[摘要] 春節後，珠海樓市火爆異常。部分項目在一周內漲價兩次，漲價千元的項目不在少數。此外，購房者入市熱情高漲。很多售樓部賣到淩晨以後才結束當天銷售。各個售樓部都出現了排隊簽合同的現象。
春節後，珠海樓市火爆異常。部分項目在一周內漲價兩次，漲價千元的項目不在少數。此外，購房者入市熱情高漲。很多售樓部賣到淩晨以後才結束當天銷售。各個售樓部都出現了排隊簽合同的現象。
樓市在春節後出現瘋漲的原因是什麽？當前珠海樓市是否已有泡沫？經過這一輪瘋漲後，珠海房價是否還會往上走？帶著這些問題，記者采訪了珠海職業經理人俱樂部主席唐鐵軍，爲讀者解答當前樓市的火爆現象，並對下一段時間樓市的走勢做出一定程度的預測。
地産周刊：春節後，珠海樓市出現一輪井噴，不少項目漲價超過千元，購房者入市熱情高漲。此外，有不少項目在2月29日當天賣到淩晨以後還未收攤，且創下一天銷售一億的業績。出現這種火爆銷售的原因是什麽？
唐鐵軍：我個人認爲，有以下幾個方面的原因。一方面，過去幾年城市間發生了人才遷流。三四線城市實體經濟衰弱，導致大量畢業生及高科技人才遷出。這些人才大量地往一線城市流入。光是上海一個城市，去年到現在一年半就大約增加了400萬人口。這些人都是技術型人才。他們到了一二線城市，就積蓄成一股剛需力量。以前市場被行政調控壓抑，大多數人處于觀望狀態。當前樓市政策松動，這些人便接連湧入樓市。
另一方面，中國房地産大概8-9年是一個換房周期。當前，珠海很多房子的結構、設計、功能、景觀綠化及其他方面品質都有明顯提升。而置換本身也是一種很強剛需。
後，當前投資渠道狹窄，很多老百姓一直在持幣觀望，希望找到良好的投資方向保證資産保值增值。而股市持續下滑的情況下，房地産無疑是安全的投資選項。
因此，樓市的需求基礎已很堅實。終將這些需求釋放的，便是樓市松動政策。因爲，購房者大多有買漲不買跌的心理。樓市利好政策出台，大家就跟著湧入樓市。因此，入市的不僅僅是原先積蓄的剛需，還有提前釋放的剛需。
樓市已有泡沫但並不大
地産周刊：春節後，有部分項目一星期便漲價兩次，而投資客比例也明顯提升。在這種情況下，當前珠海樓市是否有泡沫？
唐鐵軍：當前，首付降爲20%，加大了可利用的杠杆。契稅、營業稅減免，也降低了交易成本。而據我了解，這段時間銀行對于房貸的支持力度很大。新年後這個月，有一家商業銀行一月放房貸1.2億。把珠海所有的商業銀行的房貸額加起來，這個數字不可想象。
在這種情況下，很多人都在做資産配置。把原先的房子賣掉，然後再按揭買兩套的不在少數。而房屋置換，本身又帶動了二手房的活躍。
針對當前這種情況，我個人認爲珠海的樓市已有泡沫，但泡沫並不大。因爲，珠海的房價其實是偏低的。
珠海的城市價值毋庸置疑。當前，珠海依舊是價值窪地。隨著人口不斷流入，去年珠海一手商品房成交量超過400萬㎡。這其中，有32%的銷售量是由外地人消化的。在2001-2002年左右，珠海的外地人購買比例大約47%。2011年11月珠海出台限購後，外地購買力基本被擠出珠海。
而隨著限購、限貸政策接連放松，珠海的外地人購買力又有所回升。當前，外地人消化了珠海32%的消化量。這表明珠海這個市場仍然受到外地人矚目。
在這種情況下，剩下的三分之二並不愁賣。
主城區未來均價 超過3萬不是夢
地産周刊：經過春節後這一輪瘋漲後，珠海樓市在2016年會有怎樣的走勢？各個區域會呈現什麽樣的格局？
唐鐵軍：前段時間的購房熱潮，已經把大家的積極性調動起來。在這種情況下，珠海樓市還將可能有段時間的瘋漲。這其中，主城區已沒太多土地供應。而龍光、碧桂園在過去兩年接連拍下的兩大地塊，樓面地價都達到17600元/㎡，這等于給主城區的價格樹立了標杆。我個人認爲，主城區未來均價超過3萬不是夢，並且，這很有可能在今年實現。
唐家灣方面，個人認爲今年會達到2.4萬均價。格力海岸3月5日開盤，銷售狀況很不錯。當前，格力海岸一枝獨秀，已經達到2.8萬均價。翠湖香山、保利的價格稍低，但還會往上走。後，金灣鬥門今年可能會達到1.6萬的均價。
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