[摘要] 上半年，珠海樓市量價齊漲。一方面，珠海的住宅網簽量超過了2015年全年的量，達到29533套；另一方面，珠海房價連續7個月上漲，5月份的均價已經突破1.6萬元/㎡大關。從成交區域來看，上半年西區和唐家灣是絕對主角。全市網簽前五名全部來自于西區。
上半年，珠海樓市量價齊漲。一方面，珠海的住宅網簽量超過了2015年全年的量，達到29533套；另一方面，珠海房價連續7個月上漲，5月份的均價已經突破1.6萬元/㎡大關。從成交區域來看，上半年西區和唐家灣是絕對主角。全市網簽前五名全部來自于西區。
隨著上半年落下帷幕，下半年珠海樓市走勢如何？能否延續上半年的瘋狂？區域的成交格局是否會發生變化？在各區域價格普漲的情況下，橫琴樓市依舊處于低迷狀態。下半年橫琴樓市能否有所起色？除此之外，上半年房價上漲過快的二線城市已有相關的收緊動作，這對珠海樓市是否會造成影響？
本報邀請了三位珠海代理機構的負責人對上述問題進行解答，力圖爲讀者把握下半年珠海樓市的脈搏。三位業界行家分別爲珠海大家地産全案機構董事陳志，珠海中原地産二級市場總經理龔慰宗及珠海萊斯地産總經理李永龍。
量價走勢
房周刊：今年上半年，珠海的網簽量超過了去年全年的量，5月份珠海的均價也突破了1.6萬元/㎡。在這種情況下，下半年珠海樓市的走勢如何？量價是否還會維持上半年的水平？
陳志：連續兩個月，中國M2連續兩個月增速低于13%（備注：5月M2同比增長11.8%，較前值12.8%下降1個百分點）。如果貨幣政策繼續收緊，房價上漲肯定會放緩。目前，主城區供應量很有限，單價超過3萬元/㎡的項目也不多，所以，下半年珠海房價上漲的幅度不會太大，估計就是1000元左右的上漲空間。如果銀根適當收緊，價格上漲可能還未必超過10%。
龔慰宗：相比上半年，下半年推出的貨量會更多。另外，下半年還有全年旺的金九銀十。從正常的情況來看，一般下半年的成交也會比上半年高。但另一方面，上半年很多開發商已經提前完成任務，且目前的價格已經達到一定高度，這也會抵消掉一定程度量的上漲。總體而言，我個人覺得下半年的成交量會跟上半年接近。
另一方面，下半年珠海的價格也會有一定的漲幅，但幅度不會像上半年那麽大。上半年珠海的房價已經突破曆史高位。但當前珠海的庫存量相對比較健康，只有不到4個月左右的去化周期，加上各種利好的刺激，客戶對珠海樓市還是很青睐。在這種情況下，價格繼續上漲是有可能的。
李永龍：當前珠海有一些大的配套在動，比如唐家灣的教育、商業配套，以及橫琴的單牌車政策等。這一切對價格還是有一定的刺激作用。但當前珠海的價格已經到了一定的頂峰，消費者有些難接受。從3月份開始，珠海的房價就開始瘋長。連續漲了幾個月後，這兩個月市場已經沒有那麽瘋狂，處于價滯量跌的狀態。
但正因各種利好的刺激，珠海房價也不可能下跌，除非有國家宏觀調控政策限制。下半年珠海的樓市應該是價滯量跌。
區域格局
房周刊：上半年，珠海樓市火爆的爲西區、唐家灣。下半年，珠海樓市的格局是否會發生變化，那些區域可能成爲熱點？
陳志：下半年，金灣的貨量不少，包括龍光、保利、西湖怡景園都會推盤。鬥門就更不用說，區域內的幾個大盤都會繼續加推。除此之外，十字門附近會成爲主城區的一個新的增長點，推出的貨量接近40-50萬㎡。當前該片區的價格已經突破3萬元/㎡，因此，它在一定程度上會拉升珠海整體的均價。
李永龍：當前珠海有足夠供應量的，主要就是西區、唐家及橫琴。主城區已經沒有新增的土地。但橫琴近一兩年比較低迷。因此，下半年的供應量主要還是集中在唐家跟西區。唐家下半年主要有華發的新項目、格力海岸、玖悅灣、華策帝景灣，仁恒濱海半島、紅樹東岸、翠湖香山。西部的供應量就更不用說了。所以，下半年扮演珠海樓市主角的，應該還會是西區跟唐家灣。
橫琴成交
房周刊；上半年，橫琴的成交依舊不溫不火，每月成交量徘徊在兩三百套。下半年，橫琴樓市能否有所起色？
陳志：除了目前原有的政策，橫琴新增的政策基本都沒有落地，比如單牌車通車，兩地居民互認以及二線關等方面的政策都沒有落地，所以橫琴的下半年能否起色，必須看政策的落地情況。
龔慰宗：下半年橫琴會有所起色。橫琴成交低迷，我個人認爲跟價格有比較大的關系。2015年橫琴均價4萬元/㎡時，市區均價一兩萬，西區則還未破萬。
當前橫琴價格沒有改變，但珠海的房價已經漲得很厲害，市區均價超過2.5萬元/㎡，西區也超過1萬元/㎡。因此，現在橫琴的價格不會比市區高太多。這對國內及港澳投資客會很有吸引力。
另一方面，上半年橫琴幾乎沒有新增供應，這是該區域低迷的重要原因。
當然，下半年橫琴會起色，但不會像珠海上半年那麽火爆。
李永龍：橫琴目前的均價4萬元/㎡左右，已經達到一個高峰。本身購買4萬元/㎡左右房産的人也不多。另一方面，橫琴目前的配套不夠完善，這造成很多人成交的欲望不高。所以，橫琴雖然有成交，但整體比較低迷。這種狀態在短期內很難改變。
雖然單牌車即將落地，橫琴口岸也實行24小時通關。但當前橫琴的配套不夠完善，澳門人來到橫琴也難以生活。
政策影響
房周刊：進入二季度，全國已有不少二線城市有收緊的動作，比如蘇州推出限購動作，廈門推出限貸（現已刪除），中山前段時間也推出價格超過8000元/㎡項目網簽需預約的溫和限價政策。這種收緊的預期對珠海會不會造成一定的影響？
陳志：珠海的樓市比較特殊。很多二線城市今年房價的上漲，主要來源于本地消費力的透支，地方采取一些相關的收緊政策，這些政策會直接影響房價。相比之下，珠海的市場則比較開放，全國的消費力有持續性，不會隨著本土消費力一起萎縮。在這種情況下，收緊的預期對珠海影響不大。
龔慰宗：政策面對珠海影響不大。現在對購房者主要影響還在價格。如果開發商沒有太高對利潤的追求，成交狀況還是理想的。另一方面，貨幣政策影響非常大。如果銀行的貸款政策沒有太大的收緊，下半年珠海還是量價齊升的狀態。
當然，如果珠海的火爆程度還像上半年那麽誇張，出相關限制政策還是有可能的。但珠海目前還處于可控範圍之內，因此收緊的可能性不大。即使有相關的政策出台，也更多是一些局部的調整，比如某些面積段或某些區域的限制。
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