[摘要] 鑒於美國經驗，同策報告預測中國MBS於2015年以後加速推出，預計2020年住房抵押證券化率達到25%——40%，2025年達到50%，達到美國成熟市場水平。
中國銀行間市場交易商協會本月15日發布《個人住房抵押貸款資產支持證券信息披露指引(試行)》公告，被稱為中國版“兩房”。事實上，去年央行和銀監會聯合發布930新政的同時，也曾提出住房抵押貸款證券化（Mortgage-Backed Security，下文簡稱MBS）等金融衍生工具概念。國內MBS政策自美國次貸危機後處於停滯狀態，這兩年開始重新受到關註。
中國銀行間市場交易商協會是銀行間市場的自律組織，央行為其主管部門。業內人士認為，此次指引由協會首次發出，旨在試探市場反應，如果市場反應良好，央行可能會采取進一步措施。MBS有助於盤活銀行資產，使其有更多資金用於新增房貸，有利房地產去庫存。
機構預計未來5年發行4-6萬億MBS
此次中國銀行間市場交易商協會發布的指引公告顯示，“個人住房抵押貸款資產支持證券，是指在中國境內，銀行業金融機構作為發起機構，將個人住房抵押貸款信托給受托機構，由受托機構以資產支持證券的形式向投資機構發行證券，以該個人住房抵押貸款所產生的先進支付資產支持證券的證券化融資工具。”
根據指引要求，受托機構應披露發起機構個人住房抵押貸款至少十年的完整數據，經營不足十年的，應提供自開始經營時起的完整數據。
上海一房地產研究院研究員嚴躍進告訴中國經濟網記者，過去銀行給購房者貸款後，按揭貸款期限有的長達30年，這使得商業銀行資金回收速度慢。現在基於MBS，能夠讓投資者來購置此類證券，有利銀行貸款資金收回，房貸資產後轉變為MBS證券，利好資金期限結構調整。
中國經濟網記者從同策咨詢研究部報告中了解到，美國MBS從1980年開始，發展到2007年高峰時期，27年時間從111億美元躍至9.3萬億美元。目前國內MBS還處於起步階段，迄今為止，國內商業銀行僅發行了3筆MBS，分別是建元2005-1、建元2007-1和郵元2014年期RMBS，我國MBS余額為138億元人民幣。
截至2014年6月，我國購房貸款余額為10.7萬億。不過，同策咨詢研究部總監張宏偉告訴中國經濟網記者，從安全性考慮，只有選擇優質房貸資產進行證券化，而這其中只有不到一半為優質房貸資產。
張宏偉預計，2015年上半年MBS會逐步推出，未來一到兩年內會加速推進MBS，預計未來5年發行4——6萬億MBS。
鑒於美國經驗，同策報告預測中國MBS於2015年以後加速推出，預計2020年住房抵押證券化率達到25%——40%，2025年達到50%，達到美國成熟市場水平。
MBS有利樓市消化庫存
一般來說，住房按揭貸款占壓了大量銀行資產，期限一般在5——30年，流動性非常差，導致銀行信貸資產周轉率極低，資金使用效率不高。業內普遍認為，中國版“兩房”開閘有利於信貸環境寬松，撬動10萬億房貸資金，但同時也要吸取美國MBS速度過快、規模過大的教訓，嚴防房地產金融泡沫風險。
“MBS會和傳統的按揭貸款做風險隔離，相當於兩筆業務，直接關聯不大。即便購房者違約，也不會影響MBS產品的率，因為迫不得已商業銀行自己會貼息。”嚴躍進說。
張宏偉表示，MBS對樓市來說是利好消息，將有利於消化庫存，調節市場供求關系，也促使中國未來3——5年市場逐漸走向供需平衡。
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