[摘要] 面對互聯網大潮沖擊和房地產行業利潤下降，萬達、萬科這兩家分別在商業地產和住宅地產領域的領軍企業走到了一起。聯合拿地、合作開發的模式，保證了雙方能夠各展所長、抱團取暖。只是在任何行業，兩家巨頭的聯手都不是一個簡單的“1+1=2”的問題，如何協調各種內外部關系，還需要雙方今後給出答案。
面對互聯網大潮沖擊和房地產行業利潤下降，萬達、萬科這兩家分別在商業地產和住宅地產領域的領軍企業走到了一起。聯合拿地、合作開發的模式，保證了雙方能夠各展所長、抱團取暖。只是在任何行業，兩家巨頭的聯手都不是一個簡單的“1+1=2”的問題，如何協調各種內外部關系，還需要雙方今後給出答案。
二萬“和牌”
5月14日，萬科和萬達這兩家中國知名的地產龍頭企業刷爆所有地產人的朋友圈。當天上午，萬科與萬達合作發布會在京舉行。雙方表示，此次合作將是一場長期性合作，萬達、萬科未來將在國內和海外市場，聯合拿地、合作開發。由萬達投資項目中商業部分，萬科開發項目中住宅部分。
兩家企業都以“萬”字開頭，創始人也都姓王，一家起家於南方的深圳（樓盤），另一家掘起於北方的大連（樓盤），都借助改革開放的時代機遇成為房地產行業的龍頭，萬科與萬達有著太多的相同點。很長一段時間，它們是直接的競爭對手，針鋒相對，爭做中國房地產行業的老大。後來萬達轉型商業地產，並成為全球大的不動產企業，萬科則堅持專註於住宅，個將銷售額提升至千億元級別。
萬科集團是全球大的住宅開發企業，2014年住宅銷售規模21萬套以上， 2014年萬科實現銷售金額2151.3億元，同比增長25.9%，在全國商品房市場的占有率由2.09%提升至2.82%。而截至2014年12月31日，萬達集團旗下的商業地產公司總收入達1078.71億元，較2013年增長24.31%。萬達集團2014年持有物業面積（含在建）3904萬平方米，已形成萬達商業、文化旅遊、電子商務、金融等產業。如今兩家企業宣布聯手，帶給業界直接的沖擊和無限遐想，有人將其戲稱為二萬“和牌”。
有消息稱雙方的合作由萬達提出，並迅速得到了萬科的響應。對此萬達董事長王健林表示，雙方是不謀而合，萬科集團總裁郁亮則直言雙方合作可以節約交易成本，跟熟悉的交易對手談，決策很快。據了解，以後萬達和萬科將很可能采取聯合拿地模式，一個做其中的商業部分，一個做其中的住宅部分，萬達萬科在各自專業領域各幹各的，但雙方不會成立合資公司，而是通過一個由雙方高層參與的聯合協調小組交流項目合作信息。
抱團取暖
同策咨詢研究部總監張宏偉表示，2010年左右，中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1套，這也就意味著中國房地產市場供求已基本平衡，樓市開始進入下半場。樓市規模化時代已經過去，市場環境發生了明顯的變化，未來買方市場的特征會越來越明顯。房企利潤的數據更顯示出這種變化，2014年房地產上市企業的凈利潤率平均為10.3%，而在2013年凈利潤高達11.7%。
郁亮表示，此次雙方的合作代表著行業內部結盟的開始，任何一家公司的資源都不足以滿足行業白銀時代的發展，相互取長補短，共同面對白銀時代的挑戰，也是雙方戰略轉型的需要。
從發布會透露的信息來看，輕資產運營和海外市場成為兩個合作關鍵詞。萬科近兩年提出做城市配套服務商，重拾此前一直忽視的商業地產領域，並提出將堅持輕資產理念，先後與凱雷、領匯、鵬華基金等資本簽署合作協議。萬達也不斷強調輕資產，引入光大安石、嘉實基金(博客,微博)等合作夥伴，希望利用輕資產模式在2025年之前開業1000座萬達廣場。雖然發布會上雙方都提出要在輕資產運營方面展開合作，但並未點明這方面合作的具體形式。從公開信息來看，雙方都將承擔自己開發部分的土地成本，而萬達還是將承擔商業持有和運營的成本。
“輕資產還停留在"想象"層面，我們認為佳"想象"是引入基金公司等第三方機構進行商業持有，和萬達原有戰略相符，也解決了萬達年初時與基金公司合作時帶來的"住宅部分誰掏錢"的疑問。”中國房產信息集團研究員傅一辰表示。
在開拓海外市場方面，雙方也將各展所長。萬科與金融機構的合作和萬達與海外政府的良好關系能夠實現資源互補，海外的地價高昂，各自承擔開發成本能使兩方獲取成本更低、更優質的地塊。
挑戰不少
萬科與萬達表達了強烈的合作意向，不過也面臨著諸多挑戰。如雙方原有項目布局就不同，萬達以三四線城市的新城為主，萬科則以一二線城市為主。這決定了萬科未必會參與到每一個萬達未來計劃進入的三四線城市項目中。此外，雙方對社區O2O都還在探索階段，雖然雙方已有大量的社區和客戶資源，但萬達商業運營積累的商戶品牌，與萬科業主資源在層次上有差異，要實現對接和落地有難度。
強強聯手的兩面性也不得不提。“萬萬”合作後，它們可以共享客戶和品牌資源，面對政府的土地議價能力會增強，對金融機構的吸引力和安全感也會增加，融資成本也會降低。不過作為行業龍頭，萬科與萬達均有著獨特的企業文化，如萬達王健林的戰略果斷性及執行力，以及萬科職業經理人的全面權衡及相互制衡，兩種文化能否融合值得關註。合作後雙方要就新項目的協調布局、出資比例、利潤水平及分配等問題進行溝通，這些溝通能否順暢決定著此次合作的成敗。
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