[摘要] 昨天上午，市八屆人大常委會第三十七次會議首次審議《珠海經濟特區物業管理條例（草案）》。《草案》對物業管理區域、業主大會、物業管理服務、物業維修等內容作出具體規定。
條例結合我市目前業主大會啓動難、成立難的現狀，調整業主大會的設立條件：一方面將兩項並列條件修改爲選擇性條件，即交付面積達50%或20%業主聯名均可啓動成立業主大會程序；另一方面增設“首套房屋出售交付使用超過2年，交付使用的建築面積達到該區域建築物總面積的30%以上”的設立條件。
本報訊記者李棟報道：老物管賴著不走該如何處罰？小區選業委會物業不合作怎麽辦？小區公共事務決策投票難、效率低怎麽辦？不交納物業費會有什麽後果？……這些備受市民關注的問題都將在新版物管條例中一一明確。昨天上午，市八屆人大常委會第三十七次會議首次審議《珠海經濟特區物業管理條例（草案）》。《草案》對物業管理區域、業主大會、物業管理服務、物業維修等內容作出具體規定。
創設電子投票制度解決業主召集難題
記者在采訪中了解到，近年來，我市因成立業委會引發的業主與物業公司、開發商之間的糾紛和矛盾屢見不鮮。目前全市成立業委會的住宅小區占比僅兩成，不但比例低，發揮作用也較難。不少業委會人員認爲，業主組織工作開展難，“業主召集”是大的攔路虎。
對此，《草案》規定，由市物業管理行政主管部門建立統一規範的物業管理電子投票平台，依法和依管理規約約定需要業主共同決定的事項，提倡通過電子投票系統進行。業主已通過電子投票系統進行首次身份認證的，在行使投票權時不再提交相關證明文件。
“業主大會設立門檻過高是原條例實施及征求意見過程中，意見反饋比較集中的內容。”市法制局局長王智斌作《草案》起草說明時表示，目前，業主大會設立條件要求同時具備交付面積達50%和20%業主聯名，設立條件高于國家和省的規定。
《草案》結合我市目前業主大會啓動難、成立難的現狀，調整業主大會的設立條件：一方面將兩項並列條件修改爲選擇性條件，即交付面積達50%或20%業主聯名均可啓動成立業主大會程序；另一方面增設“首套房屋出售交付使用超過2年，交付使用的建築面積達到該區域建築物總面積的30%以上”的設立條件。
而對于開發商、物管企業不配合的情況，《草案》規定，建設單位應在符合業主大會設立條件之日起七日內向鎮、街提交業主清冊。未在規定期限內提供業主清冊的，區物業管理部門應責令其在七日內提供。仍拒不提供的，鎮、街應當向不動産登記機構查詢業主姓名和房屋面積。
禁止車庫車位“只售不租”
“針對建設單位將車庫、車位‘只售不租’的問題，《草案》規定尚未出售的車庫、車位，業主要求承租的，建設單位應當出租。”王智斌表示。
《草案》明確了物業服務費用的形式和公示要求，業主與物業服務企業可采取酬金制或者包幹制等形式約定物業服務費用，並增設物業服務費用公示制度，物業服務企業每年不少于一次向業主公示物業服務費用收支情況。物業服務合同的期限一般不少于三年，不超過五年。
老物管賴著不走、拒不交接怎麽辦？《草案》規定，物業服務企業被解聘的，自物業服務合同終止之日起，物業服務企業在該物業管理區域內不得依據原物業服務合同提供物業服務並收取物業服務費。未按照規定退出物業管理區域的，由物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正；不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款並錄入物業服務企業信用檔案。
惡意欠物業費錄入個人信用檔案
欠繳物業管理費與物業服務不到位是物業管理中矛盾比較集中的問題。爲此，《草案》增設了誠信管理制度，業主不得采用拒交物業服務費用、公共水電分攤費用等方式拒不履行物業服務合同。對于業主欠交物業服務費用等違約行爲，經仲裁裁決或者司法判決確認後仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。
《草案》還規定，物業服務企業未按照法律、法規規定、合同約定等提供日常物業服務，經仲裁裁決或者司法判決確認後的，應錄入物業服務企業信用檔案。同時，物業服務企業負責人嚴重損害業主利益行爲的，錄入個人信用檔案和物業服務企業信用檔案。物業服務企業沒有履行或者沒有完全履行物業服務合同的約定，導致物業管理區域內發生財産損失或者人身傷害的，應依法承擔相應的法律責任。
“原條例規定業主可按一事一籌或逐月繳納等自治方式籌集解決物業維修需求，但實際操作中困難重重。”談到物業專項維修資金，王智斌說，《草案》將我市現行的物業專項維修資金交存、使用和管理的有效做法，納入法規予以進一步規範。
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