[摘要] 被稱爲我國史上嚴房地産中介管理新規的政策昨日發布，一石激起千層浪。在我國房地産交易市場上，二手房交易占比逐漸增加，部分地方二手房交易量甚至能達到新房的4-5倍，大量成交依賴中介居間成交。然
被稱爲我國史上嚴房地産中介管理新規的政策昨日發布，一石激起千層浪。在我國房地産交易市場上，二手房交易占比逐漸增加，部分地方二手房交易量甚至能達到新房的4-5倍，大量成交依賴中介居間成交。然而，不規範的交易過程和行爲衍生出的糾紛事件也日益密集。對此，住建部、國家發改委、央行等七部門日前聯合印發了《關于加強房地産中介管理促進行業健康發展的意見》（以下簡稱《意見》），從房源信息、交易過程、中介服務收費等角度全面規範了房地産中介服務標准、範圍等，將集中“圍剿”市場中頻繁出現的提供虛假信息、收費不透明等問題。
提起本次《意見》中對中介市場影響相對深刻的規定時，多位房地産中介機構相關負責人都不約而同地指向了“規範中介機構與金融機構業務合作”的內容，稱這一行爲目前在市場上還是比較普遍的，其中可鑽的空子確實不少。
相關部門在對《意見》進行說明時表示，目前許多購房群衆在購買房屋時都需要辦理個人住房貸款業務，因此，許多中介機構也與金融機構建立了業務合作關系，但在實踐中，市場中存在中介機構指定金融機構、捆綁服務、違規提供或與其他機構合作提供首付貸等問題。因此，《意見》明確規定，中介機構提供住房貸款代辦服務的，應由委托人自主選擇金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，而且中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規金融産品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。
其實，今年3月央行副行長潘功勝就公開表示，央行對首付貸態度明確，房地産開發企業、房地産中介機構自辦的金融業務沒有取得相應資質，是違法從事金融業務。然而即便如此，這種現象在市場上仍難以被完全杜絕。對此，北京（樓盤）中原地産首席分析師張大偉直言，隨著房地産中介機構逐漸擴張自身規模，不斷加大對營業利潤的要求，很多中介機構確實悄然延長了産業鏈，“現在越來越多的房地産中介機構越來越像金融機構了”。張大偉直言，由此，市場上衍生出了首付貸、全款貸、換房貸、監管貸、理房通等一系列令人眼花缭亂的房地産金融服務，而且，很多中介機構利用獨家房源等，變相壟斷了購房者選擇其他金融機構的可能性，進一步來看，這背後是有著中介機構以此來推漲房價作用和意願的。業內表示，《意見》出台後，這一産業鏈將被隔斷，房地産中介機構和金融機構之間的“密切”合作關系勢必會受到影響。
房源信息
全面推行核驗制度
長期以來，由于房源信息不准確、不真實造成房屋買、賣、中介三方間出現經濟糾紛甚至對簿公堂的現象時有發生。對此，《意見》規定我國要實行房源信息核驗制度，而且中介機構發布房源信息要編制房屋狀況說明書，標明房源信息核驗情況、房屋産權狀況等信息；中介機構不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。值得注意的是，《意見》首次明確規定，對于已出售或出租，或者委托人已取消委托的房屋，促成交易的中介機構要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起兩個工作日內，將房源信息從門店、網站等發布渠道上撤除。
有知名房地産中介機構負責人告訴北京商報記者，上述規定，尤其是對于已成交信息的更新要求確實填補了此前長期存在的政策空白。目前確實在很多互聯網端口上，房源調價、成交等信息是無法及時體現的，尤其是第三方網站平台很多根本沒有線下人員維護信息。對此，偉業我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景晖也表示，在房源的真實性上，目前大多數大型經紀機構都能在官網等自身渠道上做到，但第三方商業網站由于涉及多個部門，權責不明，管理一直較爲松懈，虛假信息相當泛濫。
而對于房源的核驗制度，上述中介機構相關負責人告訴北京商報記者，北京今年已經強制推行了這一制度，所有房屋交易前都要去市住建委核驗，而在推行前，由于業主、中介或“有意”或“無意”掩蓋真實信息，確實造成不少買房的損失。但該負責人同時坦言，由于核驗往往需要延長房屋交易周期，以北京爲例，向市住建委提交申請後需要10個工作日才能答複，不少房主做核驗的意願不大，確實影響了部分二手房房主的入市積極性。
交易流程
禁簽雙份合同避稅
即使房源信息“靠譜”，交易環節中的種種貓膩同樣困擾著參與房地産交易的各方。《意見》規定，中介機構要對全部服務項目、內容、計費方式和收費標准明碼標價，各項服務均須單獨標價。而且，根據《意見》我國將全面實行交易合同網上簽約，也就是俗稱的“網簽”制度，防止出現“一房二賣”的現象。此外《意見》還規定要實行交易資金監管制度，各地要建立健全存量房交易資金監管制度，中介機構及其從業人員不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。
針對一些中介機構爲吸引更多客源，協助當事人納稅時存在瞞報真實成交價格、偷逃稅費等問題，《意見》規定，中介機構和從業人員不得誘導、唆使、協助交易當事人就同一房屋簽訂不同交易價款的合同，低報成交價格，不得幫助或唆使交易當事人僞造虛假證明，騙取稅收優惠等。
鏈家研究院研究員許小樂表示，上述規定其實是在側面認可和鼓勵市場開展獨家委托。“多家委托意味著對經紀人信息生産工作不進行任何的産權保護，並由此滋生經紀人隱藏真實信息、傳播虛假信息，甚至協助違法違規避稅等行爲內在激勵，這是導致經紀公司之間、經紀人之間惡性競爭的根源所在。”許小樂表示，以國際經驗來看，獨家委托取代多家委托是大勢所趨，隨著買賣雙方力量的平衡和市場規模的擴大，我國也將自然地進入獨家委托階段。
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