[摘要] 珠海主城區不少區域一二手房差價拉大，同區域的一二手房僅是一街之隔，差價就可達6000元左右，部分甚至達到萬元的差價。總體而言，一二手房的差價達到40%左右。
珠海主城區不少區域一二手房差價拉大，同區域的一二手房僅是一街之隔，差價就可達6000元左右，部分甚至達到萬元的差價。總體而言，一二手房的差價達到40%左右。
業內人士指出，今年市區一手房供應量萎縮，且橫琴的高價效應傳導到主城區，使得一手房價格被拉升，這是一二手房差價的原因之一。另一方面，當前主城區一手房房價高企，且房源越來越少，已呈現出豪宅化及投資化的狀態，而二手房則以剛需及首次改善居住為主。客戶群體的區分，使得一二手房房價拉大。
市場現象
一二手房差價約40%同區域項目差價達萬元
位於吉大的靠山項目去年年底推出，當前均價為2.9萬元/㎡。而僅在斜對面的格力廣場當前均價也為3萬元/㎡。但是，這兩項目周邊的二手房多在2萬元之間浮動。比如，靠山項目為錦園的後一棟，而錦園當前在房天下上有477套二手房源，均價為20619元/㎡，比靠山的均價低了近一萬元。這其中，有一套毛坯房甚至只有1.5萬元的單價。
與此同時，前山的誠豐廣場也是今年新開的項目，其開盤價格便已超過2萬。進入12月，項目均價已是2.3萬元/㎡。但是，現時前山的二手房價格多在1.5萬左右。同在明珠南路的誠豐水晶座也為誠豐集團旗下項目，2013年開盤。記者走訪得知，當前誠豐水晶座的二手房大多在1.5萬左右。比誠豐廣場低了近八千元。此外，誠豐廣場周邊的老舊社區，部分均價甚至不超過1萬。
總體而言，當前主城區的一手房也比二手房要貴得多。珠海中原資料顯示，10月份珠海主城區--不包括橫琴--一手房均價為22846.85元/㎡。而具有80多家門店，房源近萬套的正順地產資料顯示，該公司在主城區的所有房源均價為16646元/㎡。
業內分析
原因1：主城區一手供應萎縮二手樓價或是風向標
大多數時候，二手房會跟著一手房的走勢定價。但業內人士指出，兩者之間的差價也會經常波動。在市場不好時，開發商為了回籠資金，降價動作較快，但二手散戶不肯降價的心理則相對强硬。在2011年，宏觀調控使得樓市一片蕭條，當時珠海就出現了一二手樓倒掛的現象。市區有的項目甚至降到四位數的價格，而二手房則大多價格堅挺。
正順地產總經理楊東方指出，今年主城區一手房價格漲得很快，二手房也有漲幅，當相對穩定。一方面橫琴樹立了價格標杆，使得臨近的南灣片區跟著漲價，緊接著這種勢頭又傳到西區。另一方面，主城區供應量萎縮，也是價格上漲的原因。“今年主城區幾乎每個推出的新盤都是區域內的。囙此項目基本一推出就會被哄搶。前幾年走貨速度中規中矩的區域，今年都是一推出項目就日光。”楊東方說，“相比之下，二手房供應量長期保持穩定，價格也不會波動地太劇烈。”
也有專家指出，一手房的價格變動性太大，二手樓價則更能作為市場的風向標。一方面，當前中國很多大城市的一手房都在郊區，較為分散。根據中金研究部對6個一、二線都市的調查，只有36%的新房可售資源位於覈心地區，而存量市場該比例達到65%。另外，開發商在與買家的博弈中總是佔據上風。而二手房則遍佈全市，價格波動小。另外，二手房是一種C2C的模式，即散戶與散戶的直接交易，囙此雙方博弈出來的價格更能反映市場的真實情况。
原因2：二手房多為剛需或首改一手房凸顯投資内容
當前，一線都市房價高企，且可供開發土地减少。樓市格局已呈現“首套房二手房化、改善新房化、高端滯銷化”的格局。
大家地產全案機构董事陳志認為，珠海今年也面臨這種趨勢。當前，珠海已由一個由高山族為主的都市變為外來人口越來越多的都市。住房的保值增值内容，已對等甚至超過住房的居住内容。囙此，一手房的購買者更願意購買品質感强，昇值潜力大的組織，哪怕片區短期內配套還不够完善。
