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土地市場持續升溫 樓市暗藏調整風險

中國證券報  2016-05-19 09:24

[摘要] 開發商踴躍買地,多個城市再現“地王”,業內直呼地價泡沫吹大;那邊廂,三四年前的“地王”項目紛紛以頂級豪宅的面貌入市,開發商坦言豪宅競爭加劇。

開發商踴躍買地,多個城市再現“地王”,業內直呼地價泡沫吹大;三四年前的“地王”項目紛紛以頂級豪宅的面貌入市,開發商坦言豪宅競爭加劇。18日,保利地産以54.5億元的價格競得上海浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元的A-03-11地塊,溢價率達296%,折合樓板價43607元/平方米。上周,世茂集團以88億元,115%溢價率競得南京建邺區河西北部江東5號的2016G1地塊。業內人士表示,地價上漲一方面反映了業內對房地産回暖的看好,但另一方面,樓市後期暗藏調整風險。

豪宅市場競爭加劇

融創中國2013年拿下的北京地王項目近日入市,融創中國北京公司副總經理樓豔青表示,5月周認購超過5億元,比預期要好。

2013年9月,融創中國以21億元總價、外加異地建設27.8萬平方米醫院面積的條件摘得東三環農展館絕版地塊,樓面單價爲7.3萬元/平方米。該地王項目被命名爲“北京壹號院”。根據北京市住建委網站顯示,北京壹號院7號樓在售,批准銷售套數51套,預售均價16萬元/平方米,目前已有12套簽約。

融創中國董事長孫宏斌說,由于地價太貴,北京很多項目都“被豪宅”。很多北京、上海的開發商之所以遲遲沒有入市,就是因爲一旦入市就有可能虧本。他認爲,現在很多一線城市的項目利潤空間比較小,尤其是地王,所以對項目開發要求非常高。

明源地産研究院副院長劉策表示,地王入市,一般都會對整體樓市有正向促進作用,相當于提升了項目價格預期,但是如果市場遇冷,開發商推盤不受客戶待見,則開發商也面臨高位被套風險。

很多地王現象在今年市場較好的情況下,僥幸解套。研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,比如上海大甯部分高檔住宅項目,基本上是盈虧平衡點。另外,今年地王現象中,需要警惕的是,明年盲目擡高價格可能會引起各類政策打壓。價格上漲太猛,容易引起市場不穩定因素的增加,所以明年産品定價方面會有一定的難處。

研究中心報告認爲,在行業結構性過剩、城市市場加劇分化的時代,每一個城市甚至區域的市場瞬息萬變,每一個項目操盤者想法和能力都不同,終使得每一幅地王的“錢景”都充滿不確定性。“地王”收入囊中,開發商則需頂住壓力,在項目定位、産品設計、銷售推廣、社區服務等所有後繼環節應盡可能化解之前“衝動”的後果,終形成一個良性循環的閉環。

孫宏斌表示,豪宅項目的運營難度也很大,競爭很激烈,單套總價3000萬元以上的項目,購房群體的選擇空間也很大,幾乎可以在全世界選擇,融創中國開發“北京壹號院”用了三年時間,就是出于應對頂豪市場的激烈競爭。

“之前很多開發商紮堆去二線城市的時候,我們堅守北京和上海,今年開發商回到北京上海等一線城市的時候,我們已經提前在熱點二線市場布局了。”孫宏斌表示,今年一季度,融創中國完成合約銷售額250.9億元,完成近三分之一的全年銷售目標。同時,也對完成今年的目標很有信心,決勝策略之一便是對土地市場的正確判斷。

土地市場持續升溫

近期,不僅僅是北京、上海等一線城市,南京、合肥等二線城市的土地市場也在快速升溫。

對于房企在一線城市高價拿地的現象,劉策認爲,這意味著一線城市土地爭奪進入白熱化狀態,將引來行業新的洗牌。未來一線城市准入門檻將越來越高,行業競爭格局可能會被重塑。

嚴躍進表示,“地王”現象背後有四個因素:一是部分地方政府有意識地進行供地,這時房企拿地積極,也容易因爲政府的“饑餓營銷”策略而報高價;二是房企銷售業績不錯,資金面比預期好,因而拿地會更積極;三是此類區域後續投資價值依然被看好,房企拿地更有底氣;四是積極補倉的需求,此類城市庫存規模已經不足,拿地本身沒有太多問題。但房企思路基本一致,所以會擡高價格。

研究中心報告指出,2015年以來,行業信貸面持續趨寬,銷售持續向好,熱點城市庫存量一路走低,使得一二線城市土地市場熱度一再升溫。2016年年初以來,熱點城市總價、單價“地王”數量已經達到72幅之多。

過去地王現象出現,更多是一種狂熱的拿地模式。嚴躍進認爲,“今年的地王是房企回歸一二線城市驅動使然。另外,過去的地王主要是市區高溢價土地出讓的現象,而現在很多地王,越來越趨于郊區化,反映了房企拿地策略和項目定位思路的轉變。”

嚴躍進說,新地王帶來了後續豪宅産品集中入市的可能,這也使得後續房産價格依然會有繼續上漲的可能。但如果此類高端産品沒有差異性競爭策略,並且後續整個房地産周期步入降溫通道,則風險會較大。

地王頻現警示風險

研究中心高級分析師楊科偉表示,與往年不同的是,2016年總價地王更多出現在二三線城市,並且大多溢價率較高,綜合考量投資機會和房價上漲速度,資金實力雄厚的企業也越來越多願意在二線城市投資。2016年二線城市地王集中迸發、數量多,“三高”地塊占比均超過七成,其中南京、蘇州、合肥等熱點城市更是地王頻出,幾乎“逢拍必地王”。

南京中原地産研究經理何智傑表示,在此輪樓市調整周期內,政府一直沒有放寬對一線城市的政策,三四線城市庫存大、銷售難,這也使得開發商望而卻步,這就導致熱點的二線城市成爲開發商進駐的焦點。作爲南京而言,規劃起點高,經濟發展速度快,房地産市場健康,因此大量開發商湧入南京爭搶土地,推動南京地價飛速上揚,從而出現地價高過房價的逆市場現象,這就影響了潛在購房者對樓市價格的預期,從而導致樓市出現搶房潮。

研究中心報告認爲,除了一線城市限購以及二線城市發展潛力巨大以外,土地供應量的差異也是原因之一。一線城市新增城市建設用地的難度較大,二線城市邊界仍在快速擴張,土地供應充裕。此外,南京、蘇州、武漢等熱點城市産品線還相對單一,高品質産品也有著差異化生存空間。

劉策表示,行業發展已經從“攤大餅”的發展模式向“擴縱深”的發展模式轉變,因此,一二線城市成爲各房企的主戰場不足爲奇,而地價房價會有傳導現象,當房企在一線城市拿不到地,自然會將轉向次好的一線非核心區域或者二線城市,而在一二線城市的拿地數量、時間和成本,直接決定開發商未來幾年的發展走向。

但嚴躍進也表示了擔憂,當下二線城市樓市存有很大的風險點。由于二線城市市場交易持續火熱,使得房企持續看好。但是此類城市後續政策可能會收緊,這和全國市場有所不同。此類地塊價格持續上漲,可能引起財務費用居高不下的風險。

楊科偉認爲,一線城市的總價地王,房企在溢價率上表現得更爲謹慎,一方面是由于限制條件較多,另一方面是“頂豪”項目價格進入滯漲期,未來銷售不容樂觀。孫宏斌同樣認爲,當前國內部分城市土地市場過熱,已經出現較大風險。

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