[摘要] 房地產行業存在值得註意的幾個問題：首先，梳理並查驗近年來房地產調控各項政策的實際效果及合理性。
房地產行業存在值得註意的幾個問題：首先，梳理並查驗近年來房地產調控各項政策的實際效果及合理性。系統、實證、有民調支撐的反思式、比較式分析的缺位，對行業今後的形勢發展判斷與政策利弊判別構成潛在障礙;其次，規範地方政府在土地市場的推地進度。如果能對地方政府的推地進度給予某種合理的、明確的約束，如規定推地進度與人口數量掛鉤，對於穩定市場情緒、形成合理預期都有好處;三，提振需求尤其是個人購房需求是當務之急。我國個人購房貸款數額仍有較大增長空間，但受整體利率水平較高、房貸獲得難度大和一二手房貸款條件有較大差異等因素影響，我國個人購房需求被長期抑制;第四，開展針對特定人群的民調摸底，及時監測各類房產購置人群支出偏好變動。國內高收入人群中越來越多的人到海外購房，將對國內房地產高端市場產生重要影響，並進而影響整個房地產市場，這一趨勢究竟是短期或長期，仍有待觀察。建議持續監測各類房地產潛在購置人群消費與投資偏好變動，並由此判斷房地產需求可持續程度，提前預警可能出現的市場波動。
在房地產調控歷史上，2014年年初以來長達一年多的以房價下跌為主要特征的調整已經大大超過了以往，並成為GDP減速的主因之一。但隨著 2015年以來各項寬松政策相繼出臺，房地產行業形勢正趨於好轉，2015年二、三季度一二線城市房價有望止跌回漲，2016-2017年全國大多數城市房價平均水平可能會逐漸走出低谷。
房價跌幅超出歷次波動周期低點
從2014年初以來，全國70個大中城市新建住宅同比價格(以下未註明者均簡稱房價)漲幅從高峰滑落至低谷，從2013年12月9.2%的峰值，逐月下降到2015年4月的-6.3%，迄今仍未見底。
無論從銷售還是投資比較，本次房地產行業調整幅度均遠超出以往。一方面，房價比2010-2012年調整期降幅更大、降速更快。 2010-2012年房價從高點滑落至低點用了25個月，漲幅從15.4%降至-1.3%，本次調整迄今16個月，漲幅從9.2%降至-6.3%，較 2010-2012年低點-1.3%還低了5.0個百分點，且仍未見底。另一方面，全國商品房銷售額同比增速自2014年年初以來已經連續16個月為負值，而2010-2012年僅連續7個月為負值。
房價下跌引發房地產投資增速銳減。2010-2012年，房地產開發投資同比增速低僅降至15.4%，而2015年4月已降至 6.0%，2015年5月又降至5.1%。由於房地產投資構成全社會固定資產投資的重要部分，後者同比增速已從2013年2月21.2%的極大值點降至 2015年4月的12.0%，5月的11.4%，降幅已達9.8個百分點，而2010-2012年降幅僅為5.7個百分點。從2014年年初至2015年 5月，房屋新開工面積增速已連續17個月負增長，而2010-2012年調整期多連續9個月負增長。
隨著固定資產投資增速下滑，GDP增速也從2014年四季度的7.35%降至2015年一季度的7.00%。2015年一季度，GDP四大組成部分中進出口順差增速變化大，因原油、鐵礦砂、成品油等大宗商品進口價格全面下跌拉低進口增速，同時民營企業出口快速增長，進出口順差增速高達 610.1%。其他三大部分中，政府支出、消費和投資增速分別為7.8%、10.6%和13.5%。與2014年四季度相比，進出口增速提升 562.2%，政府支出、消費、投資增速分別下滑0.40、1.35和2.20個百分點，投資增速降幅大。
投資增速下降與房地產市場表現不佳密不可分。2015年一季度，投資三大部分中，制造業投資、基礎設施投資和房地產投資增速分別為10.4%、 22.83%和8.5%，分別較2014年四季度下滑3.10、提高2.54和下滑2.00個百分點。制造業投資下滑超過房地產投資，一個重要原因是制造業諸多子行業，尤其是家具制造業、木材加工業、化學工業、水泥、玻璃、鋼鐵、電解鋁、通用設備制造業等，與房地產關系密切，2006年以來制造業投資增速與房地產投資增速同步跡象明顯。
