[摘要] 在這種情況下，二手市場的供需剪刀差已發生變化，並將愈演愈烈。一方面，投資型的房産將持續進入二手市場，而剛需則因房價上漲的關系陸續被擠出市場。部分業內人士認爲，這有可能導致下半年二手業主的降價，乃至部分一手樓盤出現促銷行爲。
2016年以來，珠海樓市持續火熱，量價齊漲。從3月份至今，日光盤一直持續不斷。但業內人士指出，當前樓市的主要消費力爲投資型需求。與此相反，市區二手房價上漲，導致部分剛需也放棄了在市區置業，轉而到西區進行房産投資。
在這種情況下，二手市場的供需剪刀差已發生變化，並將愈演愈烈。一方面，投資型的房産將持續進入二手市場，而剛需則因房價上漲的關系陸續被擠出市場。部分業內人士認爲，這有可能導致下半年二手業主的降價，乃至部分一手樓盤出現促銷行爲。
1-5月份商品房成交268.41萬㎡ 投資性需求占50%以上
2016年以來，珠海樓市堪稱史上火爆。珠海統計局剛剛發布數據，今年1-5月份，珠海共成交商品房268.41萬㎡，這已經超過了2013年前珠海的年平均成交水平。其中，住宅成交量達到252.27萬㎡。此外，珠海的房價也一路上漲，百城房價指數顯示，去年12月份，珠海的均價爲 1.3萬元/㎡，但今年5月份，房價已經漲到1.6萬元/㎡。
從5月份的情況來看，市場熱度有所回落，但這更多是供貨量的關系。基本上只要有新盤推出就呈現一搶而空的現象。6月19日，唐家灣的綠景·後灣全新開盤。當天有約1000批認籌客戶，搶364套房源，3個小時全盤告罄。除此之外，5月份的保利時代，4月份的中海左岸岚庭均是開盤當天即售罄千套房源。
這其中，真正自住的客戶比例有多大呢？
業內人士透露，3月份開始，西區的成交中就有50%以上是投資客。這其中，低首付、低稅收是投資客瘋狂入市的重要原因。到目前爲止，這個比例甚至有所上升。“房價不停上漲，客戶呈現恐慌性入市心態。而庫存量的降低，更是將這種心態放大。”某業內人士指出。
統計局數據也顯示，截止5月底，珠海的商品房待售面積爲163.18萬㎡，這其中住宅僅爲81.93萬㎡。
珠海南福房地産開發有限公司副總經理孫超也認爲，當前客戶更多是看重樓市的未來上漲空間，實際居住的需求量並不大。“像金灣當前房價1.4萬元/㎡，客戶預估未來房價會漲到1.8萬元/㎡甚至更多，便果斷入市。當前的需求更大程度是建立在這個基礎上。”孫超說。
二手市場
放盤量持續增長 部分剛需轉爲投資客
而當前市場的投資需求，有一部分還是從剛需轉來的。
與一手的火爆形成鮮明對比的，是二手市場的下滑。記者了解到，3月份二手市場跟一手市場一樣火爆。當時，新香洲的大部分電梯房價格仍在2萬元/㎡左右。但到4月份，二手房跟著一手房一起暴漲。部分大面積的戶型甚至漲了70萬元左右。諸如招商、仁恒等品牌物業還有部分單位漲到3萬元/㎡。
正順地産總經理楊東方指出，隨著樓市向好，不少業主對售價期望值過高，很多是吊高來賣。他們多認爲房價還會往上漲，不缺錢的多會抱著可賣可不賣的心態放盤。在這種情況下，達成成交就比以前要難。“3月份二手很火爆，但4月份開始，二手房價開始暴漲，于是成交量就明顯比3月下滑了。”楊東方說。
某中介公司區域經理也告訴記者，該公司在市區某區域的成交量比去年同期下滑了35%左右。除此之外，很多門店的成交量都在下滑。“我們去年每個門店單月成交4套左右很穩當，但今年成交一兩套都有點吃力。”
