[摘要] 在諸多樓市刺激政策下，全國樓市已經發生了微妙的變化。一線城市集體回暖後出現了分化，部分有潛力的二三線城市出現了轉機，而絕大多數三四線城市依然不樂觀。
在諸多樓市刺激政策下，全國樓市已經發生了微妙的變化。一線城市集體回暖後出現了分化，部分有潛力的二三線城市出現了轉機，而絕大多數三四線城市依然不樂觀。
某研究院數據顯示，6月15日至6月21日該機構監測的部分重點城市共開盤48個項目，累計推出房源為8331套。
值得關註的是，這48個新開盤項目中31個是老推新項目，其中價格高開、平開項目比重約占8成。新開盤項目平均去化率為63%，一線城市的平均去化率為71%；二線城市的平均去化率為56%。
一二三線城市變化微妙
在樓市刺激政策下，一線城市率先回暖，今年1至5月份商品住宅銷售面積平均同比增速達到36.9%，其中深圳市回暖為明顯，已經量價齊升。
作為一線城市之首的北京，其樓市的成交走勢在2015年一直在波動中上行，從1月末開始回升，而在2月中旬又受到春節長假影響成交量大幅下降，3月、4月成交持續回升，進入5月成交量持續波動。
同策咨詢研究部的數據顯示，2015年前5月，一線城市商品住宅銷售面積同比增長36.9%，高於平均增速的城市有深圳和上海；尤其是深圳銷售面積同比增速達到98.9%，量價齊漲。
在同策咨詢研究部總監張宏偉看來，上海樓市在短期內去庫存壓力驟降，說明在降準降息、公積金政策調整、二套房貸降首付等政策的疊加推動下，購房者信心進一步提升。此外，由於住房結構發生改變，改善型需求也成為2015年提振上海樓市的一支重要力量。
上述數據還顯示，2015年上海住宅用地供應計劃400至600公頃，供不應求的狀態日益突出。上海土地市場價格的持續上漲將會推動房價進一步上漲，預計今年上海商品住宅均價會突破3萬元/平方米。
與此同時，二線城市商品住宅面積同比增速低於一線城市，不同城市之間分化明顯，2015年前5月，二線城市商品住宅銷售面積同比增長11.1%，低於一線城市的平均增速36.9%；但二線城市之間出現明顯的分化，高於平均增速的城市有杭州、寧波、武漢、蘇州、西安、長沙、青島、福州。
其中，武漢、杭州、蘇州量價齊漲，但仍有一部分城市成交量低於去年同期，包括天津、大連、合肥、成都、廈門等。
2015年前5月，三四線城市商品住宅銷售面積同比增長15.2%，同樣，三四線城市之間也出現分化，表現比較突出的有錦州、九江、大同、舟山，比去年下降的則有黃石、莆田、南平。
三四線城市中去庫存周期進一步縮短，但部分城市仍要堅持“以價換量”去庫存，政策面仍然需要繼續刺激。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，率先步入上漲階段的三四線城市多位於南部經濟較發達地區，這些城市一方面城鎮化速度較快，產業聚集效應使得新增購房需求能夠持續增加。而較高的資金活躍度，也使得這類城市更容易受到寬松貨幣政策的刺激，因此能夠緊隨一線城市之後快速進入價格上漲期。
智庫研究中心研究總監嚴躍進表示，部分經濟條件不好、區位優勢不明顯的三四線城市，則依舊不冷不熱。
房企回歸一二線城市
重點城市新開盤項目的去化率回升，也更加堅定了開發商深耕一二線城市的決心。
陽光100董事長易小迪在近期公開表示，對於2015年全國房地產市場前景仍然擔憂，其所在的陽光100也將重回一線城市，與其他開發商合作，共同去庫存。
多輪救市後，2015年5月一線城市存銷比已經回歸至合理區間，庫存壓力已經有所緩解。
張宏偉分析認為，隨著市場信心進一步提升，土地市場也逐漸火熱起來，尤其是對於北上廣深4個一線城市，以及合肥、南京、南昌、蘇州等部分基本面已經出現回升的二線城市，開發商不僅會加快在這些城市的銷售節奏，也會加大在這些城市拿地和投資的力度。從近期來看，因為補充土地儲備、城市戰略布局等因素，開發商重返一二線城市拿地，北上廣深四大一線城市和合肥、南京等二線城市均有“重磅地王”再現。
嚴躍進也對中國房地產報記者表示，市場分化和當地區域位置、經濟發展條件有關，“只有復蘇快慢的區別，而沒有復蘇和不復蘇的區別”。
當然，從復蘇的速度上看，一二線城市的復蘇快。從今年上半年的數據看，一二線城市已經在去庫存壓力釋放上表現出積極效應。
在二線城市中，市場表現典型的當屬杭州，杭州房價在2014年4月份出現了下跌，跌幅為全國70個城市的高水平，而到了2015年4月便開始回漲，並成為當時全國房價漲幅排名第4的城市，5月份也繼續保持了上漲態勢。
而對於三四線城市來說，也出現了分化。部分經濟條件好的三線城市樓市也開始有回暖勢頭。典型的就是在“限購”一線城市周邊的三四線區域市場，如廣東的佛山、東莞，上海周邊的嘉善、昆山，北京周邊的燕郊區域等，近期市場成交活躍。
在張宏偉看來，一二線城市依然是購房和投資的重要場所。“三四線城市的投機成分不重，但不排除會有一批改善型購房需求積極釋放。對於三四線城市來說，未來房價下跌的城市數量將不斷減少”。
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