[摘要] 自去年以來，國內房地產市場悄然發生了變化，樓市“白銀時代”的說法在業內瘋傳。新的市場環境下，房企不得不面對成本增加、凈利下滑等現實，為開拓市場，國內資金流入海外的趨勢正不斷加強。
自去年以來，國內房地產市場悄然發生了變化，樓市“白銀時代”的說法在業內瘋傳。新的市場環境下，房企不得不面對成本增加、凈利下滑等現實，為開拓市場，國內資金流入海外的趨勢正不斷加強。
與此同時，國內穩定的宏觀經濟環境和去年大幅寬松的對外投資政策，都在持續支持和推動資產向境外流動。相對於美元的走強，人民幣在近期出現了小幅貶值，但幣值目前仍處於相對穩定的區域，而穩定的人民幣匯率更有助於中國投資者在對外投資時控制匯率風險並提升購買力。
前五月海外商業地產投資額同比激增超九成
日前，據高緯環球發布的一份《中國對外投資市場快報》顯示，2015年前五個月，中國對海外商業地產的投資總額增長明顯。在此期間，中國在全球投資的寫字樓、購物商場、酒店、土地開發以及其他商業地產(包括匿名投資的交易)總額共計約94.4億美元，同比上漲了近92%，漲幅可謂驚人。
高緯環球研究顧問部高級經理陸明分析稱，如果持續這樣的增長勢頭，2015年將會成為突破性的一年，年投資總額將超越220億美元，與2014年相比激增47%左右，而與2008年的年投資總額相比，增長了近300倍。
中新網房產頻道從報告內容中發現，海外投資的物業類型裏，寫字樓仍是投資量大的資產類型。前五月，寫字樓海外投資占總交易金額的52.3%。另外是土地開發投資，占比達到32%左右，而這一數據從2008年到2014年年平均值僅為24%。
值得關註的是，集中在美國和澳大利亞的大量土地開發收購，凸顯了中國投資者逐漸傾向於承擔風險，在國外挑戰從零開始開發大型項目的信心。如今年2月，泛海控股購得舊金山占地18.6萬平米的First &Mission項目，耗資2.96億美元。同時今年5月，中國十七冶集團斥資1.72億美元收購新加坡一地塊，規劃建設建築面積為5.6萬平米的住宅和商業項目。
據陸明介紹，由以上各項投資實例中可以看到，國內資金在海外的投資範圍不斷擴展，除了美國、英國等傳統的投資目的國，還包括了日本、馬來西亞等國家，同時德國、意大利等歐洲國家也開始進入許多中國投資者的視野。從投資占比看，2015年截止至五月份，美國作為海外投資的主要目的地，成交金額占比超過25%，是排行第二的澳大利亞的1.34倍。
國有企業交易量減少 險企海外投資頻繁
2015年海外投資企業呈現出新的特點。其中，國有企業占據總投資額的60%，而交易數量僅為25%，其余組成部分為私有企業及個人交易。2015年1月，綠地集團與馬來西亞國有企業共同斥資8.53億美元投資建設位於馬來西亞“依斯幹達開發區”的地塊，占地約285畝。另一巨頭交易是中國銀行於今年5月購入的位於曼哈頓中城的28層辦公樓——布萊恩特公園7號。
同時，私有企業則更傾向於大量小型投資，交易形式更為低調。其中，廣州富力地產(富力又一城富力盛悅居)在2015年共有4筆交易，總計1.11億美元；上海升龍集團則斥資2.97億美元，投資了3個海外項目。杭州汽車零部件生產商萬向集團自2010年至今，在美國進行了60多筆交易，然而大一單成交額為3410萬美元。
尤其值得註意的是，近幾年險資對海外投資青睞有加。如安邦保險以19.5億美元收購紐約華爾道夫酒店，以及中國平安保險公司一系列收購案例。對此，高緯環球大中華區研究及顧問部執行董事林榮傑表示：“2014年初，中國保險行業監管部門決定，允許保險公司將總資產的30%投資於不動產和基礎設施，其中總資產的15%可投資於境外，這一決定引發了保險公司境外投資活動熱潮。我們預計，隨著保險公司尋求相對高的替代資產來追求投資組合多樣化，此投資趨勢將繼續增強。”
國內資金大規模轉投海外，其中的一些風險值得留意。陸明對中新網房產頻道表示，首先是匯率風險，如近期人名幣的貶值。“不過，貨幣貶值或不可怕，可怕的是長期波動，這代表著市場不健康，如何規避這樣的風險，是下半年尤其需要留意的關鍵。另外，隨著市場的轉換，企業需要在產品設計、銷售網絡以及研發平臺等方面具備國際化思維，主動適應市場，避免被市場淘汰。”
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