市拿地；以保利為首的大牌開發商一季度積極開啟品牌活動，努力創收。
一季度的成都土地市場出現幾場火爆局面。藍潤連續砸入20億拿下市區內兩宗高價地塊，創造出成都近幾年的單價新地王；恒大20億直接拿下成華區川棉廠地塊，表現出回歸主城區的堅強決心；保利16億拿下武侯、天府新區、新都3塊共計182畝土地，今年貨值儲備已穩居位；綠地1.7億布局雙流東升，開始進軍近郊市場；SHINY FERN LIMITED郫縣掛牌拿地遇到“程咬金”，溢價率高達246.03%拿下去年已與政府談好的奧特萊斯地塊，多付出2億多土地成本……
在土地市場之外，開發商也並未“坐以待斃”。特別值得一提的是，保利在一季度推出多項高水平、大規模的活動。
政策篇：
不要低估救市決心
銳理數據認為，二套房首付比例降低，此政策的針對性特別強，對首次改善（剛改）型需求具有較大的支持作用，但剛改的占比並不大，所以並不能從整體層面改變改善型市場的狀況。剛改及奢侈型改善並不在此次放松的範圍內（僅針對144平米以下普通住宅），這個政策對樓市的作用主要還是在信心的層面。
業內人士普遍認為，“中央放松，地方扶持”將是未來政策層面的主基調，並且後續還有利好政策相繼出臺。據悉，住建部正在重新定義自住型房屋和改善型需求房屋，二套房有望納入剛需範疇。而在3·30新政出臺後，溫州4月2日出臺“8條房地產新政”，劍指“促量穩價”。浙江省公積金也出臺新規，自4月3日起，職工及配偶共同申請貸款的，高額度由80萬元提高到100萬元。
預測篇：
不可高估救市效果
雖然政策層面利好不斷，但對於這些政策“暖風”產生的效果，業內人士卻並不樂觀。根據相關調查，仍有過半網友認為房價太高，暫時不會考慮購買；還有8.7%的網友認為錢投股市更靠譜，不買的主因仍是價格太高。中青輿情監測室顯示，35.9%的網友認為新政策意在救市，28.4%的網友表示仍舊買不起房子。行業專家等分析人士對此持謹慎態度。“市場依然還是那個市場”、“釋放信號意義大於實際”成為共識。
銳理數據預計二季度成都房產市場會出現小幅的回暖，剛需市場不會出現太大變化，改善型市場還是兩極分化。整體而言，2015年成交量會有所上升，成交價格會止跌企穩，甚至出現小幅攀升，但幅度不大（基本與經濟增速持平）。
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