[摘要] 通過充分吸取民意及規範的程序，盡早出台關于土地出讓續期的實施細則，緩解公衆焦慮。
近日，有媒體報道，溫州出現了20年住宅用地使用權年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞。溫州市國土局表示，媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續期”是對信息的誤讀。“新華視點”記者調查發現，溫州並非孤例，全國有多地出現類似現象。
一問：全國有多少地方面臨“溫州困境”？
近日，有媒體報道，溫州出現了20年住宅用地使用權年限到期，又要花幾十萬元“延期”的新聞。溫州市國土局表示，媒體報道“收取幾十萬元出讓金才能續期”是對信息的誤讀。物權法規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期，但“自動續期”該如何續，目前國家尚未出台相關實施細則。基層國土部門在實際操作過程中無法可依、無章可循，不能辦理相關續期手續。溫州市國土局已著手研究相關方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題。
那麽，全國到底有多少地方正面臨與溫州類似的情況？
國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅遊娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。
中國社會科學院經濟所研究員汪麗娜說，目前，絕大部分地區住宅小區用地使用年限都是70年。但一些地方因爲各種原因，確實存在低于70年的情況。
記者調查發現，房屋土地實際使用年限低于相應土地高年限標准的現象，溫州並非個案。目前，深圳、青島、重慶等地均出現類似土地使用年限不一的情況。
事實上，本世紀初，深圳市內國際商業大廈等多棟樓宇的部分物業土地使用權，已經達到20年期限，成爲國內首批土地使用權年限到期的案例。深圳市後來出台方案，明確土地使用權年限到期的房地産，可以通過補交地價或支付土地租金方式延長土地使用年限。其中，補交地價額度爲一次性支付相應用途公告基准地價的35％。
全國範圍內，此類房屋物業土地使用權年限不一的情況到底有多少？據有關部門介紹，土地出讓大都是各地自行組織實施，具有一定靈活性，因此全國到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前沒有詳細數據，不過這種情況在全國並不少見。
二問：說好的70年權限爲何“縮水”？
在不少公衆的印象中，購置房屋的“産權”多數都是70年，怎麽會年限“縮水”呢？
參與物權法起草的一些人士表示，公衆首先要明確，房屋所有權和土地使用權不同。房屋所有權即房産權，是私有財産權的一種，受憲法和物權法保護，沒有期限限制。而土地使用權是有期限的，目前規定的住宅用地高使用年限是70年。
我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年，距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三類：
——在政策範圍內調整。溫州市國土局稱，上世紀90年代，在土地出讓政策開始執行時，該市在不超過居住用地高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續。
地方國土部門稱，土地使用年限降低，可減少繳納相應的土地出讓金，在一定程度上可降低房價，讓利給終端消費者。
——方便管理和處置。重慶市國土局在解釋爲何土地使用權期限是50年時稱，因爲重慶市多數房地産開發以商業與住宅混合類型爲主，一個項目中若按商業、住宅高出讓年限確定不同出讓年限，勢必會出現一棟建築中，商業、住宅出讓終止時間不一致的情況，帶來處置困難。
——先試先行地區曆史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務院發布土地使用權高年限之前，已在國有土地使用權出讓上先試先行，出現了部分遺留問題。
三問：住宅用地使用權到期該怎麽辦？
雖然對于大多數人來說，住宅的用地使用年限還有數十年，但人們普遍追問：房産的土地使用權到期了該如何續期？
專家介紹，目前，關于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。
中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，在物權法之前，城市房地産管理法曾規定，“經批准准予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。但城市房地産管理法對于物權法而言，是舊法，按照新法優于舊法的原則，目前還是應該遵循物權法的相關規定。
汪麗娜等認爲，雖然物權法明確提出“自動續期”，但是由于缺乏細則，如何“自動續期”存在不確定性，目前來說難以操作。“土地使用期限規定20年和70年，其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權，續期如果不補交出讓金，政府的利益會受損，而且對其他已經繳納70年出讓金的業主也是不公平的。”
有專家指出，約定20年以及沒有達到高限70年的，首先應當自動續期至70年，同時補交約定年限與70年土地使用權期間的出讓金差價。
那麽，對于70年土地使用權到期的房産又該如何續期？應有償還是無償？楊立新認爲，有兩個辦法可供選擇：一是免費，讓利給業主；二是費改稅，不再收取出讓金，而是由取得性住宅建設用地使用權的權利人向國家繳納稅金。
汪麗娜、楊立新等認爲，在強調法治社會的今天，首先需要明確的是，要堅持有法必依，嚴格落實物權領域的立法成果，增強人民群衆對國家物權制度的信心；另一方面，針對物權法規定並不詳盡的現實，通過充分吸取民意及規範的程序，盡早出台關于土地出讓續期的實施細則，緩解公衆焦慮。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
