[摘要] 近期滬深及部分二線城市樓市在調控組合拳之下有所降溫，但2016年前四個月各家房企的業績仍然火熱。數據顯示，龍頭房企四月同比保持較快增長，從拿地情況來看，二線城市正成爲各大房企的爭奪重點。
近期滬深及部分二線城市樓市在調控組合拳之下有所降溫，但2016年前四個月各家房企的業績仍然火熱。數據顯示，龍頭房企四月同比保持較快增長，從拿地情況來看，二線城市正成爲各大房企的爭奪重點。
4月龍頭房企持續強勢
今年一季度，受益于較寬松的貨幣政策和去庫存的利好等因素推動，北京、上海、深圳三大重點城市銷售量量價齊升，上市龍頭房企一季報整體表現強勢。盡管部分城市交易情況在調控政策下環比有所降溫，但4月份龍頭房企仍然延續強勢增長。
從4月成交數據來看，滬深等重點調控城市成交數據在調控出台後“應聲而落”。新建住宅方面，中原監測的40個城市數據顯示，4月新建住宅成交面積環比下降12%，其中一線、二線、三四線降幅分別爲20%、11%、3%。具體來看，3月末限購收緊的深圳、上海，4月新房成交量分別環比下降44%、32%，此外無錫、佛山、蘇州等地降幅也較大。4月成交情況較好的城市有廈門、大連、天津、泉州等地，其中廈門環比增幅達到六成。
二手房方面，各地二手住宅成交量較3月也明顯回落，但表現仍優于去年同期的平均水平。中原監測的21個城市數據顯示，4月二手住宅成交面積環比下降28%，但較去年的月均值水平上升25%。然而，政策從緊的滬深兩地不僅環比下降，且較去年月均值分別下降66%、31%。此外，中原二手住宅價格指數顯示，上海4月指數環比上漲1.87%，漲幅大幅收窄6.2個百分點；深圳4月房價環比下跌2.39%，結束了持續18個月的上漲行情。目前滬深的中原報價指數約在30%，中原經理指數約在45%，均處于曆史較低水平，中原研究人士表示，預計滬深兩地市場將迎來一輪量縮價跌的周期性調整。
單個公司方面，如業界所料，萬科今年前四個月銷售規模即已突破千億大關。萬科4月銷售數據顯示，4月實現銷售面積264.2萬平方米，同比增長80.6%；銷售金額356.5億元，同比。今年1—4月份累計實現銷售面積809.9萬平方米，銷售金額1108.9億元，較去年同期數據分別同比增長49.4%和73.0%。保利地産公告顯示，4月實現簽約面積141.59萬平方米，同比增長44.22%；實現簽約金額200.61億元，同比增長50.24%。1-4月，公司實現簽約面積485.12萬平方米，同比增長89.24%；實現簽約金額651.86億元，同比增長98.39%。
二線拿地謹慎與激進並存
二線城市受益于一線城市的溢出效應，成爲近期土地拍賣的熱點，部分城市甚至呈現搶地高潮，地價頻創新高。
4月底的數據顯示，4月來已經成交的165宗住宅用地中，二線城市平均溢價率高達72%，刷新了曆史紀錄，成交平均樓板價也達到了4519元/平，同比漲幅高達183%。
其中，廈門、蘇州、杭州、南京、合肥等二線城市都出現了地王紮堆的現象。其中，以蘇州爲例，從4月7日開始成交的13塊土地，有12塊地價比起始價，高溢價率爲318.85%。這意味著，4月蘇州的土地收入達到250億元，已經達到去年總數的一半。
在各大房企動作方面，目前二線城市已經成爲標杆房企拿地的重點戰場，但從拿地風格來看，可謂是謹慎與激進並存。
萬科A 近期公告顯示，4月公司新增項目均落子二線城市，但從項目數量來看，則較爲謹慎。萬科四月新增項目共四個，分別位于杭州、濟南、長春以及成都。項目占地面積共計24.6萬平方米，計容規劃建面共計44.8萬平方米，權益建面共計38.4萬平方米。 長江證券 認爲，從前述項目來看，無論是新增項目的數量還是面積，均創近一年來新低，但本月拿地權益比例有所提升，其中杭州、長春、成都的項目均是獨立取得。公司謹慎拿地有利于確保未來項目利潤水平。與萬科類似的還有 泰禾集團 ，公司調整了此前深耕一線城市的策略，4月以來已經在蘇州和佛山各拿下一塊地塊。
而華潤置地風格則較爲激進，華潤置地近期發布的公告顯示，公司前四月已經拿下11個地塊，投入資金141.93億元，投入資金達到過去一年總額的近一半，而與去年不同，今年前四月拿地項目中，除一塊位于上海靜安蘇河灣項目外，其余項目全部集中于二線城市，二線城市投入的資金和土地儲備比重相較于2015年都有較大程度的增長。
分析人士指出，衆多房企集體加碼二線城市並非表示戰略發生巨大轉變，而與一二線城市的供地節奏有直接關系，今年前四月北京僅有3塊經營性土地出讓，上海僅有一塊。在一線土地供應量減少和地價飙升的背景下，承接一線城市的傳導效應並對三四線城市具備，不過二線熱點城市的樓市快速升溫或將對未來漲幅産生透支。
強者恒強將持續
近期，億翰智庫發布的《2016年1-4月中國典型房企銷售業績排行榜150》（後簡稱爲《排行榜》）顯示，前四月的銷售中，萬科以絕對優勢高居榜首，恒大以900億居次，保利650億排第三。而在銷售面積方面，恒大則以1093.2萬平方米超過碧桂園和萬科。除此之外，前4月房企的業績門檻值也穩步上升，同比增加均超50%。10已達到275億，同比增加67%；30的業績門檻值破百億，同比增長87%，增長速度較爲穩定；50的門檻值也有近一倍的增幅。
整體來看，強者恒強的格局依然持續。千億以上銷售規模房企的業績同比增幅達81%，繼續保持快速增長態勢。而在此次的榜單中，萬達跌出前十，再一次印證其不再追求業績規模並逐漸往輕資産方向轉變的趨勢。
同時值得注意的是，《排行榜》同時顯示，2016年1-4月，45家典型企業中有近一半的房企完成年度銷售業績目標的三分之一。其中美的、首開、恒大、深業、旭輝、越秀、融創、魯能及華發表現較好，已經完成全年業績目標的40%以上。美的地産、 首開股份 和恒大地産前四月分別完成銷售金額61億元、123億元和907億元，分別完成50%、48%和45%。
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