[摘要] 8月8日，被譽爲年度 “黑馬”的龍光地産（03380.HK）公布2016年中期業績報告，上半年公司實現合約銷售人民幣143.9億元，同比大幅飙升71%，業績增速遠遠超越多數一線房企，超額完成全年240億元銷售目標已無懸念。
當萬科爲房企樹立起規模標杆的同時，中海地産則爲同行們打造起盈利水平的新高度，但這些正在被迅速崛起的地産新勢力不斷刷新。
8月8日，被譽爲年度 “黑馬”的龍光地産（03380.HK）公布2016年中期業績報告，上半年公司實現合約銷售人民幣143.9億元，同比大幅飙升71%，業績增速遠遠超越多數一線房企，超額完成全年240億元銷售目標已無懸念。
從2014年上市之初的130億元銷售額到2015年的205億元跳漲，再到2016年超越240億元跨欄，龍光地産正在以年均50%以上的增長速度迅速裂變，並有望在未來3至5年繼續實現跨越式發展，挺進二線房企陣營。
但比規模增長更加炫目的是，龍光地産2016年上半年毛利率進一步增長至30.3%，超越中海地産去年28.57%的毛利水平，穩居賺錢房企 梯隊。
龍光地産管理層在當天的業績發布會上直言，房地産市場的區域分化格局正在加劇，龍光地産重點布局的一、二線核心城市將保持穩健發展，公司逾有七成位于大深圳片區，業績必迎來爆發式增長。
毛利率高達30.3%領跑行業
延續去年經濟環境的複雜性，今年以來國內經濟下行壓力不減，政府陸續啓動以去庫存爲核心的稅收及金融政策，多個地方政府紛紛出台配套措施，促進內地房地産市場持續回暖，一二線城市樓市成交尤其火爆。
受益于此前深耕一線的精准布局及優質的貨源儲備，龍光地産成爲此波樓市上升行情的 贏家。2016年1至6月，龍光地産實現合約銷售面積約114.1萬平方米，合約銷售額約143.9億元，銷售額同比增長71%。
從行業整體態勢來看，龍光地産銷售增速已遠超越恒大地産、綠地集團、保利地産、中海地産、華潤置地及萬達集團等多家房企巨頭。
根據中指院發布的《2016年上半年中國房地産企業銷售100》行業排名，龍光地産銷售規模位居全國第33位。
如果按照年初制定的240億元年度銷售目標計算，龍光地産上半年已完成全年目標任務的60%，全年超額完成任務成爲大概率事件。
一線城市布局加重和高端項目增多，使得龍光地産上半年合約銷售均價同比大幅增長68.9%至每平方米11901元，直接推動營收和利潤大增。
1至6月，龍光地産實現營業收入約爲人民幣63.63 億元，同比增長 23.4%；實現淨利潤約爲人民幣 13.49億元，同比增長25.5%；公司權益股東應占溢利爲人民幣12.78億元，同比增長23.9%，多項指標均保持雙位數增長。
事實上，隨著房企擴張、行業集中度提升和合作項目增加，盡管重點房企的利潤總量繼續延續上漲趨勢，但整體盈利水平卻增勢趨緩，已公布半年業績的時代地産和新城控股，2016年上半年毛利率分別爲26.3%和20.8%。
截至8月6日，A股與H股共有超過80家上市房企公布了上半年業績預告或公告顯示，房地産上市公司毛利率依然延續下滑趨勢。
但在盈利能力指標方面，龍光地産上半年實現毛利潤約爲人民幣 19.31 億元， 同比增長25.8%，毛利率同比上升至30.3%，頗爲搶眼。
這意味著在行業利潤空間逐漸壓縮的背景下，龍光地産利潤率水平卻不降反升，超越多數一線大型房企，已經成爲房地産行業的新晉領跑者。
深耕一線鎖定千億目標
靓麗的業績顯示出，龍光地産深耕一二線核心城市的策略已經奏效。而龍光地産一直堅持的區域城市精准布局、軌道交通沿線前瞻性落子、低成本提前切入朝陽地段等項目拓展策略，亦爲龍光地産的二次爆發打開了想象空間。
2016年上半年，龍光地産通過公開市場招拍挂新獲取項目3個，土地總建築面積約爲124萬平方米，土地成本均價爲每平方米13,045元。
在業界視野中，過去兩年龍光地産一線城市尤其是深圳市場一直拿地動作頻頻，甚至引發投資者擔憂。但隨著深圳史無前例地提出東進戰略，大規模發展軌道交通，推動深莞惠區域一體化等舉措出台，以深圳爲核心的大都市圈已經呼之欲出。受此影響，深圳房價從去年開始一路狂飙，連續數月領跑全國，直至在內地一線城市中房價排名 。這些都一次次佐證了龍光地産在區域布局方面的高度前瞻性。
