[摘要] 2015年上半年,調控政策的輪番出臺激發了房地產市場的活力,樓市逐漸走出低潮期。相比於前幾年的“國幾條”, 手段的淡化、信貸杠桿的頻繁運用成為今年調控政策的一大特點。“
2015年上半年,調控政策的輪番出臺激發了房地產市場的活力,樓市逐漸走出低潮期。相比於前幾年的“國幾條”, 手段的淡化、信貸杠桿的頻繁運用成為今年調控政策的一大特點。“限貸”政策日漸寬松,市民的購房成本逐漸降低,購房意願也有所提高,使得樓市整體回暖步伐加快。但相較於一線城市,二三線樓市的熱度仍不高,6月份仍有46個城市的房價處於下行通道。
信貸“組合拳”接連出臺 “限貸”政策日漸寬松
在今年的“兩會”上,李總理提出了“因地制宜,分城施策,鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地產長期平穩健康發展”的大方向,為此,今年上半年的樓市也延續了去年的“去庫存”“穩增長”的主基調。
“兩會”之後, 3月30日,中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合宣布了後來被稱為“330新政”的房貸政策,對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房,低首付款比例調整為不低於40%。公積金貸款首付比例也做出調整,購買首套普通自住房 為20%,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款再次公積金貸款的,低首付款比例為 30%。同日,個人住房轉讓營業稅免征期也由5年改為了2年。
央行今年還頻繁運用信貸杠桿,進行了三次降息和三次降準,五年期以上貸款基準利率由6.15%下調到了5.4%,三次降息的調整幅度達0.75個百分點。多地還積極調整了公積金政策,提高貸款額度、放寬首套房和首改房的認定標準、降低公積金貸款使用門檻等。另外,根據不同情況,多個城市還出臺了財政補貼,契稅減免和獎勵購房等多重措施。
“之前樓市調控運用的 手段比較多,今年更多的通過經濟、市場化的手段來調節,這也是今年樓市調控的一大亮點”,中國社科院城市發展與環境研究所原所長牛鳳瑞在接受中新網房產頻道采訪時表示, 手段逐漸淡出,回歸市場本源,更多的是通過價格杠桿來調節供求關系,這是一個正確的方向,資源的配置效率也會大大加強。
中原地產首席分析師張大偉也表示,在我國多年房地產發展的過程中,影響房地產價格的主要是經濟調控政策,而調控政策中影響力大的是信貸政策,信貸額度及利率水平可以說是房地產市場的風向標。
信貸政策持續發酵 一線城市房價上漲但三四線仍在跌
樓市在多項調控政策疊加作用下,五月、六月也迎來集中“爆發”,尤其是一線城市對於政策的影響變化為敏感。來自中國指數研究院的數據,上半年,一線城市月均成交量75萬平方米,同比增幅超過45%,絕對量也為近年來高水平,其中6月成交超過100萬平方米,同比去年增長近1倍。同時,上半年二線城市月均成交66萬平方米,同比增長18.5%,三線城市月均成交量31萬平方米,同比增長37.0%。
牛鳳瑞表示,中國樓市在宏觀經濟大的形勢下, 采取的松綁、利好政策,發揮效力是有時滯性的,從去年 “930新政”後到今年四五月份,效力逐漸顯現,但總體來看,樓市已步入復蘇通道。
房價方面,2015年上半年百城均價由跌轉漲,3、4月跌幅持續收窄,5月均價轉為上漲,6月漲幅擴大至0.56%,均價達到了10628元/平方米。但值得註意的是,由於我國樓市區域發展不平衡,6月百城房價有53個城市的房價出現上漲的同時,一些三四線城市的庫存處於高位,仍有46個城市的房價在下跌。上半年一線城市房價累計上漲5.17%,其中,深圳上半年累計漲幅高達12.25%,扮演了“領頭羊”的角色。二線城市下跌了0.75%,三線城市的跌幅則達到了1.25%。
牛鳳瑞表示,一線城市房價之所以上漲較快,是因為城市規模較大,經濟發展的態勢比較好,外來人口相對較多,對房地產的需求較大,另外,經過幾年的“限購”、“限貸”,需求暫時被壓制,政策放松之後,必然會產生一個集中的釋放期。相反,由於二三線城市政策相對寬松,供給量較大,盡管政策有所放松,下行趨勢的改變還需要較長時間。
業內預測:近年下半年樓市政策或將持續寬松
談及下半年樓市的政策走向,牛鳳瑞表示還是傾向於信貸杠桿的調控作用,過度的 手段不利於房地產市場的發展。對於未來的樓市調控,推進“營改增”進程、減稅減息等經濟杠桿是可以使用的。
張大偉也談到,後續房地產刺激政策還會有多種可能性,降準、降息還有調整的空間。他還談到,從目前市場看,公積金的利率相當於商業貸款利率的68折,公積金政策是地方 能夠調整的直接的購房工具,對於市場有直接的刺激影響。
同策咨詢研究部總監張宏偉則談到,下半年鼓勵住房消費會側重於兩方面,一是針對保障群體,由實物補貼或分配轉為貨幣補貼,鼓勵購買商品房;另一方面是將加大首套房、人才類購房的補貼力度。
下半年房地產制度改革還將有哪些新的進展呢?中國指數研究院分析稱,取消限外令、推進不動產登記工作實施等長效機制工作可能將在下半年逐步展開,同時,以京津冀一體化為代表的區域協同發展也將會不斷加快。
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