[摘要] 《物權法》頒行後，第149條規定的住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期問題，成爲有爭論的問題。近日，在溫州出現的土地使用權期限屆滿需支付高額續費問題，再次引起了社會各界和法律界人士的高度關注。
《物權法》頒行後，第149條規定的住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期問題，成爲有爭論的問題。近日，在溫州出現的土地使用權期限屆滿需支付高額續費問題，再次引起了社會各界和法律界人士的高度關注。爲此，中國人民大學民商事法律科學研究中心和北京市消費者權益保護法學會在京聯合舉辦了“住宅建設用地使用權期限屆滿續期法律問題研討會”。
與會專家們就如何正確理解現行法律法規，對住宅建設用地使用權期限屆滿後的自動續期問題展開討論。此次會議既是對近日出現的土地使用權期限屆滿需支付高額續費問題的回應，也是對即將啓動的民法典立法工作的展望，更是對住宅建設用地使用權人的基本人權與合法權益的關照與維護。
中國政法大學終身教授江平：
何爲自動續期不應由地方政府解釋
我認爲，由溫州市政府來解釋“什麽叫自動續期”，這本身就是一個嚴重問題。就現在消息來看，除了溫州之外，還有深圳、青島，都已經面臨20年住宅期滿自動續期的問題。
這個問題又提出了一個問題，我國法律的適用、解釋，能不能每一個地方自己來做規定？溫州有溫州的規定，深圳有深圳的規定，青島有青島的規定，或者說讓地方的房地産管理部門、國土資源部門來做決定。
在這個問題上，我覺得完全有必要說清楚。應該有一個統一的法律解釋，因爲這個條款寫在《物權法》上，對《物權法》的解釋當然屬于全國人大常委會，具體說來也就是法工委。不能再由政府或者哪個部門來解釋，更不能夠由下面各級政府來做解釋。如果沒有統一解釋，法律就亂了，而且這個問題已經迫在眉睫，統一做出法律解釋，非常有必要。
關于“自動續期”的含義，至少有三點：
點在“續期”，就是說明期滿了以後，一不能夠收回，二也不能夠按照原有形式再來重新簽訂一個土地出讓合同，續期就是把原有的延續下去，所以這一點要說清楚。不能夠像一般征收房子那樣，或者是拆掉、國家收回，也不能夠再來重新簽訂一個合同。
第二點是“自動續期”，這個自動續期就很重要，因爲自動續期就說明業主不需要自己主動提出和申請。這涉及到法律效率問題，如果不自動續期，沒有交費怎麽辦？我覺得自動續期的含義就是，沒有交費他仍然有權在這居住。在轉讓時會出現問題，房屋期滿，如果房屋要轉讓就要受限制，這將會在民事流轉上起到影響，但並不對居住權利産生影響，因爲權利是自動續期的。所以在權利上，他仍然享有房屋所有權，他仍然可以居住，但是在轉讓方面受到限制，因爲他土地使用權過期了。
第三點，當初寫的時候只寫自動續期，並沒有寫有償無償，當時想留到以後來解決。在這個問題上，將來解釋就非要說清楚。如果是有償的，那要寫明續期有償要交費，那有償交費到底多少？從當時情況來看，自動續期當然是數量不大，如果像現在溫州報上登的還要交幾十萬塊錢，顯然負擔太大，這不合適。即使收費，也應該是一個數量比較少的。
全國人大法工委民法室原主任姚紅：
住宅用地與商業用地應區別對待
我簡單介紹一下《物權法》第149條出台的背景。當時起草《物權法》，涉及到房地關系時，初曾做過兩個規定。一個規定是所謂“房隨地走”，國外立法一般規定如果土地使用權人收回土地，建築物所有權人可以取回建築物，當時我們曾經也做過這樣規定；第二個就是關于土地使用權到期以後的續期問題，由于《土地管理法》當時規定，期滿前一年申請續期，除了因國家公共利益需要以外，原則上都應准許，所以我們早有這樣兩條規定。
從個規定來看，還沒到全國人大常委會審議口就被否了，所以後來《物權法》裏沒有這樣的規定。
