[摘要] 《珠海經濟特區物業管理條例（征求意見稿）》目前正在法制局官網公開征求意見。對沒有引進物業服務企業的老舊小區，新條例對街道辦引導老舊小區成立業委會等自治組織做了相關指引。
編前語：“我們的小區屬于老舊小區，物業管理不上心，環境很差。”“我們小區頻發治安事件，住得都不放心。”“我們小區亂收停車費”……
針對網友反映的小區新問題和“老頑症”，本報記者將進行“問診”調查，並尋求解決問題的“良方”。
今日起，本報將推出“問診”小區管理系列報道，共同關注我們身邊的社區物業。
“病號”：獅山路91號
“症狀”：小區樓頂成“垃圾箱”
近日，網友“鍾先生”通過微信向晚報報料，原本是擺放綠植、晾曬衣物的小區天台，如今卻變成了“垃圾場”，並且長期無人清掃，不知誰能來管一管？隨後，根據鍾先生反映的情況，記者來到了他所居住的小區獅山路91號。記者了解到，鍾先生所居住的小區實際上是一棟9層樓高的獨棟樓，共3個單元，既沒有門衛和物業，也沒有業委會，社會人員可隨意進出樓棟。
跟隨鍾先生的腳步，記者來到了樓頂天台。三個單元的天台由鐵門分別隔開，除了天台上擺放的少量綠植和晾曬的衣服，每個天台或多或少都充斥著廢舊沙發、桌椅、牛奶袋、煙蒂、水果等雜物垃圾。“年前就扔在這了，髒得不行，也沒人管。”在這之前，鍾先生和其他住戶也商討過解決辦法，但是因爲保潔員只負責樓道和樓下地面，這裏又無法確認是誰扔的，所以後不了了之。
“病號”：前進一街、香檸一街等
“症狀”：衛生死角成“垃圾堆”
記者走訪發現，與獅山路91號一樣被“雜物亂堆亂放”所困擾，還有前進一街、香檸一街等多個小區，這些小區樓齡少長達20年，大部分既沒有物業也沒有業委會。
位于鳳凰市場附近的前進一街有數十棟住宅樓，上世紀80年代落成，記者前日走訪發現，雖然小區內擺放著不少垃圾箱，但仍有垃圾被丟棄在衛生死角，22號樓北側的便道上堆放著不少木架、塑料袋、泡沫、紙箱等垃圾，22號樓南側一樓地面，由于化糞池滿溢淤積著不少糞便以及飛舞的蚊蟲。而家住香檸一街的楊先生則認爲，自家小區整體環境整體不錯，可是一棟樓就用一個垃圾桶，還是會出現清理不及時，垃圾外溢的情況。
“問診”
物業費收取困難，糾紛多等原因成物業公司進駐老舊小區的絆腳石。
1、物業企業不願進駐 老舊小區物業費收費標准低
“幾年前我們小區是有物業的，可是小區住戶比較雜，有些租賃住戶總是拖欠物業費，時間一長，物業公司賺不到錢就撤了。”前進一街22號樓居民王先生稱，目前居委會代管小區，但這並不是長久之策。
“老舊小區物業費收費標准低是不少物業公司‘退管’的原因。”珠海森宇物業管理有限公司相關負責人透露，對于一個100平方米的房子，新小區物業管理費每月基本要幾百元，而有些老舊小區的物業費用甚至還不到80元，物業管理資金壓力非常大，遠遠不能滿足現實發展的需要。此外，由于小區老舊，居民與物業之間糾紛多，導致物業終撤出的現象也不少見。
2、衛生保潔費難籌集 工作人員上門收費吃閉門羹
無人管理的老舊小區都由社區負責管理，但管理起來並不容易。“例如化糞池疏通費的問題，這筆費用原則上是誰使用誰出資，不少老舊小區都指望社區幫忙清掃，不願分攤疏通費，單憑社區真的負擔不起。”北堤社區一位工作人員說。
另據香洲區環衛所李所長表示，香洲區無物業管理的老舊小區衛生保潔工作由香洲區環衛所負責，由于老舊小區內部不屬于市政道路，沒有財政撥款，環衛所收取8元/月/戶的衛生保潔費彌補人力物力支出，清掃範圍包括樓道、樓前和樓後等區域。“雖然費用並不高，但是每個月能收到的不足六成，工作人員上門收費時常吃閉門羹、遭白眼。”李所長說。
3、自治管理叫好不叫座 老舊小區成立業委會不樂觀
既然多數無物業老舊小區居民對目前狀況叫苦不叠，物業公司掙不到錢也不願入駐，那麽這種情況如何才能改善？成立業主委員會，也許是有效途徑。然而，目前老舊小區業委會成立情況並不樂觀。對于成立業委會，很多居民表示，這是好事，以後樓道燈壞了、下水道堵了，都可以有個反映的地方。但是，對于加入業委會，很多居民一直持觀望態度。“我們也試圖幫一些老舊小區成立業委會，但是不少老舊小區租賃住戶較多，而且居民不願意出頭，年輕的表示要上班沒有心思，年紀大的表示沒精力幹不了。”北堤社區居委會相關負責人表示。
解決這些問題要形成一個長效的管理機制，鼓勵小區自治或引進專業物業公司。
“開方”
市住規建局：開展居民“自治”積極尋找“出路”
“建設時間早，基礎設施不完善；亂堆亂放普遍；物業不願進駐，小區無人管理，這些都是老舊居民小區髒亂差的原因。”市住規建局相關負責人表示，想要解決這些問題，要形成一個長效的管理機制，除了政府的指引導支持外，老舊小區也應積極尋“出路”，鼓勵小的小區在有熱心人牽頭，大家心齊的情況下考慮自治，規模較大的老舊小區可以組建業委會，或引進專業物業公司。
該負責人表示，《珠海經濟特區物業管理條例（征求意見稿）》目前正在法制局官網公開征求意見。對沒有引進物業服務企業的老舊小區，新條例對街道辦引導老舊小區成立業委會等自治組織做了相關指引；新條例還根據珠海的實際情況對成立業委會的各環節的時間進行了調整，對業委會運作的權利和義務作了更詳細的規定。此外，對于已經引進物業管理的小區，新條例提出對不按時繳納物業管理費以及相關分攤費用的業主，不按物業服務合同履約的物業企業，其相關信息將依法公示並納入個人征信系統。
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