[摘要] 早在6月16日,股民老徐就清倉了,並把這筆錢投入到樓市,在北京六環邊買了套商住項目。面對這幾天的股市 ,老徐頗為得意地對《每日經濟新聞》記者說,“股市有風險,現在利率低,買房更穩妥。”
早在6月16日,股民老徐就清倉了,並把這筆錢投入到樓市,在北京六環邊買了套商住項目。面對這幾天的股市 ,老徐頗為得意地對《每日經濟新聞》記者說,“股市有風險,現在利率低,買房更穩妥。”
剛剛經歷了一輪“風雨洗禮”的A股投資者中,做出類似老徐的選擇的恐怕不在少數。賣股買房,這為近期樓市,尤其是一線樓市的回暖再添一把火。
萬達集團董事長王健林在做客新華網思客講堂時直言,北上廣深這些城市房價永遠會上漲。這一說法是否靠譜?
中國房地產數據研究院執行院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者,一個大都市建設用地的總量,一般是整個城市土地總量的1/3到1/2,一線城市的用地指標已經達到該數據的極限,所以只能從存量土地方面考慮。
陳晟認為,越接近這個極限值的城市,土地的供應量就會越少,相對來說價格也愈加堅挺。如果這類城市的人口還在持續增長,存量土地的盤活又不夠快的話,那麽房價上漲的速度就會更快,反之亦然。現在來看,北京、上海、深圳這三個城市目前已接近用地的極限。
政策利好提振樓市成交
在多位業內人士看來,此次樓市回暖,與政策利好密不可分。“限購令”取消,降息,降準,多地公積金迎來調整,房貸優惠加大以及購房稅收減免等多重政策利好,無疑提升了消費者的購房信心。
在“第七屆中國產業園商務區發展論壇”上,中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一表示,當前的宏觀經濟形勢和房地產關系 密切。在政策利好影響下,4月份以來全國房地產市場形勢出現了積極變化,4月一線城市和部分二線城市房價開始明顯企穩回升。
6月27日下午,央行官網發布消息,從6月28日起有針對性地對金融機構實施定向降準,以進一步支持實體經濟發展,促進結構調整。與此同時,存貸款利率對稱降息0.25個百分點。一年期存款基準利率降至2%,比歷史低值的1.98%僅高0.02個百分點。而一年期貸款基準利率,在今年5月11日創下5.1%的 低值後,進一步降到了4.85%。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,此次降息降準無疑對房地產市場形成利好,不論是上遊的開發融資,還是下遊的購房按揭,都將受益。今年二季度以來房地產量升價穩的趨勢將在下半年延續。
嘉安捷企劃經理吳昊指出,新一輪降息後,商貸的按揭利率為5.4%,公積金貸款利率為3.5%,比2008年全球金融危機時的利率還要低。以北京為例,公積金首次置業可以高貸到120萬元。假設貸款20年,降息後,公積金貸款每月將節省155.14元,總利息節省近4萬元。按基準利率算,商貸每月將節省利息169.62元,總利息節省4萬余元。
政策托市效果已經顯現。2015年5月,北上廣深四個一線城市新建商品住宅成交面積分別為94萬、130萬、100萬和60萬平方米,環比增幅分別為3.2%、4.8%、17.5%和46.7%,同比增幅分別為59.2%、118.3%、48.1%和148.4%。
從環比來看,深圳增幅大;從同比來看,深圳和上海反彈力度大。與上一輪樓市復蘇期的2012年5月相比,深圳、上海新建商品住宅成交量已遠遠超過當時,故在本輪樓市調整中,深圳和上海領漲一線樓市。
樓市的火熱加快了去化速度。一智庫數據顯示,一線城市5月末新建商品住宅庫存面積為3615萬平方米,環比下跌1.5%,同比增長12.4%。同時去化周期11.3個月,已經連續5個月低於12個月的水平。
虹吸效應帶來人口凈流入
為什麽選擇來到北上廣深?作為一個“北漂”,《每日經濟新聞》記者和身邊多位小夥伴們聊過這個問題,更多的人用一個詞來回復,那就是“機會”。
不管北上廣深的房價有多貴,居住有多難,空氣有多糟糕,道路有多擁堵,還是有那麽多人蜂擁而來。
除了機會,經濟增長水平,也是導致一線城市人口凈流入的關鍵因素。央視新聞微博發布的31個省份人均收入排行榜顯示,2014年滬、京、浙、深等省市的城鎮居民人均收入都超過4萬元,上海達47710元,分區域來看,東、中、西收入差距依然顯著。
北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發布的2014年度人口調查抽樣結果顯示,2014年末,北京全市常住人口為2151.6萬人,與2013年相比,增加36.8萬人。其中,全市常住外來人口為818.7萬人,與2013年相比,增加16萬人。
上海市統計局、國家統計局上海調查總隊發布的數據顯示,到2014年末,上海全市常住人口總數為2425.68萬人。其中,戶籍常住人口1429.26萬人,外來常住人口996.42萬人。
深圳的數據顯示,2014年深圳市常住人口中非戶籍人口為745.68萬人,戶籍人口為332.21萬人,非戶籍人口的數量是戶籍人口的兩倍多。此外,廣州也是位居全國人口凈流入 梯隊的城市。
首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池認為,由於各城市發展不均衡,而一線城市具有較多的 、醫療等優質公共資源,有較多的就業機會,所以人口規模還在不斷增加,房地產市場仍然會供不應求,未來房價很難降下來。
土地天花板制約樓市供應
除了北上廣深,還有哪些地方適合置業?
王健林在做客新華網思客講堂時表示,國土部剛剛發布了對16個城市用地的剛性約束規劃,16個城市近期會出臺一個終用地極限,當然包括北京、上海、廣州等。也就是說,到這為止,不準再新建了,只能在存量上想辦法,只能二手買賣。這個制度會進一步使這些城市的供應量減少,所以一線或者二線靠前的城市會永遠處於房價上漲的過程中。《每日經濟新聞》記者註意到,早在2014年7月,住建部和國土部共同確定了全國14個城市開展劃定城市開發邊界試點工作。首批試點城市包括北京、沈陽、上海、南京、蘇州、杭州、廈門、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都、西安以及貴陽。“城市開發邊界”指根據地形地貌、自然生態、環境容量和基本農田等因素劃定的、可進行城市開發和禁止進行城市開發建設區域的空間界限,即允許城市建設用地擴展的大邊界。
趙秀池說,上述城市都是常住人口在500萬以上的特大城市,人地矛盾比較突出,耕地逼近紅線。用地剛性規劃使新增建設土地供應得到剛性約束,更多的是在盤活存量上下功夫,未來城市建設用地供應會越來越少。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為,北上廣深外加成都和武漢,是人口聚集過快的城市,這類城市是想絕對性地控制人口過快增長;第二類是潛力城市或 城市,未來也可能會感染上“大城市病”,目前是預防性地控制。
歐陽捷預計,上述城市未來房地產銷售會加快,進而促進去化速度加快;未來人口流入會有所減慢,但凈流入趨勢不會改變;尤其是一些土地供不應求的城市,還會帶動 城市地價上漲,進而帶動周邊房價上漲。
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