[摘要] 去年12月底，中央經濟工作會議上提出“去庫存”爲我國主要經濟任務之一。半年時間過去了，各個城市去庫存的效果究竟如何?
去年12月底，中央經濟工作會議上提出“去庫存”爲我國主要經濟任務之一。半年時間過去了，各個城市去庫存的效果究竟如何?
據記者了解，蘇州、南京、合肥等地演繹出一場“庫存危機”；而太原、西甯、貴陽等城市卻是庫存越“去”越多。
一線城市和二線城市房地産市場在遭遇各種調控的背景下，次熱點二線城市和部分三線城市或將成爲樓市的下一個風口，但是，風來了，不是“每一頭豬都能飛起來”。
去庫存：有人歡喜有人憂
爲了去庫存，各地政府出台了花樣繁多的政策。
爲了解庫存難題，山西獎勵降房價的開發商。6月，山西省下發《關于加快化解房地産庫存的若幹意見》(以下簡稱《意見》)，推出11條去庫存措施。《意見》鼓勵開發商適當降價，政府將對帶頭降低房價的開發商給予獎勵，同時協調相關融資和金融機構也給予一定的支持。
無獨有偶，位于東北的沈陽，在去庫存問題上一直比較積極，一度提出大學生買房零首付。3月1日，沈陽市政府下發22條房産新政，在降低首付、減免稅費和購房補貼等政策中，第14條規定格外引人注意，“對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品房的，首付比例實行‘零首付’政策”，“零首付”在存活了不足8小時後即被匆忙撤回。
降房價、降低首付款、稅費減免、財政補貼，甚至是“零首付”，高庫存城市千方百計去庫存，但是有些城市卻面臨越“去”越多的困境。
去年12月底，中央經濟工作會議提出“去庫存”爲我國主要經濟任務之一。沈陽、西安、長沙和天津4城庫存量仍超1500萬平方米，分別需要18、19、16和11個月才能去庫存。
研究院統計的35城庫存數據中，有12個城市的庫存量較年初出現上漲，主要分布在西部和中部，包括二線省會城市太原、西甯、濟南、貴陽等。
買房變搶房，可謂是南京、蘇州、合肥、廈門等熱點二線城市今年房價的真實寫照。
6月18日，國家統計局公布的《2016年5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，5月，廈門、合肥、南京房價漲幅位居前三名;較去年同期，其房價分別上漲28.3%、12.9%和27.1%。
蘇州暫未列入該統計口徑，但其漲幅毫不遜色。中國指數研究院數據顯示，蘇州商品住宅已連續上漲9個月;5月，蘇州商品住宅均價19255元/平方米，同比上漲57.32%。
房價飙升背後是庫存告急。研究院數據顯示，截至5月，南京、合肥、蘇州商品住宅僅能夠維持2~4個月的銷售;廈門庫存量可維持7個月。
不同于中西部城市，位于長三角城市群的蘇州、南京、合肥先後出台政策給房地産市場降溫，並加大市場供給。在這些城市，降庫存終演變成庫存告急。
以蘇州爲例，3月，蘇州市政府審議通過了《關于進一步促進房地産市場穩定健康發展的意見》，試圖通過增加市場供應、限制房價漲幅、加強市場監管措施緩解蘇州樓市熱度。
但事實是，3月蘇州房價環比上漲6%。此後，蘇州市政府儲備限購政策、通過限制土地拍賣高價格限制高價地，同時，爲限制房價，控制高價房源網簽節奏等手段，試圖給蘇州樓市降溫。
爲給降庫存引發的樓市熱潮降溫，南京祭出土地限價令，嚴控新房預售價等手段。合肥在控制房價漲幅之後，嚴格預售制度，加大土地供給的的同時，收緊房貸政策。分化的樓市，該去哪兒買房?
一場去庫存的戰役，演變出截然不同的樓市場景。有專家認爲，熱點城市、區域經濟基礎好的次熱點城市及一線城市輻射的三線城市將吸引更多投資。
北京市房地産法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認爲，樓市分化背後是區域經濟和人口流動因素共同作用的結果。從整體來看，企業投資還是應該選擇需求旺盛的熱點城市。
中國指數研究院上海研究總監陳延彬持有類似觀點，其認爲樓市分化背後是區域經濟、産業和市場自發行爲調節所致。西北和東北區域處在經濟轉型中，房地産市場整體處于低位;但有一部分二線城市産業基礎較好，由于近幾年土地供應量大，導致房地産庫存大，從而影響了樓市的發展。
樓市分化，投資機會何在？
東興證券在一份行業研究報告中提出，城市輪動效應，即前期上漲較快的城市已經表現出“高點盤整，價升量縮”的趨勢，而處在價值低谷的部分二線城市或將面臨補漲機遇，並認爲成都、重慶有望實現補漲。
對于投資機會，陳延彬同樣認爲，部分二線城市的熱度並不如南京、合肥、蘇州，但産業基礎良好，去化任務處于尾聲的城市將會有更多的投資機會。
以成都爲例。記者據公開數據整理發現，2015年末，成都全部金融機構人民幣存款余額29475億元，比上年末增長8.2%。總量上看要優于南京、天津、蘇州等樓市熱門城市。
另外一個反映城市真實經濟增長狀況的是政府財政收入，2011~2015年，成都一般性財政收入增長率爲50.51%，超出了中部熱點城市武漢、蘇州;與南京、青島、武漢處在同一個量級。
成都樓市表現並不出色，跑輸熱點城市。過去17個月，成都新建商品住宅均價上漲12.8%，同期，南京的房價漲幅爲53.63%;2016年，全國樓市整體走熱，成都房價上漲僅3%。
土地供給導致的庫存量高企是成都樓市熱不起來的主要原因。陳延彬介紹，成都樓市庫存大主要是前幾年土地供應量大所致，經曆今年的去庫存戰役，已處于去庫存的尾聲，未來或有更多機會。
房地産的興衰無疑伴隨著區域經濟的走勢，有些城市可以暫時憑借外部力量實現房地産市場的發展。陳延彬介紹，一線城市輻射範圍內的三線城市也將成爲企業重點布局區域。
這些三線城市自身庫存壓力一定不大;也有一部分城市發展條件更好，有自己的産業和經濟，雖和一線城市有差距，但在未來的幾年有發展起來的可能，如上海周邊的昆山、太倉。35城庫存規模
截至2016年年5月底，研究院監測的35個城市新建商品住宅個城市新建商品住宅庫存總量爲庫存總量爲2487924879萬平方米萬平方米，，環比減少0.9%，同比減少4.6%。
庫存增長：15個城市。其中太原、茂名和濟甯3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到84.7%、76.9%和68.2%。
庫存下滑：20個城市。其中合肥、南京和蘇州的同比跌幅較大，跌幅分別爲64.9%、54.5%和49.7%。
庫存總量：一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別爲3071、17542和4266萬平方米，環比增幅分別爲0.8%、-0.8%和-1.3%，同比增幅分別爲15.0%、-3.9%和1.0%。
新增供應：35個城市新建商品住宅月度新增供應量爲2305萬平方米，環比減少25.0%，同比增長24.7%。35個城市月度新增供應量小于新增成交量。新增供應小于新增成交，所以促使5月份的庫存出現了下降。
存銷比：2016年5月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別爲8.4、10.2和16.0個月。相比4月份8.4、10.5和16.9個月的數值而言，一線城市基本不變，而二三線城市的去化速度均有加快。
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