[摘要] 在積極的財政政策和偏寬松的貨幣政策推動下，2016年房地産市場逐漸回穩，一線和部分二線城市房價在人人喊打的聲討聲中仍將持續上漲。但從較長時期看，如果宏觀經濟增長繼續下滑，房地産價格有可能在2017年下半年再次出現全面下滑趨勢。
在積極的財政政策和偏寬松的貨幣政策推動下，2016年房地産市場逐漸回穩，一線和部分二線城市房價在人人喊打的聲討聲中仍將持續上漲。但從較長時期看，如果宏觀經濟增長繼續下滑，房地産價格有可能在2017年下半年再次出現全面下滑趨勢。中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社今天上午發布房地産藍皮書《中國房地産發展報告(2016)》，對中國近期房地産市場做出了上述預測。
房地産價格整體將呈上漲趨勢
藍皮書指出，2015年35個大中城市商品房、住宅均價排名前三位的仍然是一線城市深圳、北京和上海，商品房均價分別是33942元/平方米、22632元/平方米和20949元/平方米。商品房和住宅均價增速前三名的是石家莊、深圳、上海，商品房均價增速分別達到50%、37.3%和24.8%。
2016年房地産投資可能止跌轉增，開發商在一二線市場銷售旺盛推動下將逐漸恢複投資信心；隨著投機性需求和改善性住房需求進一步釋放，房地産銷售將進一步增長；三四線城市積壓的房地産去庫存難以取得突破性進展；隨著政策刺激效應的衰減，房地産銷售有再次回落風險。
藍皮書對于2016年房地産價格走勢的判斷是：在全面寬松的宏觀經濟政策刺激下，房地産價格整體上將呈上漲趨勢，區域漲幅進一步分化：一線和部分二線城市房價在人人喊打的聲討聲中仍將持續上漲，上漲幅度將有所減緩；二線城市房價將全面上漲，漲幅區域性分化明顯；三線、四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地産價格跌幅逐漸收窄回穩。
樓市政策面將趨向更加寬松
藍皮書指出，經過一年多的調整，房地産行業成交規模再創曆史新高，部分城市庫存壓力已大爲緩解，但整體庫存量仍在不斷攀升，城市分化加劇，多數二線城市和三四線城市庫存依然高企。2016年經濟增長仍將面臨較大的壓力，經濟增長仍需房地産托底。2015年底，中央經濟工作會議將房地産去庫存列爲2016年的重要任務，2016年樓市政策面將趨向更加寬松，中國房地産市場將進入深度調整時期。
從政策層面看，維持市場穩定將是2016年房地産政策基調。長期將實行供給側改革，短期則通過貨幣或財政政策刺激需求。即圍繞房地産“去庫存”，繼續執行寬松財政和貨幣政策刺激市場需求，維持市場活躍，同時圍繞房地産供給側改革，實施分類調控，以適度緩和區域分化、冷熱不均現象。對于一線城市和部分需求熱點二線城市，增加土地供應將是重點，同時繼續實行限購政策，甚至出台相關政策，抑制一線市場過熱，以防止投資需求過快增長致房價漲幅過高；多數二線和三、四線城市以刺激需求、促進庫存去化爲主，購房落戶、稅費減免、財政補貼政策，以及教育、醫療等配套措施有望在各地全面鋪開。
代表性房地産政策展望
降息、降准。目前是購房的資金環境較爲寬松的時期，然而因央行多次降息，以及受利率逐步市場化和銀行間競爭加劇的影響，銀行利潤空間大爲壓縮，這在一定程度上影響了銀行發放購房貸款的意願。從目前情況來看，一方面，宏觀經濟依然承受巨大下滑壓力，仍需要充裕的流動性支撐經濟增長；另一方面，人民幣加入SDR，同時美國進入加息通道，都將加速國內資金外流，央行爲對衝資金外流。國內流動性造成的影響，也將進一步向市場釋放流動性和調低基准利率。因此2016年央行降息降准的政策仍將繼續。
降低首付比例。在巨大的房地産去庫存壓力下，2016年三、四線城市房地産貸款首付比例有可能進一步降低至15%，二套住房貸款的首付比例也將相應下調。
公積金新政。2015年公積金政策調整的方向主要在于支持住房需求、擴大公積金覆蓋範圍和提高公積金使用效率。其中降低公積金貸款首付、提高公積金貸款額度大幅降低了購房門檻和成本，對購房者的刺激較爲明顯；而公積金異地互認方面，目前多爲局部區域城市間互認，或省內互認，部分城市甚至僅是單向認貸，對住房需求的推動作用十分有限。由于各省區公積金管理體系、數據系統各異，全國層面互通尚需時日。2016年，公積金政策將延續2015年的政策調整方向，各地在政策執行的松緊程度上有所差別。
減免稅費。2016年，在全面減稅的政策基調下，房地産相關稅收可能會進一步調整，比如允許房貸利息抵個人所得稅等。地方政府則會進一步出台購房補貼或契稅優惠等政策，加大引導購房意願。
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