[摘要] 近日，堪稱地產行業規模大一宗交易的中海、中信並購案終於披露了關鍵性細節。
近日，堪稱地產行業規模大一宗交易的中海、中信並購案終於披露了關鍵性細節。
2016年3月14日，中國海外發展有限公司與中信泰富有限公司、中國中信有限公司等達成協議：中國海外將通過收購中信目標公司，整合中信股份通過中信公司及中信泰富持有的絕大部分住宅地產業務。
中海將向中信賣方增發股份、並轉讓公司旗下資產作為交易對價。初始交易代價為310億元人民幣（370.8億港元），在此基礎上可有5%的調整。代價支付包括中國海外將向中信賣方以每股27.13港元發行約10.96億股，占公司現有已發行股本的11.11%，占擴大股本後的10%；中國海外將價值約61.49億元人民幣的物業資產作為對價轉讓予中信集團。
資料顯示，中信目標公司之物業組合包括121個物業項目，截至2016年4月30日，總建築面積約為3155萬平方米，總權益建築面積約2352萬平方米（合營項目按持股比例計算），分布於國內25個主要經濟地區城市，其中，北上廣深、佛山、蘇州、青島、大連、天津、成都等10個主要城市的土地儲備總建築面積2097萬平方米。
由於中海早在壹二線城市進行布局，因此本次交易將為中國海外大幅增加土地儲備，特別是令上述10個主要城市土地儲備面積增加約2.1倍。尤其將增加中海在上海、廣州、深圳、天津和佛山的土地儲備幅度分別為208%、337%、98%、324%和160%。
交易完成後，中國海外的總資產將從約4272.37億港元增加約36.3%至約5822.48億港元。據測算，交易全面完成後中國海外的凈借貸水平將保持低於40%，負債率仍處於行業低水平之壹。同時，中信賣方將成為中國海外第二大股東，中國海外第壹大股東中國建築股份有限公司仍將保持51%以上控股地位。
今年前5個月，中國海外系列公司的累計合約物業銷售額約為港幣721.35億元，相應的累計樓面面積約為469.48萬平方米。於2016年5月31日，中國海外系列公司錄得已認購物業銷售額約為港幣58.42億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。
針對此項收購，中金公司分析員張宇認為，收購完成後，中國海外除可以大幅提升現有土地儲備外，在利潤率方面也有進壹步提升空間。資料顯示，2014年和2015年，擬收購地產組合部分毛利率為21.36%和17.72%。年初至今，這部分物業組合的銷售均價已由2014年約12000元/平方米上漲至當前約15000元/平方米。加上中國海外在施工成本和資金成本方面的優勢，該交易有望釋放巨大毛利率空間，毛利率或將上升至約30%。
中銀國際證券的研報分析指出，“粗略估算，此次收購會明顯稀釋中國海外2016年和2017年的每股和凈資產率”。該機構認為，壹方面，此項交易完成後需要3-4年的投資期，將以低廉的成本補充公司在大城市的土地儲備，推動未來幾年的合同銷售額，令公司在中長期內受益；但另壹方面，中海的每股和凈資產率都有明顯攤薄，因為公司需要時間來提升銷售額和盈利。
中銀國際方面認為，“雖然長期來看，收購項目的利潤率和資產周轉率在中海的管理下將有所改善，但是這些因素會拖累公司短期內的回報率。”(高偉)
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