[摘要] 中國的房地產市場已經告別黃金時代,步入白銀時代。那麽,白銀時代將會持續多久?“可能會有十五、六年以上的周期。”
房地產白銀時代告別野蠻生長
中國的房地產市場已經告別黃金時代,步入白銀時代。那麽,白銀時代將會持續多久?“可能會有十五、六年以上的周期。”在昨日舉辦的博鰲·21世紀房地產論壇上,住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌說,白銀時代是一個長周期,中國的房地產從青少年步入了中青年。青少年時代是野蠻生長,進入中青年之後這些毛病會克服,以後會呈現慢牛行情。而眼下,房地產正通過集體轉型告別野蠻生長。
“房地產業悲觀的時間已經過去”
“找錢、拿地、賣房,這樣的增長模式看起來是走到了盡頭,現在要做存量。如果不符合常住人口600萬以上、商品房銷售均價高於1萬塊這兩個條件,這樣的區域房地產市場做不了增量,只能做存量優化配置。”在經濟速度放緩的形勢下,轉型成為熱詞。經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任鐘偉在博鰲·21世紀房地產論壇上就房地產市場的轉型做了深刻解讀,房地產悲觀時代已過去,行業面臨全面轉型。
鐘偉介紹說,2014年6月至7月房地產行業到達一個拐點,從去年7月到今年3月,房地產從業人員分化為激烈,“不過我們沒有必要對2015年經濟增長過於悲觀,完全有可能維持在7%,房地產行業悲觀的時間已經過去了。”他進一步指出,目前的房地產行業面臨著一系列轉型,包括從註重投資開發轉型為註重管理運營、從追求加杠桿轉型為泛金融化、從重資產拼規模轉型為輕資產多業態、從買地賣房轉型為客群推服務等,“以前房地產開發企業眼睛裏只有賣房子,沒有賣服務,根本不關註他們所服務的客群是怎麽生活在這個社區、怎麽服務好他們居住在社區的各種需求等,而一個小區房屋維護、社區環境的維護完全可以多功能轉型,任何一項如果做好,都可以帶來巨大的估值提升。”
“拿地、蓋房子,那是傳統思維”
以往房地產開發商通過做加法、不斷擴大規模來實現業績增長,如今萬達、萬科等龍頭房企都相繼提出轉型走輕資產道路;在互聯網+大肆流行下,遠洋、華遠等多家房企也紛紛觸網,提出與互聯網企業戰略合作……房地產轉型升級的出路究竟在哪兒?
“中國市場已經由過去賣方市場變成買方市場,由過去的壓房價到去庫存,從忽悠消費者的時代變成了考驗供應者的時代,我們的企業要轉型,就要符合市場和政策的要求。”住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示,房地產應當以人為核心,滿足各種人的不同需求,“真正內涵的轉型,是增值提效,開發出適銷對路的、讓客戶滿意的產品。”中南建設集團董事、中南地產集團總裁陳小平也認為,作為房地產企業,應站在顧客的角度判斷突圍的方向,終活下去的,必然是迎合消費者需求,不斷註重產品創新的企業。
花樣年控股集團董事局主席潘軍結合企業近幾年的轉型之路指出,要轉型,企業人員結構比例的調整很重要,“花樣年現在3萬多人,做房地產開發的只有800人,其他的3萬人都是做養老、酒店、教育、社區服務、社區金融等。如果老板還在想拿地、想蓋房子,那是傳統思維。在移動互聯網時代,要註重用戶體驗。”
“用房地產拉動經濟已經很難”
一線和部分二線城市房價迅速反彈,引發人們對房價過快上漲的擔憂。在房地產過熱的年份,房價快速上漲,許多城市的居民收入出現過“跑輸”房價和GDP。全聯房地產商會創會會長聶梅生昨日表示,今年GDP的增長目標是7%左右,“今年年底中國大中城市房價同比漲幅不會超過5%到6%,預計今年房價增速不會高於GDP增速,也不會高於人均可支配收入的同比漲幅。”
根據國家統計局近期發布的數據,二季度房地產開發投資增速回落。對於三季度房地產表現,REICO工作室博士任榮榮表示,預計仍然以去庫存為主。她分析說,2014年出現了40萬結婚對數的下降,結束了2006年以來較快上漲的態勢,“意味著住房剛性需求的放緩,會加大去庫存的壓力和延續去庫存的過程。”
華遠地產原董事長任誌強昨日表示,目前依舊存在不少催生房地產需求的因素,“中國的離婚率逐年上升,每年增加20到30萬個離婚家庭,這也是對住房需求的壓力。”他同時分析說,人們的平均壽命延長,老齡化程度不斷提高會增加人們對住宅的需求,中國城鄉住房的比例仍然很低,還需要進行大量的改善,“這些因素都會使得房地產在未來保持一定的速度增長,但是要想用房地產投資拉動中國經濟已經很難。”
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