[摘要] 多項利好刺激之下，一線城市樓市已經率先步入上行軌道，量價齊升。
多項利好刺激之下，一線城市樓市已經率先步入上行軌道，量價齊升。
根據百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2015年5月份全國100個城市中，住宅價格環比4月份上漲的城市個數為48個。其中，深圳、上海漲幅超過2%，居前兩位。另據亞豪機構數據，5月份北京單價在6萬元/平方米以上的豪宅成交套數為144套，環比4月份的102套上漲41%，與去年同期相比暴漲182%。
與住宅市場全線飄紅呼應的是，一線城市商辦物業市場也在強勢回暖。以北京為例，典型的表現就是交易量的急速提升。比如，在今年4月份之前月均成交金額約3000萬元左右的藍峰大廈，4月份直接跳漲至1億元，5月份成交1.5億元，連續兩個月成為北京商業地產現房月度銷售冠軍，而在6月份前10天，其交易額已突破8000萬元。再比如，在沈寂近一年之後，北京寫字樓市場再現億元大單——中央公園廣場6月份首周完成了單筆1.17億元的交易，該項目均價達12萬元/平方米，成為當之無愧的周冠軍。
在業內人士看來，一線城市樓市回暖的出現與近月來“330新政”、降息降準等諸多寬松性政策紮堆出臺、潛在需求逐漸釋放密切相關。“樓市政策已進入寬松時代，今年以來，超過30個城市對購房進行財政補貼，北京、上海等百余個城市對公積金政策進行了調整。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示。
新投資客正在掘起
值得關註的是，受利好政策影響，隨著首次置業、改善型等剛性需求的釋放，投資性需求入市現象也在增多。而在這些投資客中，尤其是以一線城市商辦物業為標的的投資者客中，構成人群正在分化——以往風光無限的能源型土豪和炒房團人群大為減少，而高凈值人群掘起為主力人群。
在2012年之前的10年中，一線城市商辦物業的主力投資人群大致可分為兩派——北派與南派。北派以能源型土豪居多，尤其以煤老板為主，他們投資商辦物業的訴求是資本的安全、資產的保值功能，因此他們在投資時以長期持有為主，而受這一人群歡迎的就是北京的物業，尤其是核心地段的商辦物業。南派則是以溫州炒房團為典型代表，他們善於利用銀行信貸等金融杠桿，善於運用資金的快速周轉，註重快進快出實現短期。但是，隨著煤礦產業的持續走低，以及鄂爾多斯、溫州等地民間信貸的崩盤，能源型土豪和炒房團等“大戶”，在過去兩年內的表現可謂黯淡無光。
另一方面，隨著第三產業的發展、移動互聯行業的興起，培養了更多的高凈值人群，他們正在逐漸掘起為一線樓市商辦物業的主力投資客。“過去幾個月藍峰大廈持續熱銷，我們通過分析成交客群發現，除了少量有自用需求的企業之外，大部分的投資者是正在掘起的新財富人群。”高和資本董事總經理陳國雄一直全面負責藍峰大廈項目銷售工作，他向《證券日報》記者介紹說，“這些人有良好的教育背景，年收入從上百萬元到幾百萬元不等，大多從事金融、移動互聯等新興行業，或者是已取得階段性成功的創業者。他們與過去的主力投資客有著明顯的區別，一是他們都有更寬闊的視野，對國際形勢和國家經濟走勢都很關註；二是他們的投資更多樣，有更強烈的資產配置理念，既會投資高風險的股市，也不排斥短線的金融理財產品，但信任的還是固定資產，尤其是一線城市核心地段的物業；四是因為他們的資金能力相對來說還是比較有限，因此就更加期待通過金融創新實現投資本金的小化。”
正是如此，藍峰大廈結合互聯網金融創新，推出互聯網金融產品——首付寶將首付比例從50%下降到了15%。近兩個月成交的27組客戶中，首付金額在300萬以下的占比超過八成。
股市震蕩將使資金流向樓市
亞豪機構市場總監郭毅更分析稱，在房地產調控政策的短期托市效應後，股市溢出資金將成為下一階段拉動樓市交易量的推手。“股市寬幅震蕩背後必然引發前期獲利資金的出逃，與股指的高風險相比，樓市的穩健將成為投機之後固化資產、保值增值的首選。”這一點，恰恰是高凈值人群遵循“跨期資產配置”理念的普遍選擇。
對此，陳國雄表示，本輪樓市回暖與之前的一個大不同是，除了政策因素之外，真正發揮作用的其實是“跨周期資產配置”理論。在過去的一年裏，中國的股市無疑經歷了一波高漲。市值從2014年年初的23萬億元飆漲至今年一季度的47萬億元。從不足2000點一路漲至今天的5100點。
“對於未來，或者說未來半年的時間裏，股指會上揚或者下跌，不同人給出的判斷或許會千差萬別，因為大家還沒有形成共識。但對於未來一年的時間內，股指會沖頂並轉向下滑，很多人是有共識的。”陳國雄認為，在這段時間內，因此會有越來越多的人拿出一部分股市投資到房地產，把前期股市賺取的進行固化，“而這無疑將在短期內進一步推高一線城市樓市的交易量與成交價，尤其是一線城市核心地段的物業，必將受到新一輪熱捧。”
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