房地產投資增速下滑引發大宗商品價格下跌或產量下降。如基準澳大利亞鐵礦石價格2011年時曾達到每噸190美元，2015年4月初一度跌至每噸46.7美元的七年低位。又如水泥產量，在2012、2013年、2014年增速分別為7.4%、9.6%和1.8%，2015年3-5月增速分別為 -20.5%、-7.3%和-5.4%。
房地產調控政策日趨寬松 行業形勢趨於好轉
2014年一季度，房價已經開始下跌，但這一行業周期性大趨勢的拐點並未引起各方足夠關註。
2014年二季度，針對宏觀經濟形勢的下滑，央行開始推出一系列寬松政策，如多次定向降低準備金率以釋放流動性，這些政策也間接惠及房地產業，但作用不夠明顯。實際上，整個2014年上半年，沒有出臺有力的調控措施“對沖”市場的這種變化。
2014年三季度，各地才被正式允許出臺穩定房市的措施。自2014年4月開始至今，全國47個限購城市已有42個放寬甚至取消限購。同期，房貸政策開始放寬：央行準許“首付房貸利率七折”和“認房不認貸”。
2014年四季度，住建部等發文，要求提高住房公積金個人住房貸款發放率，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房。同時，央行在時隔兩年半之後，於2014年11月22日降息。
2015年一季度，政策制定部門開始重視房地產市場下滑風險，連續出臺了一系列措施，促進住房消費，鼓勵自住需求和改善性需求。如：央行等五部委將二套房首付比例降至四成，財政部等將個人住房轉讓營業稅減免年限從5年調至2年。北京部分銀行首套房貸已三次調低打折折數，從9折至88折又至86 折。2015年1月和5月，北京市兩次調整了公積金貸款政策：公積金貸款認定由“認房又認貸”改為“認房不認貸”;首套房貸款首付降至兩成。此前，套型建築面積在90平方米以內的才可享受二成，90平方米以上為三成，首套房貸款高額度由80萬升至120萬;二套房貸款首付由七成降至三成，二套房貸款高額度維持80萬元不變。
2015年二季度，中央政治局提出“要完善市場環境，盤活存量資產，建立房地產健康發展的長效機制”。為應對GDP增速下滑，央行在2014年四季度降息、2015年一季度降息又降準基礎上，又分別降息降準各一次，2015年5月11日，1年期基準貸款利率降0.65個基點至 5.10%;2015年4月20日，大型金融機構存準率降1.50個基點至18.5%。降息、降準措施有利於化解資金緊張狀況，降低資金成本，促進房地產業盡早結束蕭條。
隨著調控政策日趨寬松，房地產行業形勢正在逐漸好轉。首先，房價趨穩跡象明顯。據中國房地產指數系統百城價格指數調查，2015年4月和5月，全國100個城市新建住宅均價環比分別微跌0.01%和上漲0.45%，價格拐點已經出現。70個大中城市新建商品住宅同比價格，2015年4月跌幅為 -6.3%，跌幅較上月收窄0.2個百分點;70個大中城市環比價格跌幅為-0.1%，為近11個月來小跌幅。70個大中城市中，房價環比上漲或持平城市數量4月份為22個，遠遠多於2月份的4個。供求關系緊張的一線、二線城市房價均上漲或趨穩，但是供過於求的三四線城市房價仍在繼續下跌。自2014年 4月開始，一線城市房價首次出現全面上漲，4月份北京、上海、廣州、深圳新建商品住宅價格指數環比分別上漲0.8、0.7、0.4和1.8%。