第二個關于土地使用權續期的規定，我們提出之後到常委會審議時，有委員提出，建築物土地使用權涉及到數億老百姓利益。到期以後大家都續期，是一個一個續，還是整個小區續，排隊都排不過來。所以後來《物權法》149條就規定“自動續期”，不用老百姓排隊去辦手續了。
續期要不要收費，當時這個問題我們也提出來了。當時認爲這個問題隨著經濟發展再解決就行，大部分房屋都沒到期，等到期以後再說，所以就把這問題留下了。早出現這個問題是在2006年的青島，後不了了之。
從理論上，有幾個問題需要厘清。
首先，土地所有權人土地到期時是否有權利要錢。這個問題跟我國土地制度密切相關。中國跟外國不一樣，國外所有權人取得土地之後房地基本都一體，取得了房屋所有權，一般土地所有權、使用權就拿到了。我國1982年《憲法》明確規定土地要麽屬于國家所有，要麽屬于集體所有，其他任何人、單位組織都不能擁有土地，只能取得使用權。國家作爲土地所有權人，永遠掌握著房屋到期以後續期收費的權利。從理論上講，所有權人再次出租時有權決定收不收錢，國家是不是放棄這個權利？
其次，中國現在購買房屋價款太貴，有的城市甚至超過日本東京新宿地區的房價，而那麽高的房價還僅僅取得一個有期限的土地使用權。我覺得老百姓取得使用權時，還要交那麽多錢，不太合理。在研究續期要不要收費的問題時，這個因素應當被考慮進去。
後，續期問題涉及到住宅民生，對老百姓利益影響巨大。雖然從理論上說土地所有權人收回土地，再續期有權收費，但涉及到那麽多老百姓利益，怎麽做比較合適？能不能畫一個杠杠，比如如果用以居住而不是投資炒作，不跟老百姓收錢？但是如果是用做炒作，轉讓之前是不是要補交土地使用權出讓金，我覺得這可以考慮。要分情況，不能一刀切。
企業如果到70年滿時續期收費，我覺得那是正當的，因爲它是商業行爲，政府有權從商業行爲裏收取費用。那麽老百姓炒作房地産，也轉爲商業形式，是不是有權利從這部分收錢，我覺得這些是可以考慮，是可以研究的。
中國人民大學教授楊立新：
應當補交20年與70年的出讓金差價
溫州市的居民住宅建設用地使用權存在20年、30年以至于70年等不同情形，目前到期的是20年期間的建設用地使用權。據調查，在重慶，當時爲了降低房價，讓百姓能夠買上房，推出50年期間的住宅建設用地使用權，也不同于70年住宅建設用地使用權的期間。溫州此次之所以引起輿論關注，在于其提出20年土地使用權到期後，要繳納房産價格三分之一的出讓金才能延期。
我的看法是：
，住宅建設用地使用權的期間屆滿，必須自動續期。對此，任何人、任何機關包括各級人民政府都不得違背這一規定。
第二，住宅建設用地使用權的高期間是70年，約定20年以及沒有達到70年期間的，首先應當自動續期至70年。
第三，對于沒有達到高期間續期70年的，是否應當補交出讓金。應當考慮到：一是70年的使用期間和20年等期間不同，出讓金的數額是不一樣的；二是政府出讓20年的土地使用權，續期如果不補交出讓金，政府的利益會受到損失；三是如果20年等期間的住宅建設用地使用權的業主在續期時不補交出讓金，對其他已經繳納了70年出讓金的業主而言，是不公平的。因此，20年的期間屆滿自動續期的，業主應當補交20年與70年土地使用權期間的出讓金差價。
第四，具體出讓金差價的計算，應當按照出讓土地使用權當時的出讓金價格計算。在補交出讓金時，應當計算20年的銀行貸款利息，由業主負擔。此外，不得再增加任何費用。凡是與此方法不同的算法，結果高于這個計算方法的計算結果的，都是不正當的。
全國人大法工委民法室巡視員扈紀華：自動續期應不附條件不分年限
《物權法》第149條所涉及的住宅建設用地使用權自動續期，所謂“自動”就是沒有任何條件和行爲，“自動續期”指的是用地使用權到期，不附帶任何條件和行爲進行續期。