“當前，購買市區二手房的多為剛需及首次部分首次改善，即買不起一手新房只能退而求其次的群體。一手房的購買者則為高端改善及投資客。剛需對價格的承受能力有一個上限。囙此，當前市區一二手房價差達到40%甚至更多。”陳志說。
記者也瞭解到，當前主城區的剛需戶型已非常稀缺。90-120㎡的庫存量為3242套，而144以上戶型庫存量則為5122套，80㎡以下戶型為4599套。總體而言，主城區的庫存以公寓及豪宅產品為主，90-120㎡的三房戶型則偏少。
陳志還指出，這是房地產隨著都市發展必然出現的結果。“當居民對於生活配套要求更高時，一手房跟二手房的價格就接近。但一座城市的房地產由居住轉為投資，消費力更多來自於外地，一手房的價格就會進一步甩開二手樓。”陳志說。
原因3：項目定位影響價格一手房品質更高
而Q房網·華南西區董事總經理王文旭則認為，一手房比二手房貴很多只是個別現象，並且，這跟樓盤的品質有關。“市面上一些二手房樓齡長、品質差、配套不好，價格自然漲不上去。而一手房新上市的大多品質很高，也有不錯的品牌。”王文旭說，“實際上，也有很多高品質的二手房價格跟一手房很接近。”
王文旭還認為，很多樓盤距離歲很近，但隔個一兩百米，定位就完全不一樣，這樣就很容易拉開差價。比如，某些樓盤只有二線海景，甚至海景的視線完全被擋住，價格就明顯要低於一線海景。
後，王文旭還指出，今年一手房二手房其實都漲了30%左右。囙此，差價也跟著上漲。這樣就會使差價的基數看起來更大。
記者手記
珠海將進入存量房時代？
存量房和新房交易量之比大於1，即存量房交易量占比超過50%，表明樓市開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。
當前，北上廣深等一線都市已進入存量房時代。資料顯示，前三季度北京二手房與新房成交量之比為1:3；上海二手房與新房成交量之比為1:2。今年前10月，深圳二手住宅成交套數已達到10.5萬套，幾乎是5.35萬套一手住宅成交量的一倍。
從國際對比來看，二手房的全面崛起也是必然趨勢。美國、英國、法國、澳大利亞已經是二手房主導的市場，這四個國家二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。
當前，珠海的一手房成交依舊大過二手。據珠海商品房預銷售專網資料顯示，今年前10月份，珠海一手房網簽套數為22291套，成交總面積為334.86萬㎡；而二手房的成交套數約為16500套（數據由仲介公司統計），成交總205.18萬㎡。一二手房的面積比為1.6:1，套數比為1.3:1。
然而，主城區已有一定的存量房市場特徵。一方面，主城區可供住宅用地逐漸减少，供應量更多集中在二手房。另一方面，由於房價高企，主城區一手房明顯豪宅化、投資化。而不願意在西區、坦洲買房的市民，則只好在市區購買二手房。這跟一線都市的狀況已很接近。而在西區、坦洲，新房依舊是剛需解决住房需求的主要途徑，二手房的交易量不算活躍。這從仲介公司的門店基本都佈局在市區就可看出。
另外，2015年二手房的成交占比已越來越高，從前幾年的情况看，一二手房的面積成交比都在2:1左右。今年前十月，珠海二手房成交面積的同比漲幅達到55%，而一手房為38.4%。二手的勢頭比一手還好。也正因如此，近兩年珠海各大仲介快速擴張，像正順已開到80多家，Q房也開到60多家。
珠海的存量房時代還未來臨，但只是時間問題。
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