[摘要] 正因如此，很多貨量大的項目都加緊走貨，哪怕月底唐家灣四塊地拍出地王價格的可能性很大。對于資金密集型的行業而言，現金流的重要性是不言而喻的。在這種情況下，理性定價才是王道。
每次地王出爐，物業持有者肯定是開心的。7月15日那天，航空新城的二手房一下子漲了五六千一平米，就是漲八千的都有人願意接盤。這等于讓你的資産一夜間了少40萬元。如果你有幾萬平米的商業物業，那相當于那天啥都沒幹，資産就了幾千萬元。
按照常理來講，地王的發酵效應肯定會讓樓也變得好賣。所以，職業經理人也應該很開心才對？事實並非如此。在那個星期的采訪中，有一個外地房企的職業經理人就吐了口水：賣低了，總部不批——畢竟有樓盤漲到2.1萬元/㎡了；賣高了，消費者短期內並不買單。“求不要再出地王了。”這種帶嘲諷性質的訴求，可以說是部分職業經理人對地王心情的真實寫照。
近，另一大鳄房企也面臨這個問題。低于2萬元/㎡？那比地王的價格還低怎麽行？高于2萬元/㎡？購房者也不是傻子，其他區域不是沒得選擇。委托——代理失靈的永恒問題，在地王面前被進一步放大。
當前珠海面臨庫存萎縮是沒錯。坦洲三鄉同樣去化周期7個月。但購房者依舊是有選擇空間的。尤其是，今年很多區域的購房人群都是投資客。對投資客而言，利潤空間當然比區位更重要。航空新城2萬元/㎡，唐家灣1.7萬元/㎡，上衝2.5萬元/㎡，價格和區位一錯置，資本就會蜂擁轉移。這想來是職業經理人擔心的事情。
7月份的市場很明顯地反映出這個問題。華發未來荟上半年網簽了767套，但7月份就網簽了1276套。7月15日後那幾天，該項目就成交了幾百套。地王出爐後，未來荟只是把折扣從9.6折收緊到9.8折，定價未變。購房者一看便趕緊入市。隨著金灣各大樓盤封盤，客戶流向其他區域的趨勢很明顯。唐家灣、市區、坦洲那些定價合理的項目都被一搶而空。恒隆華萃園8月6日當天推出410套房源，銷售9成。8月10日上午，坦洲環豪雅居首次開盤，推出195套房源，均價約10000元/㎡，開盤4小時即售罄。
每次地王出爐，開發商免不了借勢營銷，告訴購房者房價必然會上漲。但有專家指出，土地與房屋是相互聯系但又有各自供求關系的市場。土地的供求方是政府和開發商，房屋的供求方是開發商和購房者。因此，地價高未必房價就高，地價低也不意味著房價就不高。地王通常有發酵效應，但房價的上漲有階梯性。2014年，中鐵以16400元/㎡價格奪得拱北一宗住宅用地。2015年，中鐵諾德國際開盤，均價爲3.1萬元/㎡，低價爲25500元/㎡。直到今年4月份，項目第二次推貨才把價格提高到3.6萬元/㎡。
2013年，坦洲現恒大名都所在地塊以2734元/㎡的樓面地價出讓。到了2015年1月份，該地塊開盤價僅爲6800元/㎡。直到恒大收購了該項目，7月份重新開盤價格才水漲船高。而在7月15日拍地的現場，當價格拍到1.5萬元/㎡時，一位業內人士就發出疑問：這個價格意味著明年金灣的房價要漲一萬，但這有可能嗎？不可能！
事實上，房地産行業受各種因素波動極大。政策一收緊就有可能造成相應的下行。近期，南京、合肥、蘇州等二線城市“四小龍”都出台了相關的限貸政策。而珠海近兩個月也風傳有調控政策要出台。一些售樓員甚至提醒購房者趕緊辦按揭，因爲難說首付和折扣會不會上調。
正因如此，很多貨量大的項目都加緊走貨，哪怕月底唐家灣四塊地拍出地王價格的可能性很大。對于資金密集型的行業而言，現金流的重要性是不言而喻的。在這種情況下，理性定價才是王道。
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