用地使用權的自動續期，並沒有設置前提是針對20年、30年，還是70年。《物權法》立法前，有的地方的建設用地使用權存在20年、30年的情形，比如青島、深圳等地。《物權法》中沒有明確規定，建設用地使用權的年限不滿70年的如何自動續期。這就意味著，自動續期並不要求區分多少年。20年到70年，中間相差50年，是不是要補齊這50年的建設用地使用權的費用呢？法律沒有具體要求。如果區分20年和70年的使用年限，補齊兩者建設用地費用，就是在法律之外又畫蛇添足了，是替自動續期又加了條件。
《物權法》重要的立法指導思想和立法目的之一，就是使老百姓安居樂業，說得多的一句話就是“有恒産者有恒心”。立法要充分考慮到老百姓的切身利益和福祉，考慮到中國的國情。
2005年，在《物權法》進行起草的時候，法律委員會在向全國人大常委會彙報時，有相關領導對土地使用權到期後的續期申請人提出了疑問，一棟公寓多戶居住，建設用地使用權期限屆滿，是由住戶個人申請續期，還是業主委員會統一續期，意見不一致時怎麽辦？這需要明確。
2005年9月，時任全國人大常委會委員長吳邦國，專門聽取了參與立法的專家部門對《物權法》有關問題的彙報，其中就包括建設用地使用權續期如何收費的問題。當時就有人提出意見，認爲業主買房時，已經支付了土地出讓金，續期後就不應再交費；還有人認爲，續期應交少量的土地使用費。也有另一種觀點，認爲續期後的土地使用費和期限可根據形勢的發展，到時再由國家另行規定。
雖然不同意見有很多，但大家的初衷是統一的，歸納起來，就是建設用地要區分住宅和非住宅，要千家萬戶的老百姓統一去續期不可能，應當對居民住宅網開一面，而且要不要收費這個問題也應另當別論。
因此，當時有專家的觀點是，收費的問題，應該隨著經濟發展情況來確定，而且當時距離使用權到期的時間還很長，所以就把這個問題留下了。
2006年10月，在向全國人大常委會提交第六次審議稿的時候，常委會組成人員認爲，對收費問題，一是大家意見不一致，二是《房地産管理法》明確規定無論住宅還是非住宅都要提前一年申請，之後再交費，這與《物權法》的規定也不一致。另外，國家政策對此還需要進一步考慮。在這樣的情況下，匆忙做出收費相關的規定，比較欠妥，所以沒有再做進一步的規定。
當初在起草《物權法》時，在用地期限方面，也有法律委員會的專家提出，現行住宅用地使用權期限太短，建議延長爲100年或者150年。有的則建議取消使用年限的規定。但是考慮到其他土地管理政策法規，以及《物權法》的主旨，用地期限方面，就沒有寫入。
北京航空航天大學教授龍衛球：
住宅用房屬于民生應該是低成本的
自動續期問題是一個重大的政策決斷，屬于立法問題，不宜由地方政府或部門決定，應由全國人大常委會作出立法解釋。我覺得，在現行的法律框架內，有四種解決方案。
方案一，自動續期，無需繳納土地使用費，但地上物所有權發生滅失或重大改建則終止續期。此種情形當加強危房監管，以建築法明確危房處理機制。
方案二，自動續期，但需一次性繳納下一個期限土地出讓金，此時地上物所有人可以在新期限內按照原有範圍和標准改造或者重建地上建築物。同理，新地上物所有權在新地權持續期享有無礙。
方案三，自動續期，但需繳納土地使用年金。將一次性土地使用費轉爲年金，相當于地産稅，以土地面積和建築面積按照特定計稅標准合計。年金滯納不交者，依據不同程度地上權産生不同失權效果。
方案四，自動續期，無需繳費，且無限期所有權化，回到類似1982年前城市宅基地所有權狀態。此種情形其實就是城市住房用地重新私有化。
同時，需要區分經營性和非經營性用地。住房建設用地具有民生性，爲人民生活必需。所以，將來續期如果采取收費，土地出讓使用費也要區別于當時房地産開發時的使用費，後者是向開發商收取的一次性經營的使用費。住房建設用地續期的費用，大概向稅收的方向走。總之，要區分經營稅費和非經營稅費，對住宅采取低稅率。對住宅來說，不管使用以上談到的哪個方案，都應當是低成本的。
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