中介業務員小李也透露，二手房因爲評估的問題，本身首付較高，加上各種稅費，入市門檻比一手房要高得多。房價再暴漲，很多剛需根本買不起二手房。“招商一套90㎡的二手房總價大約250萬元，首付估計就要一百萬左右。而大多數剛需的預算其實只有50萬元以內。”小李說。
在這種情況下，部分不願意離開市區的剛需便轉向租房，並將手頭的積蓄轉向西區的新房投資。珠海大家地産全案機構董事陳志也指出，這種投資更多是爲了資産保值，而非短期炒賣。因爲，金灣新開的樓盤大多不允許更名，要到2018年甚至2019年才可以入市。在這種情況下，客戶更多看的是區域未來的前景。
但市場上也有一部分比例的投資客屬于投機行爲。
上半年，某項目開盤也是吸引了上千人排隊，據銷控顯示，當天項目銷售了700余套房源。但過了一個月，記者在報業房展依舊看到很多中介在推薦該樓盤。諸多業務人員都告訴記者，他們銷售的房源爲一手盤，可以辦理更名。此外，記者曾在某微信群裏了解到，不少中介人員加價推銷該樓盤的房源，也是以更名的方式進行銷售。
某不願透露姓名的業內人士告訴記者，今年珠海的一些新盤不允許更名，即買即需辦理網簽。但還是有部分樓盤給與了客戶操作的空間。此外，上述樓盤有一半的房源便是被中介或個體炒家入手。“一般情況下，那種樓盤開盤當天來的人中，有接近一半是中介公司人員。”
同時，陳志指出，當前市場上確實有短期炒賣的行爲，但並非占主流。“據我所知，鬥門的一些新盤有這種現象。但金灣的新盤則基本沒有，都是要兩三年後拿到房産證才能入市。”他說。
後市展望
二手或轉買方市場
今年二手房市場下滑，一方面是因爲真正的剛需因高房價而轉向投資，另一方面也是由于市場火爆，導致不少房源放出。據了解，當前市場上放出的房源，大多是2010年左右入市的新房。據正順地産總經理楊東方透露，該公司今年的放盤量比2015年同期漲了30%。供求的剪刀差發生了變化，買賣雙方的力量自然此消彼長。
而今年的新房銷售中，如一半爲投資性需求，則將有超過100萬㎡的房源將在今後幾年陸續進入二手市場。此外，部分短期炒作的一手房也在開盤後立即入市。因爲，不少類似房源都需要在一個月內銷售出去。
楊東方認爲，這將導致二手市場的供應量越來越高，再加上下半年會有一些一手新盤入市，市場很有可能要迎來調整期。“當前2.1萬元/㎡，2.2萬元/㎡賣不出去的二手房，下半年可能要降到2萬元/㎡才賣得出去。另外，我認爲一手房新貨放大後，也有可能會有一部分開發商要有促銷動作。”楊東方說。
珠海大家地産全案機構董事陳志則分析，從靜態的角度而言，未來二手市場供大于求會愈演愈烈。但珠海一直在發展，隨著西區、唐家灣等區域基建項目逐步落地，人口逐步流入，便將抵消掉供應量放大帶來的銷售壓力。
另外，陳志還分析，當前主城區3.5萬元/㎡的均價，以及500萬元的總價已經達到目前珠海市民消費力的臨界點。沒有新的利好刺激，主城區的房價便已達到高位。但西區還是有一定的上漲空間。“當前西區100㎡的房子總價約150萬元左右，個人認爲200萬元會是西區的一個壓力點。因此，西區房價還是有上浮的空間的。”陳志說。
（備注：買方市場——賣方市場的對稱，是指供給大于需求、商品價格有下降趨勢，買方在交易上處于有利地位的市場趨勢。）
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