[摘要] 近10多年來，資本回報和資產價格漲幅超過勞動回報和收入增幅，年輕人很難支付高房價、高租金，住房的公共屬性明顯上升，租賃或將是我國未來城鎮住房的主要形式。
近10多年來，資本回報和資產價格漲幅超過勞動回報和收入增幅，年輕人很難支付高房價、高租金，住房的公共屬性明顯上升，租賃或將是我國未來城鎮住房的主要形式。
從需求看，大學畢業生、藍領工人等新市民將成為樓市需求主體，這部分人群以“85後”“90後”為主，講究生活品質但起薪低、不希望成為房奴。另外，城市化已進入“下半場”，即從城市化到“大城市化”，人群紛紛向就業機會多、服務業為主的大城市遷徒。面對大城市居高不下的房價，租房將是新市民的第壹選擇、過渡選擇乃至長期選擇。
從供應看，城市化告別高速增長，適齡購房人群(25-44歲)增速在2010年開始調頭向下，城鎮戶均住房擁有已超過1套/戶，樓市進入“存量時代”。中國家庭金融調查顯示，近25%的城鎮住房空置、11%的家庭擁有2套及以上住房，產業轉型也驅動存量房盤活。因此，租賃房屋供給未來會快速增長。
日本與我國壹樣，受儒家文化熏陶，買房傳統很濃重，崇尚置業才能安定的理念，政府也意圖建設自有住房社會，促進中間力量壯大。但是，日本居民住房問題並不突出，這與二戰後日本開啟史上大規模的政府主導型公租房建設密切相關。
1951年，日本發布《公營住宅法》，面向所有生活和工作在本地區的低收入人群，由中央向地方補助，修建出租住房，覆蓋地區月收入倒數25%的家庭。凡符合住房困難或收入限制的人均可申請，租金為同區域商品房租金的1/4-1/3。截至2003年，日本公營住宅共建設218萬套，占全國住宅總量的4.66%，各地區差異較大，比如人口集中的神戶市達到9.59%。
1955年，日本頒布《住宅公團法》，由國家出資75%、地方出資25%設立公團，在住房嚴重不足的大城市及周邊興建出租式公寓，面向大城市工薪階層提供低廉租金住房。公團成立之初，僅建設1.7萬套公寓。60年代城市化高速推進時期，公團集中實施了兩個“5年計劃”——1966年-1970年建設了35萬套、1971年-1975年建設了28.4萬套。其中，70%的房屋為出租住房。截至2004年6月，住宅公團共建設公寓154萬套，約占全國住宅總量的5%。
目前在我國，新市民起薪在3000-4000元，他們不僅將面臨至少5年左右的買房過渡期，甚至連支付房租都困難。據報道，北京69.2%的大學畢業生房租都得靠父母資助。由此，市場化的租賃，特別是目前占比超過90%的私人散租，根本無法惠及這部分人群。壯大政府公租或補貼為主的機構租賃，才是降低租金成本、穩定租賃關系的“壓艙石”。
除了公營住房和公團住房外，日本機構租賃住房“三支箭”的後壹支，就是包括提供給入會會員公社住房、企業公寓在內的非營利機構租賃住房。為穩定雇傭關系、提高員工對企業的歸屬感和忠誠感，日本建立了強大的企業社會福利制度。60-70年代，擁有社宅和宿舍的企業開始增多。根據2007年的調查，提供補貼或租金的企業占比達到48.4%、提供社宅和宿舍的企業占比35%。
這導致1945年-1977年，日本新建的2854萬套住宅中，由公營、公團、企業等政府或非營利組織建設的占31%，60-70年代占比超過40%，其中超過70%的用來出租。1968年，住房總套數和總戶數開始平衡，加上隨後的老齡化，新建租賃房屋減少，公租房開始對外銷售。到1975年，日本實現壹人壹間房。目前，日本戶均住宅面積96平米，其中自有和租賃住宅戶均面積分別為124平米和46平米。
筆者認為，對中國而言，無論是推進新型城鎮化、新市民紮根城市，還是實現“先租後買”“居者有其屋”，以及壯大中等收入群體規模，大力發展住房租賃的意義不言而喻。租賃的過渡作用，緩解了住房緊張，防止需求大規模入市和炒作，保證了住房的原始屬性，也降低了城鎮化成本、用工成本，更應該成為實現租售並舉、居者有其屋和壯大中等收入人群的壹招妙棋。
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