[摘要] 近，有關于嚴控商住項目建設的消息甚囂塵上。雖然被媒體證實，相關部門僅是研討商住監管思路，而非不再新增商住項目。近些年，隨著北京純住宅用地供應的縮減和價格高企，原本不成市場規模的商住項目成了房企、剛需和投資者眼中的香饽饽，通州、大興、亦莊等區域聚集了一大批熱銷商住項目。一旦未來政策收緊，商住市場將何
近，有關于嚴控商住項目建設的消息甚囂塵上。雖然被媒體證實，相關部門僅是研討商住監管思路，而非不再新增商住項目。近些年，隨著北京純住宅用地供應的縮減和價格高企，原本不成市場規模的商住項目成了房企、剛需和投資者眼中的香饽饽，通州、大興、亦莊等區域聚集了一大批熱銷商住項目。一旦未來政策收緊，商住市場將何去何從？
嚴控方案正在研究中
商住，就是在産權40或50年的商辦用地上建設的樓盤。不同于一般的商業産品，商住産品設計多爲LOFT小戶型設計，且配備住宅形式精裝修。由于既能用來自住，又能注冊公司，因此近幾年來商住産品越來越受到剛需和投資人群的關注。
商住或遭嚴控的消息一出，立刻受到市場廣泛關注。根據新京報記者求證，8月17日召開了相關會議，對嚴控商改住的措施進行了研究，只是探討階段，一切尚未確定。
不得不正視的是，目前有關于商住項目的監管已經被提上日程。可以肯定的是，未供地商業項目和在建商業項目商改住的可能性將越來越小。
根據新京報報道，與會專家與專業人士提出，可以將現有的商業地産項目分爲拿到地但未開工的、開工但未預售的、已開工但未竣工的、已銷售的四類，“提出除了已銷售的這一類項目之外，其他三類的一切手續可以停辦，未開工的要暫緩發開工證，重審規劃方案；已開工的可以暫時停工，重新審查施工圖設計、規劃、開工方案等，確保不進行商改住。”
另外，會議也研究對尚未供地的商業類項目在後續供地中進行規範，加入後期追責責任；已在施工階段的，可以加強規劃驗收和竣工驗收的管理，杜絕商改住，同時房屋登記部門現場踏勘時也需要加強對商改住的檢查。
商住成交比例飛速增長
雖然商住項目面臨著使用期限短、貸款負擔重、水、店、燃氣等生活成本高等問題，但近年來仍舊受到市場歡迎。根據機構統計，林肯公園、君悅國際、北京像素等商住項目的銷售金額都曾經在北京新房市場上位居前列。
某業內人士表示，近些年房企之所以熱衷“商改住”項目，與北京限購政策密不可分。“商改住”項目作爲規避限購政策的理想産品，自然受到部分購房者認可。
在今年6月中旬，北京商住就曾面臨一次限購傳聞。不少商住項目紛紛打出産品或將限購的幌子加快去化。在傳聞的催生下，6月北京商住創下了10.9萬套的成交高峰。在當時的采訪中，部分購房者表示，一旦趕不上購買商住的末班車，在北京置業的計劃或將再次延遲。多位專家稱，商住産品受歡迎同樣和目前北京住宅供應的現狀密不可分。
亞豪機構數據顯示，今年前8個月北京公開土地市場實現宅地出讓僅7宗，其中純商品住宅的規劃建築面積僅42萬平方米，而今年以來純商品住宅的成交面積即達到472.61萬平方米，供地量與商品房需求量之間的比值達到了驚人的1：11。
與此同時，近幾年北京的土地供應規模和住宅供應規模逐年下降，以及土地價格不斷攀高，整體有效供應不足的情況下，新房市場出現高端化傾向。
在這種情況下，今年上半年，北京市多個商住公寓項目出現開盤“日光”現象，成交熱度絲毫不亞于純住宅項目。據鏈家研究院數據顯示，截至2016年8月18日，商住房成交套數爲42300套，成交金額爲801.31億元，而這組數據分別占2016年北京新建商品房住宅的1/2、1/3。面對如此冒進的數據，政府計劃監管商住項目的原因不難理解。
穩市場還是控人口？
與商住成交飛速增長對應的是商住項目産權、精裝修質量、管理維修基金的問題。
盡管早在2011年5月，北京市住建委、發改委等5部門已聯合印發《關于加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》，要求商業、辦公類項目應采取公共走廊、公共衛生間布局，不得采用單元式或住宅套型式設計。如果開發商私自打隔斷並分出多個廳室將不得辦理房産證。
可有關商住項目大打政策擦邊球和業主糾紛還時不時見諸報端。
對于商住房的嚴控傳言，有業內人士表示，北京嚴控商改住更深層次的原因是人口數量控制。一直以來，商住房被人們稱爲躲避限購的擦邊球，在樓市升溫時，商住吸引了越來越多的投資者進入市場，進而助推房價的不斷飙升，一方面不利于北京市住宅市場的平穩健康發展，另一方面也不利于北京市進一步穩定和控制人口。
鏈家方面分析，政府本次嚴控商住的意圖主要在于規範商住項目，對現有市場的影響不大，已經購買了商住房的人群大可不必驚慌。
中原地産首席分析師張大偉表示，根據中原地産統計數據顯示，合計近5年，公寓類土地過剩1450萬平米。按照成交平均公寓的單套68平米，也就是說公寓類潛在供應爲21萬套左右。按照2015年前平均每年2萬套左右的成交計算，公寓的潛在供應大約可以賣10年。雖然當下公寓類庫存在3萬套左右，但潛在供應非常驚人。所以從房價調控的角度看，不太可能嚴格限購。
商住市場降溫已經顯現
近，記者走訪了位于門頭溝和亦莊的商住項目了解到，在目前的北京市場上，綠地、保利、萬科、遠洋等品牌公司均有商住項目在售或售罄。根據項目銷售員介紹，目前對于商住嚴控的消息還只是傳聞，並不影響項目銷售。
張大偉表示，從企業土地儲備角度看，近5年拿了比較多商辦類土地的企業是供應公寓大戶，也可能受到影響較大。所有龍頭企業都有涉及。不過近一段時間，商住成交已經出現降溫態勢數據顯示，8月截至17日公寓簽約2106套，而6月一個月簽約就達到了10867套，限購後預期帶來的集中簽約效應在減緩。
也有業內人士提出了商住嚴控後的擔憂。亞豪機構市場總監郭毅表示，出于國企、央企以及上市房企對于銷售業績的要求，當前地産開發依然秉承“高周轉”路線，從拿地到項目上市多以一年爲周期，因此明年新盤供應將主要依靠今年的宅地成交。在宅地供應的極度短缺的情況，將使得明年能夠入市的純新盤屈指可數。除此之外，近期針對商住治理的傳言再起，雖然尚未有明確的細則出台，但未來一段時間內，針對未開工項目的規劃審批將更加嚴格，這也直接影響到明年商住項目的供應量。受到這兩方面影響，明年住宅市場將面臨更加嚴峻的“供應荒”。
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