[摘要] 11月份，全國多個一線城市接連出現地王，中原地産統計數據顯示，11月，一線城市成交65宗地塊，土地出讓金高達約1061.83億元。但與此同時，11月的全國樓市的庫存也創下了曆史新高，國家統計局數據顯示，截至10月末，我國商品房待售面積6.86億㎡，創下房地産待售庫存新高。
11月份，全國多個一線城市接連出現地王，中原地産統計數據顯示，11月，一線城市成交65宗地塊，土地出讓金高達約1061.83億元。但與此同時，11月的全國樓市的庫存也創下了曆史新高，國家統計局數據顯示，截至10月末，我國商品房待售面積6.86億㎡，創下房地産待售庫存新高。
當前，全國樓市呈現著兩極分化的態勢。一線城市由于庫存消化周期短，需求量大，呈現著供不應求，房價上漲的態勢。而三四線城市則面臨著巨大的庫存壓力。與此同時，這些城市因外來人口少，購買力嚴重不足。
而在這種分化的陣勢下，珠海今年的走向明顯偏往一線城市。珠海統計局數據顯示，截至10月底，珠海商品房待售面積僅爲175.08萬㎡，而前十月的消化量已超過300萬㎡。
國家統計局數據顯示，截至10月末，我國商品房待售面積6.86億㎡，除此還有超過70億㎡的在建面積；太平戴維斯更預計，到2020年，中國還將新增300億㎡各類物業。
11月10日，習近平在主持召開中央財經領導小組第十一次會議時，首次提出了化解房地産庫存的問題；次日的國務院常務會議上，李克強強調，要加快戶籍制度改革以帶動住房、家電等消費。壓力之下，去庫存成高層共識。
6.86億㎡的庫存已創下房地産待售庫存新高。中國房地産協會副會長任志強認爲，這種勢頭還將繼續，“有可能會超過7億㎡”。今年房地産市場庫存整體呈上漲趨勢，數據顯示，除5月份庫存下降了15萬㎡外，其他月份均爲上漲。
實際上，2012年以來，房地産待售面積每隔12個月都以至少1億㎡的幅度增加。截至2013年9月末，全國商品住宅待售面積爲44636萬㎡；兩年後，全國待售面積增加了23996萬㎡，漲幅高達54%。
而在庫存增加的同時，商品房的銷售速度卻在下降。國家統計局數據顯示，1-10月份，商品住宅銷售面積94898萬㎡，同比增長7.2%，增速比1-9月份回落0.3個百分點。
庫存格局兩極分化 一線城市供不應求
但庫存的分布卻有明顯的分化。當前，三四線城市由于外來人口少，庫存量大，因此消化周期明顯較長。某研究院的數據顯示，10月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別爲10.0、12.2和18.9個月，這意味著二三線城市要一年以上的時間才能消化完這些庫存。這其中，廣西北海的存銷比數值高，截至10月份爲31個月；山東省三線城市煙台存銷比爲26個月。另外，二線城市天津、西安的存銷比也較高。
一線城市的存銷比則明顯小得多。比如，深圳和上海的消化周期都小于7個月，廣州也是在11個月以內。房地産市場8-10個月的庫存消化周期屬于比較正常；10-12個月屬于偏高；超過12個月，說明庫存積壓較嚴重，有降價壓力；反之，去化時間低于8個月，房價便有上漲動力。這也是今年深圳房價猛漲的重要原因。
正因爲供不應求，一線城市才會在近期頻頻拍出地王。中原地産統計數據顯示，11月，一線城市成交65宗地塊，土地出讓金高達約1061.83億元，成交額創造了曆史紀錄，成交樓面價也創造了年內新高。
珠海商品房待售面積175.08萬㎡ 庫存不足半年消化完 住宅只要3個月 豪宅庫存仍面臨壓力
而在這場分化的陣勢中，珠海明顯偏往一線城市這邊。據珠海統計局數據顯示，截至10月底，珠海商品房待售面積175.08萬㎡，同比降2%。這其中，住宅待售面積僅爲99.57萬㎡，同比降14.2%。而前十月商品房銷售面積已突破300萬㎡。按照這個消化速度，當前的庫存量僅要半年就可以消化完，住宅更是只要三個月即可消化完。
和一線城市一樣，珠海今年也處于供應萎縮的狀況。當前，珠海主城區可供開發土地逐漸減少。因此，今年主城區房價漲的較快。當前，除唐家灣以外，基本上已無均價兩萬以下的新房。在售的新盤諸如華發峰景灣、誠豐廣場、世邦燕都等價格都已超2萬，而灣仔新開的樓盤則更是逼近三萬的價格。
在這種情況下，珠海的商品房均價一路上漲。百城房價指數顯示，11月份，珠海商品房均價達到13800元/㎡，是今年2月份以來的“九連漲”。
當然，庫存本身也存在著分化。一線城市雖然總體供不應求，但豪宅市場卻面臨著巨大的去庫存壓力。機構預測，明後年北京單價10萬以上的豪宅供應將達4000套左右。如果按照今年的豪宅銷售速度來算，這些豪宅項目的消化周期在20年以上。上海別墅類的産品去化周期長達20.5個月。此外，廣州300㎡以上的住宅去化周期甚至長達56.1個月。
而珠海的豪宅去庫存壓力也由來已久。據珠海世聯統計，截至10月底，珠海主城區144㎡以上戶型庫存套數爲5122套。而在10月份，珠海主城區僅消化144㎡以上戶型118套。按照這個速度，大戶型的消化周期非常長。
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