其次，成交量已開始回升。全國商品房銷售額同比增速，2015年4月為-3.1%，雖仍低於2014年低水平，但比2015年1-2月的 -15.8%及3月的-9.3%已大大回升，2015年5月為3.1%，這是時隔16個月之後首次由負轉正。一二線城市優質地段房屋成交大幅提高，2015年1-5月，北京、上海、廣州、深圳新建上商品住宅分別成交38230套、80848套、32785套和24304套，同比分別增長38%、 63%、20%和92%。2015年1-5月，北京總價3000萬元以上高端項目成交162套，接近2014年全年173套水平。成交量的恢復有利於價格趨穩。從“價格漲幅——成交漲幅”坐標圖看，目前房地產行業已經歷了“過熱——滯漲——衰退——復蘇”四個階段中的“過熱”、“滯漲”和“蕭條”階段，正處於“復蘇”階段，這一階段以價格低迷且成交恢復為特征。
再次，土地供應增速已連續6個月落後商品房銷售面積增速。從以往幾次房地產行業調整周期看，土地供應面積增速落後於商品房銷售面積增速如果持續足夠長的時間，就能有效化解供應過剩，促成房價上漲。2009年、2013年房價上漲，因為這兩個年份之前三年中商品房銷售額增速與土地供應增速之間差距分別累積達到42.5%和28.9%。2014年土地供應落後商品房銷售7.7個百分點，如果2015年二者差距維持1-4月20個百分點左右水平，則到 2015年年底時二者差距累積將接近30個百分點水平，這對市場將產生重要支撐並逐步推動形勢好轉。2015年3月27日，國土資源部等《關於優化 2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》已明確：“住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應明顯減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應”。2015年4月初，可能是考慮到2014年北京商品住宅用地計劃僅完成51.7%，北京市國土局將2015年北京商品住宅用地計劃供應下調至750公頃，僅為前四年平均計劃供地水平的76.5%。
後，居民對房價的接受程度呈現積極變化。2015年季度，人民銀行城鎮儲戶問卷調查顯示，有48.1%的居民認為目前房價“可以接受”或“令人滿意”，較上季度提升6.9個百分點，較上年同期提升12.4個百分點。
未來形勢喜憂參半
展望2015-2016年行業發展前景，有利好的一面，也有利空的一面。好的一面除了政策環境日趨寬松外，還有三點：
一是一二線城市居民購房需求仍在增長並具有可持續性。2014年，北京、上海常住人口分別為2151.6萬和2425.7萬，分別較上年增加 1.7%和0.4%，盡管增速較上年分別下降0.5個1.0個百分點，但仍在增長。另據2014年下半年衛生計生委發布的《中國流動人口發展報告 2014》，截至2013年底，全國有超過18%的人口離開本地或本省在外生活，人口主要流向珠三角、長三角和北京地區，2013年北上廣深和長珠三角及福建等發達地區流入人口在總流動人口中占比較上年提高4.5%，超過同期中國城市化率提高1.3個百分點的速度。在城市化人口流動趨勢之上疊加的小城市到大城市、再到超大城市的人口流動趨勢，對大城市和超大城市住房構成長期可持續需求。以北京為例，盡管有2014年以來的市場不景氣，但北京住宅用地樓面地價一直在快速上升。
二是行業風險已多次得到釋放。從2005年開始，房地產行業已經歷三次大的調整過程，部分地區如北京已經歷四次調整過程，每次調整都使行業運行中潛在風險得到不同程度釋放，購房者更加有經驗，開發商更註意迎合客戶偏好，市場更加理性，行業集中度更高，各項制度更加健全。2014年全國商品房銷售額76292.4億元，較上年減少6.4%，但同期銷售額在300億元以上的19家龍頭房企銷售額增長了19.7%，某機構統計的百強房企銷售額2015年增長了10.3%。
中國指數研究院統計的2015年百強房企資產負債率均值為73.6%，較上年提高1.1個百分點。2015年4月，滬深兩市上市房企的資產負債率在66%左右，比上年提高了近2個百分點。Wind資訊公布的數據也顯示，75家上市房企平均資產負債率為74%，比上年提高0.2個百分點。一般認為房地產企業資產負債率不超過80%時，就不會有太大問題。