根據半年業績報告顯示，截至2016年6月30日，龍光地産土地儲備建築面積達到1,408萬平米，可滿足公司未來5至6年的開發需求。
值得一提的是，一方面龍光地産的土地儲備主要分布在以深圳和珠海爲核心的珠三角區域，以及汕頭和南甯等區域核心城市，另一方面這些土地儲備的成本依然低廉，平均每平方米土地價格僅爲3,409 元人民幣。
這也意味龍光地産的投資戰略價值已經得到 體現，以2016年6月龍光地産以總價地王斬獲光明地塊爲例，當時的每平方米2.7萬的樓面地價，但相對目前周邊在售項目近每平方米5萬元的房價而言已經相當劃算。此外，作爲軌道13號線和6號線的雙地鐵物業，深圳光明地塊未來 空間不言而喻。
實際上，在這些土地儲備中，目前已經有相當數量的土地實現大幅 。2015年龍光地産所獲取的紅山站地鐵上蓋項目僅1.9萬元的樓面地價，目前該項目周邊地價漲幅已近3倍；今年1月，龍光以樓面地價每平方米6700元斬獲珠海金灣地塊，半年會臨近地塊拍賣成交價格則飙升至每平方米19000元，漲幅近3倍。
目前龍光地産在大深圳區域貨值占比超過70%。優質的土地儲備和項目布局，幾乎鎖定了龍光地産未來3年的銷售業績，龍光地産跻身千億“俱樂部”指日可待。
龍光地産管理層在發布會上表示，在北上廣深四個一線城市中，深圳優勢明顯，土地資源緊缺、人口規模龐大、住房擁有率相對較低，而與此同時深圳的産業結構科學合理、發展潛力 、投資回報高。基于此，龍光地産對下半年的銷售表示謹慎樂觀，並將複制業務模式至京津冀、長三角等區域核心城市，聚焦三大核心都市圈。
手持現金近125億，融資成本創新低
龍光地産在土地市場頻頻布局，這也讓市場對其資金狀況及運營模式充滿好奇。半年報顯示，在保持規模擴張的同時，龍光地産財務管控能力亦得以彰顯，自2015年以來龍光地産持續保持著靈活且穩健的財務狀況。
一方面，龍光地産注重調整負債結構，優化資産質量；另一方面，龍光地産通過公司債、中票的低成本融資方式，有效降低公司綜合融資成本。
2016年1至6月，龍光地産成功發行境內私募債共計人民幣30億元，其中 期發行規模爲人民幣25億元，票面利率爲5.8%，期限3年期；第二期發行規模爲人民幣5億元，票面利率爲5.2%，期限4年期。
強大的盈利能力及優質的貨值儲備，讓龍光地産在債券市場表現優異。目前，A股市場上市房企公司債的票面平均利率超過6.16%。龍光地産在債券市場上的融資成本顯然要遠低于同行業平均水平。
受益于負債結構調整和公司債低成本融資，龍光地産加權平均合同借貸成本從去年同期的9.0%大幅下降至2016年上半的6.3%。
截至2016年6月30日，龍光地産持有的現金及銀行結余是其短期及一年內到期的貸款的兩倍有余，並無資金償還壓力。
國內領先信用評級機構-聯合信用評級有限公司給予發行公司AA+的信用等級，而龍光目前亦獲得國際評級機構穆迪及惠
譽BA3和BB-企業評級，展望皆爲穩定。
中國指數研究院的研究報告稱，龍光地産運營能力表現搶眼，周轉速度行業領先，龍光地産通過招拍挂拿到的項目，平均只需要9至11個月即可進入預售，使得龍光地産可以實現現金快速回籠，保持極高的資金周轉效率。
根據《證券市場周刊》發布2016年度地産上市公司綜合實力排行榜，龍光地産憑借超強的運營能力、盈利能力、效率水平排名第11位。
從半年報內容來看，2016年1至6月，龍光地産實現銷售金額143.9億，年度資金回籠率高達92%，爲生産經營提供了充足營運資金。
此外，龍光地産在拿地時注意引進財務投資者作爲合作方，共擔地價，此舉可以有效減少自有資金占用，降低財務風險。
有知情人士透露，憑借上述優勢，龍光地産在支付了所有地價款之後，仍然手頭現金充裕，手持現金近125億元。
憑借規模巨大的貨值儲備、充裕資金以及出色運營能力，以及年內入市的深圳龍華玖鑽項目、坪山玖雲著項目相繼入市，龍光地産即將迎來業績爆發期。
包括野村證券、中金公司、農銀國際等在內的多家機構對龍光地産持看好態度，認爲其股價被低估，紛紛上調目標價。
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