[摘要] 正在此間舉行的博鳌亞洲論壇2016年年會上， 、庫存、稅改是關于樓市話題的三大“熱詞”。與會嘉賓認爲，一些地方樓市加 “花樣百出”，部分城市去庫存“壓力山大”，與此同時，營改增政策“靴子”落地，樓市稅負變化也將影響市場預期。
正在此間舉行的博鳌亞洲論壇2016年年會上， 、庫存、稅改是關于樓市話題的三大“熱詞”。與會嘉賓認爲，一些地方樓市加 “花樣百出”，部分城市去庫存“壓力山大”，與此同時，營改增政策“靴子”落地，樓市稅負變化也將影響市場預期。
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變了味的加 方式引發泡沫過大擔憂
“今年年初以來，非限購城市放寬購房政策，除允許購買多套住房外，首套房的首付比例在降低，有些地方甚至在實際操作中執行‘’。”美國耶魯大學金融學教授陳志武在博鳌亞洲論壇分論壇上說，“一旦房地産市場下滑太多，部分地方 的財政將難以爲繼，銀行體系的安全也會受到挑戰。”
“買房的兩個目的是居住和投資，如果投機性購房過多，就會出現房地産泡沫，泡沫過大就可能觸發金融危機。”銀行原首席經濟學家林毅夫也在論壇上表達了類似的憂慮。
“新華視點”記者調查發現，目前，樓市場外配資加 形式層出不窮。盡管央行規定個人住房貸款首付比例不得低于兩成，但各地以“首付貸”爲代表的、爲樓市繼續“加 ”的手段花樣繁多，屢屢突破低首付比紅線。
目前，除政策允許下的降低購房首付比例外，樓市加 的主要方式包括：
——二次抵押。部分首套房貸款仍未還清的購房者，要買第二套住房，將 套住房再次做抵押，而不需要還清貸款。
——以“贖樓貸”爲代表的短期墊資。房東將未付清貸款的房子賣給下家，當下家的首付無法償付房子原本剩余貸款時，由貸款公司先行墊資結清。比如，欲售出的房子還欠50萬元貸款，而下家首付只能出40萬元，剩余10萬元由貸款公司墊付。
——部分銀行信用貸款化身“首付貸”。
中國人民銀行副行長潘功勝表示，央行將與相關部門一起嚴厲打擊“首付貸”融資等疊加 、變相突破住房信貸政策等行爲。
去庫存：
一些地方去庫存方式存三大問題
“當前各地已經采取的去化方式的有效性仍需要檢驗。”陳志武在博鳌亞洲論壇上說。
國家統計局數據顯示，截至2月末，商品房待售面積73931萬平方米，比去年末增加2077萬平方米，同比增長15.7％。據中國社科院城市與競爭力研究 主任倪鵬飛預計，我國商品住房總庫存的消化周期超過2年。三四線城市去庫存難度不減。
去年底召開的 經濟工作會議，前所未有地將樓市去庫存上升到“國家任務”高度。但記者調查發現，當前部分地方樓市去庫存面臨強行攤派、供需錯位、忽視去庫存本質等三大問題。
——分配任務式。陳志武在論壇上表示，部分地方 向下分配去庫存指標，如 公務員、國企員工等被率先“攤派”買房。如此一來，開發商的問題被轉嫁給了普通購房者。
——供需錯位。中國房地産協會原副會長朱中一表示，一些地方庫存難以去化的主要原因是供給的過剩和供需錯配，“住宅産品忽略了市場有效需求，項目本身的質量問題與周邊配套不足加大了庫存去化難度”。
——忽視庫存背後“人的城鎮化”問題。海通證券首席經濟學家李迅雷認爲：“如果只是簡單地爲了去庫存而鼓勵農民工舉債買房，實際上是用一個問題去掩蓋另一個問題。庫存去化若只是尋求‘接盤者’，是變相對開發商‘兜底’，只會引發下一波高庫存風險。”
稅改：
營改增後個人住房交易稅負只降不增
根據今年 工作報告，從5月1日起，全面實施營改增，將試點範圍擴大到房地産業等行業，其中建築業和房地産業適用11％稅率。
“全面實施營改增後，一些中小房企可能會因爲稅收負擔加重而被迫降價，以獲得充足的現金流規避日常經營壓力。”陳志武在論壇上說。
目前，市場主要聚焦于個人二手房交易稅率變化。財政部23日印發《關于全面推開營業稅改征 稅試點的通知》，通知規定：除北上廣深之外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率全額繳納 稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征 稅。在北上廣深，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的征收率全額繳納 稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5％的征收率繳納 稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征 稅。
專家認爲，營改增“靴子”落地之後，二手房交易基本平移了營業稅政策。嚴躍進表示，“個人二手房交易按5％征收 稅，相較于正在實行的稅率爲5.6％的營業稅，個人二手房買賣稅負不增反減。這將有利于二手房交易，降低購房者負擔，令交易市場更加活躍。”
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