[摘要] 不管作為市場供應方的開發商,還是作為市場需求方的購房者,都應提前預判市場走勢,然後采取或購地、或購房等交易行動,方是合理之策。
不管作為市場供應方的開發商,還是作為市場需求方的購房者,都應提前預判市場走勢,然後采取或購地、或購房等交易行動,方是合理之策。
國家統計局近日公布的上半年全國房地產開發和銷售數據顯示,樓市的各項數據呈現出“冰火兩重天”的兩種態勢。1-6月份,商品房銷售面積同比增長3.9%,銷售額也增長了10.0%。與之相對應的則是,6月份房地產開發投資增速的16個月連跌,和樓市庫存的再次增長。僅觀數據,就已形成兩派。一派認為成交與價格皆復蘇,市場趨於樂觀;而另一派認為房地產開發投資增幅創近十年新低,全國市場仍然低迷。
2011年下半年,隨著貨幣緊縮,以及房地產調控進一步升級,全國樓市出現普遍降溫,而三四線城市需求減弱之後,供應過大的情況越來越突出。於是,2012年至2013年一二線城市復蘇回暖之際,三四線卻基本無表現,受壓於高庫存,房價持續低迷。
不過,目前來看,市情似乎正在出現轉機。2011年以來,全國商品住宅待售面積不斷增長,主要反映了三四線城市和部分二線城市住宅市場供大於求。然而,值得關註的是,今年5月末,待售面積罕見的減少了121萬平方米,6月末繼續減少191萬平方米,而這兩個月辦公樓和商業營業用房的待售面積繼續增長。由於一線和部分二線城市待售面積基本正常,全國住宅待售面積下滑,應是三四線城市的庫存有所下滑。
不妨用另一組數據加以佐證。一房地產研究院的35城住宅庫存報告顯示,今年以來,11個樣本三線城市的住宅庫存持續下滑,其走勢居然與一二線城市相一致。這很可能意味著,三四線城市正在步入去庫存通道,庫存壓力慢慢減小,供求關系逐步改善。三四線城市與一二線城市的市場差距,可能不再進一步擴大,而是轉而縮小。
那麽,當前全國房地產市場上行,還是下行?先看幾組全國數據。其一,今年上半年,全國商品房成交面積同比增長3.9%,這是自2014年初開始連跌一年多之後,首次轉為上漲。其二,今年上半年,全國商品房成交均價同比增長5.9%,創2014年以來的新高。其三,今年5月,全國70個大中城市房價指數平均環比增幅由負轉正。其四,今年上半年,全國房地產開發企業土地購置面積同比下降33.8%。其五,今年上半年,全國房地產開發企業房屋新開工面積下降15.8%。其六,今年上半年,全國房地產開發投資同比增長4.6%,增幅創近十幾年新低。
觀察六組數據可知,前三組已經步入上行通道,而後三組仍在下行通道。那麽,六組指標之間是什麽關系?宏觀經濟指數有三類:領先、同步、滯後。房地產指數亦如此。商品房成交量,是領先的指標,其次是房價。而購地量、新開工量和開發投資量,屬於同步指標或滯後指標。
也即,在一輪房地產上行周期中,房屋成交量與價率先上漲,其後土地市場和投資建設指標,也會步入上行通道。而當前的形勢是,房屋市場剛剛步入上行通道,後面三組指標還沒來得及反彈。此時,判斷全國房地產市場依然下行,或者低迷,肯定屬於誤判。因為,後三類指標,必將在下半年或者企穩,或者反彈。
不管作為市場供應方的開發商,還是作為市場需求方的購房者,都應提前預判市場走勢,然後采取或購地、或購房等交易行動,方是合理之策。
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