三是繼放開單獨二孩之後，有望在“十三五”期間甚至更早全面放開二孩。凱恩斯在1937年曾斷言，“在需求比預期低且過剩供給不易改變時，從一個正增長的人口到人口增長下降的轉變，其後果可能是災難性的”。日本人口尤其是工作年齡人口在總人口中占比減少引發長期經濟衰退的教訓已引起中國警惕，1995年日本18-64歲人口在總人口中占比達到歷史高點65.5%，此後逐漸滑落到2010年的60.4%，這期間日本GDP增速一直在 2.4%之下徘徊，一度跌至-6.0%，其頹勢與1990年之前30年不可同日而語。中國15-64歲人口在總人口中占比，2010年全國人口普查統計為 74.53%，為有史以來高點，據2011-2013年抽樣人口調查，15-64歲人口在總人口中占比分別為74.4%、74.1%和73.9%，勞動年齡人口在總人口中占比已出現明顯觸頂下滑跡象。摩根斯丹利統計結果表明，我國勞動年齡人口絕對數量將在2017年開始減少。全面放開二孩盡管不能立即扭轉上述趨勢，但直接增加的居住需求和間接增加的育兒、教育等需求，都能構成拉動對房地產行業的長期利好因素。
不好的一面也有三點，分別是：
首先，政策限制依然較多。從政策層面看，盡管已經出臺了包括稅收、首付、利率折扣、放松限購等方面的寬松政策，但2010年以來推出的一些僅適用於當時的調控政策仍未取消，這些政策對市場運行仍有阻抑作用。以利率政策為例，即使三次降低利率，目前的基準利率水平也僅略低於2001年和2009年時低水平。在經過1980年以來35年高速增長之後，1年期貸款基準利率仍在5%以上。而日本經過1955-1985年30年高速增長之後，1986年時基準利率已降至3%水平。從實際利率即名義利率減去價格指數看，2015年3月PPI降至-4.6%，因此即使以基準貸款利率5.1%計算，實際利率也高達9.7%，為近五年來高水平。
其次，部分地區去庫存壓力較大。從2014年年初至今，全國商品房施工面積增速已連續18個月高於銷售面積增速，部分地區庫存持續增長已對房企經營構成較大壓力。上海一房地產研究院監測，2014年35個城市新建商品住宅庫存同比增長15.4%，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為12.6、13.7和21.2個月。2014年末，中國指數研究院曾估計一線、二線和三四線城市土地出清周期分別為1年半、3.3年和5年，三四線城市中江陰、滁州、焦作、東營、九江、徐州等供應過剩風險尤其突出。即使是在部分條件較好的二線城市，也有部分地區陷入嚴重的供給過剩，如沈陽占地120公頃的全運村地塊，因銷售不暢，多數房地產項目已處於停工狀態，不少知名房地產企業也深陷其中難以自拔。
再次，雖然居民對房價的接受程度呈現積極變化，但實際購房意願仍然較低。2015年季度，人民銀行城鎮儲戶問卷調查顯示，未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為13.8%，較上季下降0.7個百分點，這是2011年以來第三個購房意願低潮期。居民購房意願低，主要不是認為房價過高的人群占比提高，而是對未來房價發展的預期判斷比較悲觀，2015年一季度預期房價上漲比例為15.6%，較上季度降低1.7個百分點，為人民銀行開展城鎮儲戶調查以來低水平。未來三四線城市和東北這樣的人口大量減少或流出地區房價預期尤其悲觀。
綜合影響房地產市場多方因素考量，預計在政策逐步寬松、市場自由度逐步恢復背景下，房地產行業或將在2015年年中或下半年調整至谷底，一二線城市於2015年、三四線城市於2018年走出低谷，實現供求大體平衡，並進入下一輪復蘇周期。
值得註意的幾個問題
