[摘要] 樓市調整的步子似乎越來越近了。日前社科院發表報告指出：2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期。事實上，從近期各地所發生的壹系列政策層面的變化、房企資金鏈壓力的收緊，均釋放出“下半年樓市恐怕不好過”的信號。
樓市調整的步子似乎越來越近了。日前社科院發表報告指出：2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期。事實上，從近期各地所發生的壹系列政策層面的變化、房企資金鏈壓力的收緊，均釋放出“下半年樓市恐怕不好過”的信號。
社科院
下半年房價增幅將回落
眼下，房價持續上漲、地價依然亢奮，政府智囊機構開始發出了不同的聲音。在中國社科院7月6日發布的《中國住房2016中期報告》中，社科院預測房地產市場可能會迎來一個短期調整期。
“調整可能遲到，但不會缺席。”社科院的報告認為，持續的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調整幅度和時間提前或者延後。基於過去房地產周期經驗以及影響因素變化對未來趨勢的預判，從今年下半年至明年第二季度的時間段內，房價增幅將呈現回落趨勢。報告指出，如果說2015年到2016年是政策刺激下的上升之年，2016年到2017年可能是首次出現的在政策刺激下的調整之年。
事實上，自5月份開始，已相繼有地產商預判下半年樓市成交量會調整。融創中國董事長孫宏斌在近壹次的公開活動上就表示，下半年的房子壹定沒有上半年賣得好，“市場風險已經非常大了，房價不可能每年都往上漲，這壹輪房價漲這麽快，已經把後面好多年的上漲空間消化掉了。”。新城控股高級副總裁歐陽捷也多次撰文表示，下半年房價漲幅將收窄。
中原地產首席分析師張大偉表示，壹二線城市未來壹年的房價可能不會漲超過50%，拿了“地王”的企業都將面臨入市難題，巨大的成本壓力使得風險非常大。
社科院報告認為,本輪房地產調控政策出臺總體穩妥,從而使市場和投資從緩慢到快速回升,去庫存成效明顯,但仍有需改進空間。市場分化將從“少數城市熱、多數城市冷”轉向兩極分化進壹步加劇。資金面
房企面臨資金風險地王或有生死抉擇
近期多家機構數據顯示，6月全國房價環比漲幅已在收窄，這或許反映出下半年樓市的格局。多家房產中介機構反映，2016年二季度，全國重點城市的二手房新增房客比下降，下半年市場將降溫。
而在壹手市場，不少業內人士擔心，由於前期市場高溫透支了大量需求，市場後續需求不足，房企資金鏈回籠也會減緩。有證券機構預計，2016年下半年銷售增速將繼續降溫。而從累計數據來看，1-6月成交面積同比增長32.94%，相比1-5月回落3.49個百分點。樓市成交整體降溫的趨勢得到驗證。
而對於房企而言，另壹個資金來源———開發貸，也不斷在收緊。壹家股份制銀行三季度的重點項目表顯示，除了超大型房企項目，在十幾頁表格中，竟然尋覓不到其他房地產相關的項目。據透露，目前只有超大型房企或央企背景的房企項目才會被上報，即便如此，還要在審批會上反復討論和分析風險。而壹些小銀行2016年上半年連壹筆開發貸都沒有放。銀行業內人士預計，下半年銀行開發貸將大幅收緊，各家銀行將重點關註開發貸風險。
“今年上半年全國湧現205宗地王，6月的地王數目已再次刷新歷史紀錄。”張宏偉認為，上半年制造了無數話題的“地王”房企，其潛在風險尤其需要關註。尤其是那些實力有限而又‘高溢價’拿地的房企，更有可能面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險。“在樓市下半年將進入調整期的背景下，‘地王’或面臨生與死的抉擇。”
政策面
多個熱點城市為樓市降溫
而多個樓市過熱城市政策收緊也在悄悄展開。7月9日，廈門國土資源與房產管理局發布了樓市信貸調控政策，“認房又認貸”。廈門將於7月15日起調整住房信貸政策，其中受關註的是二套房首付的變化，對於名下有壹套房但未結清貸款的，或兩筆及以上貸款記錄的從原本執行40%首付提升到60%，而有兩筆貸款記錄且未結清的則由原先的50%首付變為不可貸款。此外，停止向三套房發放公積金貸款。
對於此次廈門調控政策的出臺，被解讀為要給持續高燒的廈門樓市降溫。2016上半年廈門不斷刷新地王紀錄，壹度引起購房恐慌，目前島外房價已邁入3萬以上時代，島內豪宅項目開盤價格達7萬元/平方米。業內人士認為，新政重啟“認房又認貸”，對改善及投資客打擊較大。
據羊城晚報記者觀察，自從3月25日上海出臺了“滬九條”樓市新政後，北京、深圳也已收緊了樓市調控政策，合肥也從7月1日起提高首付比例，從這些城市政策面變化的趨勢來看，都是通過提高首付比例“降杠桿”成為未來核心壹二線城市樓市政策的重要特征。
同策咨詢研究部總監張宏偉分析，表面上來看，去年下半年以來，上述核心一二線城市商品住宅市場出現量價齊升，“地王”頻出也推動房價繼續上漲，但是，由於首付比例的提高、政策面預期收緊與市場調整的來臨，上述城市樓市火熱的背後仍然存在潛在的金融風險。
“央行等相關部門已開始對熱點城市進行調研，儲備政策已經準備充分，只不過等待時機發布而已。”張宏偉預計，三季度將成為政策收緊的後“窗口期”。合肥已經出臺樓市調控政策，7月1日開始正式執行，南京、蘇州、廈門等上述核心二線城市也會在三季度跟進提高首付的政策。
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