[摘要] 據統計，近期的購房者中，剛需性購房占48.51%，改善性置業占42.55% ，剛需性購房已經不再獨領風騷，而是與改善性購房呈並駕齊驅的態勢。面對二套房首付比例下調和營業稅5改2政策的實施，有近五成的受訪者考慮購買第二套房產。
降低二套首付促需求釋放
據統計，近期的購房者中，剛需性購房占48.51%，改善性置業占42.55% ，剛需性購房已經不再獨領風騷，而是與改善性購房呈並駕齊驅的態勢。面對二套房首付比例下調和營業稅5改2政策的實施，有近五成的受訪者考慮購買第二套房產。另據房天下網數據監控中心統計，2015年1月至4月，本市商品住宅成交平均面積均在106平方米以上，成交平均戶型面積持續保持高位。
早在2013年3月30日，“非住房交易征收20%個人所得稅”政策出臺，被稱為史上嚴厲調控。改善人群為了購置二套房，曾一度引發了“假離婚”購房的潮流。如今一系列的樓市政策調整之後，購置二套房首付及稅費標準有所變化。隨著政策的推進，二套房需求勢必將不斷增加。
記者在整理以往相關資料時發現，在央行放松首套房貸認定標準調整之前，首套房首付比例為30%，房貸利率下限7折，銀行多為基準或9.5折；調整之後，首套房首付比例30%，房貸利率下限7折。在二套房方面，調整前的二套房(已還清貸款)首付比例60%，房貸利率1.1倍；調整後，二套房(已還清貸款)首付比例30%，房貸利率下限7折；二套房(房貸款未結清)調整前：首付比例60%；二套房(房貸款未結清)調整後：首付比例40%。
另外，在今年3月3日實行的3.30新政中，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，低首付款比例調整為不低於40%，所以購置二套房前需註意首套房貸是否已經還清。此外，3.30新政中規定，擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，低首付比例為30%。
在營業稅方面，3.30新政前，不足5年的普通住宅或非普通住宅，營業稅為全額的5.6%；5年以上的非普通住宅，營業稅為差額的5.6%；5年以上的普通住宅，免征營業稅。
“3.30”新政實施後，不足2年的普通住宅或非普通住宅，營業稅為全額的5.6%；2年以上的非普通住宅，營業稅為差額的5.6%；2年以上的普通住宅，免征營業稅。但是特別需要註意的是，3.30新政後，滿2年但未滿5年的房屋買賣雖然免營業稅，但是仍需要繳納1%的個人所得稅。
總有一款房貸適合妳
記者在采訪時發現，目前有三種貸款方式可供購房者選擇—公積金貸款、組合貸款以及純商業貸款。當前，組合貸款成為購房者選擇多的購房貸款方式，占44.68%，公積金貸款占32.34%，商業貸款占18.30%，全款的僅占4.68%。對於這三種貸款，到底適合那些人群？申請流程如何？各自有什麽優勢呢？
公積金貸款：適用人群為公積金額度高、工作穩定的購房者。公積金貸款的優勢是利率低，每月還銀行的利息少，相對壓力小。具體貸款流程為：貸款預批公積金管理中心審批簽訂貸款合同等貸款批下來。
貸款預批材料：1、購房合同。2、身份證、婚姻證明(驗原件收復印件)。3、公積金卡。4、房屋預售證。5、首付款发票。
組合貸款：使用組合貸款的情形通常是在貸款額度較大、公積金不能滿足的情況下使用。這種方式相對商業貸款還是有優勢的。其具體流程為：申請銀行審核簽合同貸款擔保抵押保險還款協議房款。
組合貸款所需材料分兩部分，部分是銀行材料：1、購房合同。2、買賣雙方的銀行卡和復印件。3、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明。4、買方及配偶的收入證明原件。5、賣方房屋所有權證和國有土地使用權證。6、其他資料(根據各貸款銀行的要求提供)。第二部分是公積金所需材料，它包括：1、購房合同。2、身份證、婚姻證明(驗原件收復印件)。3、公積金卡。4、房屋預售證。5、首付款发票。
商業貸款：購房者在選擇單純商業貸款時要多關註每家銀行，基準利率相同的情況下，哪家銀行利率折扣大選哪家。其具體流程為：遞交申請及材料銀行受理調查銀行核實審批雙方辦理相關手續銀行發放貸款。
商業貸款所需材料包括：1、購房合同。2、買賣雙方的銀行卡和復印件。3、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明。4、買方及配偶的收入證明原件。5、賣方房屋所有權證和國有土地使用權證。6、其他資料(根據各貸款銀行的要求提供)。
無論采用哪種貸款方式，由於貸款流程步驟較多，特別是過戶、抵押時間耗時較長，及時備齊相關資料有利於盡快辦理完結。其中，收入證明材料辦理較為復雜，單身購房者容易遺漏單身證明。
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