[摘要] 國家統計局上周發布的“2015年1至5月份全國房地產開發和銷售情況”顯示,前5月全國房地產市場成交、庫存、新開工等主要指標趨於好轉,尤其全國商品房銷售額15個月來首現正增長,顯示樓市已現走出疲軟區間的曙光。
國家統計局上周發布的“2015年1至5月份全國房地產開發和銷售情況”顯示,前5月全國房地產市場成交、庫存、新開工等主要指標趨於好轉,尤其全國商品房銷售額15個月來首現正增長,顯示樓市已現走出疲軟區間的曙光。
政策對於合理住房需求的大力度扶持,疊加貨幣政策降準、降息等因素,是樓市在5月份止跌企穩的主要原因。從數據看,銷售端的改善為明顯:1～5月份,全國商品房銷售面積盡管下降0.2%,但降幅較1～4月份大幅收窄4.6個百分點,住宅銷售面積已經與去年同期持平,銷售面積在上半年有望實現同比正增長。
與此同時,銷售面積從1～2月份下降16.3%到1～5月份基本止跌,超出市場預期,這也反映出開發商庫存去化加快,5月底待售面積自今年以來首現下降。“去庫存”加速也激勵了開發商加杠桿的進程,3個先行指標(開發企業到位資金、土地購置面積、新開工)增速下降初現收窄跡象。
目前,三大因素將夯實樓市底部基礎。
首先,目前商業房貸和公積金貸款基準利率分別為5.65%和3.75%,已跌破2009年的歷史低水平。從過去境內外樓市的市場周期看,利率底部一般會引領樓市底部;
其次,國家統計局解讀5月數據時,強調樓市銷售回升,購房者信心恢復和先行指標向好(盡管向好跡象並不明顯),這頗有引導輿論呵護樓市的意味;
後,下半年通脹水平難破“2”,實際利率仍將維持低位,而開發貸款條件放松,債權股權融資快速增長,資金環境繼續友好將助推供銷活躍。
但必須要看到,盡管累計銷售面積跌幅連續大幅度收窄,意味著單月銷售回升明顯,但5月底的庫存僅僅減少了15萬平方米,與6.57億平方米的總庫存相比仍談不上庫存改善。
另外,如果考慮到在建未售、已批未建這兩大塊庫存的話,言及“庫存壓力下降”還太早。即便一監測的35個城市多為經濟發達區域,庫存去化效果明顯,但5月份仍有28個城市庫存同比增長。
今年前5個月,即便表現好的40個重點城市,商品房銷售面積同比也僅增長1.7%,而非重點城市銷售面積仍下跌10%以上。也就是說,絕大部分城市對樓市及貨幣政策刺激的敏感度(或彈性)正在下降。
這種下降反映這些城市集聚人口和產業的能力不足,新增住房需求有限。如庫存壓力大的東北,近年來每年流失人口約200萬,沈陽、哈爾濱和大連等重點二線城市樓市去化周期在3年左右。廣大二線非重點及三、四線城市,將是樓市回升的主要拖累。
今年以來,盡管貨幣政策的寬松超出市場預期,但資金“脫實入虛”問題仍非常嚴重,這與存款和銀行理財大量參與股市有關。另外,一線城市近日樓市火爆,深圳和上海的房價領漲全國,據媒體報道,“炒完股市炒樓市”的投資需求占比至20%左右,也與資金“脫實入虛”有關。
在這種情況下,除了思考如何引導資金進入實體經濟外,當前及未來一段時間政策重點有望轉向積極的財政政策。4月財政支出顯著加快,第二批1萬億地方債務置換出爐等,都意在讓財政政策更加積極。
因此,打通傳導途徑,而不是繼續實施“降準降息”式的寬松模式,或成為未來一段時間貨幣政策的重點。而減少降準降息對樓市來說意味著少了一個強勁的助力。
值得註意的是,去年7月份以來股指大幅上漲帶來的財富效應,驅動樓市短期的購買力迅速增加,這是近期一線城市房價任性上漲的重要原因。
但自5月以來,股指寬幅震蕩,泡沫論甚囂塵上,管理層期待慢牛,去年以來的財富效應開始減弱,顯示對樓市的這一擾動因素將在下半年趨於消退。
綜上所述,下半年樓市將繼續著力於夯實弱勢企穩的基礎,去庫存仍是樓市主題;銷售止跌趨勢形成,但反彈幅度會非常小;原有樓市政策的邊際效應減退,加上過去幾年高地價給房價帶來的壓力,將是制約樓市銷售難以顯著回升的主要原因。
據此可以判斷,樓市分化將繼續加劇,一線城市會告別“火熱”,但下半年量價可能繼續上升,多數二線城市樓市有望止跌企穩,實現銷售正增長,而其他城市依舊疲軟。此外,開發商將通過“搶食”一線城市土地和並購,尋求增量市場機會。
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