首先，梳理並查驗近年來房地產調控各項政策的實際效果及合理性。近年來推出的房地產調控政策大致包括信貸、稅收、價格、行政等四類，業界和民間對這些政策存在爭議，本身是非常正常的現象。但無論是政策制定者還是專業的行業分析機構，都沒有對這些政策開展系統、實證、有民調支撐的反思式、比較式分析，這一分析缺位對行業今後的形勢發展判斷與政策利弊判別構成潛在障礙。
其次，規範地方政府在土地市場的推地進度。房地產調控一攬子政策中，針對購房者的政策，如征稅對象和稅率、信貸首付成數等，都非常明確並具有很強的可操作性;對房地產企業的政策，可操作性要差一些;對地方政府的政策，尤其是其在土地市場上的推地政策，明確而利於監管操作的規定幾乎沒有，這導致地方政府推地的隨意性和賣地資金運行的不透明性。房價跌幅較大城市，大多存在土地超量、超速供應問題。如果能對地方政府的推地進度給予某種合理的、明確的約束，如規定推地進度與人口數量掛鉤，對於穩定市場情緒、形成合理預期都有好處。另外，地方政府賣地資金去向亟待重點監管監測，亟待公開、透明。監管目的一方面是確保資金用於實際民生，另一方面是推動“征地——用地”過程中政府與居民的良性互動。
第三，提振需求尤其是個人購房需求是當務之急。我國個人購房貸款數額仍有較大增長空間。2005-2014年，美國新房和二手房年均銷售557 萬套，按套均170平方米計算，銷售面積約9.5億平方米。同期，我國商品房新房年均銷售面積為9.3億平方米，雙方相差不大，但多年來，美國住房抵押貸款與住房證券化貸款余額在其GDP中占比，比我國個人購房貸款余額在GDP中占比要高近40個百分點。我國個人購房需求被長期抑制，主要原因有三個：一是由於整體利率水平較高、銀行體系資金緊張等，房貸資金供應緊張，利率打折程度低，一刀切式貸款成數限制也使房貸獲得難度增大;二是一二手房貸款條件有較大差異。城市中心區的房屋主要是二手房，本來是逐漸的，但是實際中，房齡超過20年的，貸款高只有銀行評估值的60%，超過30年的，不予貸款。而且房屋年限越長，評估值反而越低;三是對個人貸款用途限制過嚴，個人貸款不允許購買住房，超過30萬需要第三方支付。個人貸款相關制度在設計時，風險控制遠勝於客戶服務。
第四，開展針對特定人群的民調摸底，及時監測各類房產購置人群支出偏好變動。2014年二、三、四季度，我國國際收支平衡表中資本和金融項目差額分別為-162、-90和-305億美元，同期，凈誤差與遺漏項目差額分別為-348、-632和-665億美元，這是自1998年以來首次連續三個季度資本外流和連續三個季度凈誤差與遺漏出現較大數額負值。2015年一季度，我國境內銀行結售匯逆差914億美元，較上季度擴大97%;其中，2015年 3月份結售匯逆差660億美元，已連續8個月負增長，我國存在資本流出壓力、資本流出日益加速證據日益確鑿。
流出資本增多有多種解釋。如：房地產行情下行減弱了影子銀行盈利水平，因而影子銀行從境外借款減少;GDP增速下行使國際遊資押註人民幣的動力減弱。但不可忽視，國內人士購置海外房地產逐漸增多也是一個因素。據仲量聯行統計，2014年中國房地產海外投資較上年增長了46%。全美房地產經紀人協會統計，2013-2014統計年度，來自中國內地及港臺的購房者購置美國房地產220億美元，在國際購房者在美購房總額的占比為24%，較 2012-2013統計年度提高5個百分點。2014年，澳大利亞悉尼、墨爾本、布裏斯班、阿德萊德、帕斯、堪培拉、達爾文和霍巴特等八城市住宅價格均值指數從112.6上升至120.3，提升9.7個點，連續兩年保持10個點左右升幅。此前，中國高收入人群一般在國內購房，但高收入人群中越來越多到海外購房，將對國內房地產高端市場產生重要影響，並進而影響到整個房地產市場，這一趨勢究竟是短期或長期，仍有待觀察。建議持續監測各類房地產潛在購置人群消費與投資偏好變動，並由此判斷房地產需求可持續程度，提前預警可能出現的市場波動。
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