[摘要] 一邊是一線城市紛紛勒緊樓市政策，一邊是三四線城市仍然面臨巨大的庫存壓力，今年以來，樓市的一舉一動無不牽動人心。對于今年房地産價格的走勢，國家發改委方面5日表態，房價將在今年保持明顯上漲態勢。
一邊是一線城市紛紛勒緊樓市政策，一邊是三四線城市仍然面臨巨大的庫存壓力，今年以來，樓市的一舉一動無不牽動人心。對于今年房地産價格的走勢，國家發改委方面5日表態，房價將在今年保持明顯上漲態勢。但發改委也提出，部分一線城市的房價上漲仍然需要進行調整。除此之外，樓市分化現象愈發明顯，如何控房價、如何去庫存也將集中考驗政府的智慧。
二三線城市或迎樓市利好期
發改委5日發文首先談到了居民消費價格指數（CPI）。發改委方面認爲，受到去産能、去庫存等因素影響，再加上食品、居住等生活必需品的剛需，今年全年CPI將總體呈現出低位溫和上漲態勢。
而對于居民消費的“大頭”，發改委方面稱，隨著多重利好政策效應的進一步顯現，各地房地産市場剛性需求和改善性需求進一步釋放，對于房地産價格上漲形成有力支撐，全年房地産價格將保持明顯上漲態勢，漲幅將超過去年。此外，勞動力、土地價格剛性上漲，價格改革加快推進等因素也將導致居住價格上漲。
發改委預計，以北、上、深爲代表的一線城市住房價格短期內將呈現大幅上漲態勢；熱點二線城市住房價格短期內也將呈明顯上漲趨勢，且房價漲幅有擴大的可能；而去庫存壓力較大的三四線城市房産價格短期內下行壓力仍然存在，但預計降幅將有所減小，部分三四線城市住房價格也會出現不同程度的上漲。
北京大學民營經濟研究院咨詢中心主任劉昕旭也認爲，由于一些一線城市樓市政策收緊，再加上高房價、高成本等因素，部分資金肯定會外流並形成溢出效應，二三線城市的樓市肯定會熱起來，就整個房地産行業來言，確實是向好因素。
事實也確實如此。一份數據顯示，全國15個二線城市3月新建商品住宅成交面積環比增長160%。其中，杭州環比增幅高，超過300%。天津市新建商品住宅成交套數、成交金額和成交單價也同時刷新曆史紀錄。
一線樓市降溫，適度調整在即
自去年下半年開始，中央和地方陸續出台的一系列政策令房地産市場開始出現回暖迹象，這在一線城市體現得尤爲明顯。數據顯示，2015年12月-2016年2月，深圳新建商品房月同比漲幅分別爲47.5%、52.7%和57.8%，價格呈現暴漲態勢。緊跟其後的則是上海和北京，漲幅雖然沒有深圳大，但上漲後勁很足。
不過就在本月，上海、深圳等多個一線城市紛紛祭出樓市新政，成交量也隨著政策收緊而有所下滑。據某房地産研究中心發布的數據顯示，在剛剛過去的一周，上海市商品住宅成交面積環比下跌60.44%。而在深圳，不僅看房者數量出現下滑，二手房的報價指數也連續下跌。
雖然未出台直接相關的調控新政，但北京市場似乎已嗅到風聲。鏈家地産研究院新數據顯示，北京新增客源與房源的比例從今年2月的5.28下降到3月的3.58，是2014年以來的低位。鏈家市場研究中心總監李巧玲認爲，短期內北京樓市價格上漲趨勢將有所減弱。
此外，財政部5日發布的2015年全國土地出讓收支情況也顯示，除深圳等幾個省市之外，絕大多數省份去年的土地出讓金都出現了不同程度的下滑，北、上、廣無一例外，大連、甯波等城市的土地出讓金收入降幅甚至超過了50%。
樓市分化明顯仍是大趨勢
盡管國家發改委認爲全年房地産價格將呈現明顯上漲態勢，但不得不承認的是，一線及部分二線城市與三四線城市之間的分化已經越來越明顯。國家發改委方面也認爲，由于各地庫存、新增供給、購買能力等情況不同，不同區域價格仍將呈現明顯的分化走勢。
與深圳房價的大漲相比，作爲二線城市的沈陽就“表現平平”。數據顯示，2015年12月-2016年2月，沈陽同期新建商品房月同比漲幅分別爲-0.9%、-0.5%和-0.4%，並未受到明顯影響。三線城市的丹東月同比漲幅更是在負區間徘徊已久，遠未從低迷的房地産市場中蘇醒。
目前，業內對于各級城市樓市政策不再“一刀切”已經達成共識。在“因城施策”的政策指導下，一方面是上海和深圳等樓價瘋漲的一二線城市已經紛紛收緊政策，另一方面則是去庫存壓力沈重的三四線城市不僅獲得了國家的政策傾斜，自身同樣也使出渾身解數，刺激本地購房需求。
劉昕旭則強調稱，不再“一刀切”的背後也意味著不是所有的一二線城市房價都會漲，所有的三四線城市庫存壓力都十分巨大。在他看來，部分二線以及三四線城市的房價和庫存與産業轉移有著密切的關系。“比如上海、深圳周邊的城市庫存壓力肯定就要小一些，另外，城市是否承接了大型企業或密集型産業也對當地的房價和庫存有很大的影響。”劉昕旭說。
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