[摘要] 雅居樂近幾年來毛利率不斷下滑，又剛從前兩年的“艱難”時刻脫身的情況下，一連拿下鄭州、廣州、佛山、珠海等數宗高價地，這一筆賬算得似乎有點太樂觀了。
雅居樂近幾年來毛利率不斷下滑，又剛從前兩年的“艱難”時刻脫身的情況下，一連拿下鄭州、廣州、佛山、珠海等數宗高價地，這一筆賬算得似乎有點太樂觀了。
剛在業績會上說雅居樂今年拿地預算快用完，要增加100億的陳卓林，轉身就就在佛山、珠海花了66億。
8月26日下午，珠海出讓位于高新區科技創新海岸北圍片區相連的4宗宅地，其中三宗均被雅居樂以超28000元/平方米的單價拿下，溢價率均逾500%，且連續三次刷新地王紀錄，成交總價約57.99億元。
不久前摘下廣州單價地王余熱未退，此番連刷三個地王高調進軍珠海又讓雅居樂登上了頭條。與廣州單價地王是否還有利可圖一樣，珠海地王之後，比周邊房價還要高逾4000元/平方米的地價，未來項目入市能有多少利潤成爲了關注的焦點。
有分析指出，拍出超2.8萬元/平方米的價格是非理性的，目前該片區承受不起這樣的價格，雖預期房價會上漲，但不會漲得太快。
“如果明年底左右雅居樂項目入市或許能賣到4.5萬元/平方米左右，這樣的話還是可以略有盈余的，但利潤空間並不會很大。”有珠海資深業內人士對觀點地産新媒體表示。
8月23日的2016年中期業績會上，被問及拿成本如此高的土地是否會拖累整體利潤時，陳卓林表示，拿地前會有算過賬，買的地都是有合理利潤的。
許多業內人士看來，雅居樂近幾年來毛利率不斷下滑，又剛從前兩年的“艱難”時刻脫身的情況下，一連拿下鄭州、廣州、佛山、珠海等數宗高價地，這一筆賬算得似乎有點太樂觀了。
溢價500%連拿三地
雅居樂首次進入珠海拿下的2016-09、10、11號三宗地均爲珠海高新區科技創新海岸北圍片區二類居住用地，地塊總面積83997.27平方米，成交總價分別爲12.34億元、12.74億元、32.91億元，樓面地價則分別爲28000元/平方米、28250元/平方米、28050元/平方米，溢價率爲522%、526%、512%。
參與當天4宗地競拍的開發商超過20家，包括平安不動産、美的、中海、華發、合景泰富、富力、中冶、金地、招商、保利、金茂、K2、格力、萬科、融創、碧桂園等，雅居樂搶下的3宗地也先後三次刷新了珠海單價地王紀錄。
觀點地産新媒體獲悉，雅居樂其實是有意一口氣拿下四宗地的，但第四宗2016-12號地塊卻被珠海本土房企格力地産(600185,股吧)以29120元/平方米的樓面價“狙擊”，並破了雅居樂前三宗地創下的地王紀錄。
在地塊拍賣前，曾有預言稱，該四宗地的成交樓面地價或許會達1.6-2萬元/平方米，成爲區域地王。終拍出的價格卻全在2.8萬元/平方米以上，且四宗地都先後刷新珠海單價紀錄。
早在8月16日21.7億元雅居樂拿下廣州市單價新地王時，加上建安成本終高達約3.6萬元/平方米的樓面價就已被不少業內直言風險很大，需要達到每平方米4萬5的價格才會有利潤，但是兩年內廣州房價連續上漲20%的可能性不大。
時隔僅10天再次拿下珠海地王後，也有業內人士分析指出，雖然衆多房企的搶奪已說明地塊的發展前景被看好，但拍出這樣的價格肯定是非理性的，目前該地塊所在唐家灣片區也支撐不起這樣的價格。雖然預期未來片區內房價會持續上漲，但並不會漲得太快。
珠海中原物業顧問有限公司一位業內人士向觀點地産新媒體透露，唐家灣片區相對主城區偏低，7月份錄得的整體成交均價約2.4-2.5萬元/平方米，此次地王出現後，已有不少項目封盤意欲漲價。
左岸房地産顧問有限公司董事總經理李炳亮則表示，拍出地王後，會在一定程度上拉升周邊項目的整體價格，但按目前的態勢很難快速大幅上漲。
“如果明年底前後雅居樂項目入市，或許能賣到4.5萬元/平方米左右，這樣的話還是可以略有盈余，但利潤空間並不會很大。”
陳卓林利潤賬本
當衆人驚訝于剛走出困局的雅居樂爲何突然以如此“凶猛”的姿態連奪地王時，其毛利率及淨利潤會否因此繼續被壓縮也再次被提起。
受市場大環境的影響，前幾年大部分産品定位未適應市場需求的雅居樂，2014、2015年處在了降價甚至虧本去庫存的艱難時期，部分項目降價近2成，毛利率也隨之一路下跌。
2014-2016年上半年，雅居樂的整體確認銷售均價分別爲9490元/平方米、9243元/平方米、9167元/平方米；2011-2015年，雅居樂毛利率由53.8%、41.4%、35.6%、32.4%下降至25.1%。
今年上半年，雅居樂毛利率同比下降9.6個百分點至20%，淨利率降至僅4.4%。
業績會上被問及此事，陳卓林的回答是前兩年主力一直在去庫存，因而毛利率和淨利率不可避免地出現了下滑。且2016年上半年報表中反映的其實還是2015年滯後入賬的銷售數據，所以並未能體現出今年上半年雅居樂真實的銷售情況。
陳卓林在業績會上表示，2016年開始雅居樂已逐漸“恢複元氣”，銷售量及價格都有所提高，未來整體均價會繼續增加，今年肯定會超1萬元/平方米以上。
雅居樂運營中心總經理兼主席助理李雪君介紹，今年上半年雅居樂整體預售均價已從去年同期的每平方米9231元升至了上半年的9932元/平方米，中山（樓盤）、南京（樓盤）、無錫（樓盤）、海南（樓盤），惠州（樓盤）等地區的項目售價也不斷上漲，惠州及中山地區的整體增幅分別超過30%和40%。
按這樣的趨勢，陳卓林表示，下半年雅居樂毛利率和淨利率就會在現有基礎上增加3%以上，到2017年、2018年還會有大幅度的增長。
隨著如今地王頻出、地價急升，不少房企都直言沒有任何理由可以說明房價地價會下降，行業整體利潤也一再被壓縮。
回看今年以來雅居樂獲得的多宗地塊項目，大部分的價格和溢價率相比此前大大增加，要做到毛利率持續增長似乎並不容易。
觀點地産新媒體統計得知，截至8月28日，雅居樂已在鄭州、蘇州（樓盤）、廣州、北京（樓盤）、惠州、珠海等地斥資約144億元拿下12宗地，其中有6宗地樓面價在16902-35216元/平方米間。
以備受關注的廣州、珠海4宗地王爲例，業內人士直言，以目前的市場漲價趨勢來看，此類地王項目未來雖然還會有利潤，但利潤空間相對肯定會小。
這樣的疑問，前幾天的業績會上也曾被提及，陳卓林坦言廣州的地王項目利潤率雖會比其他稍微低一點，但也還是會有六七個點左右。
“我們也是計算過的，拿的地都比較好，有合理的利潤。”陳卓林表示，在地王更新速度加快的情況下，有信心經過規劃打造，將高地價的項目賣到有一定利潤空間的價格。
不過，在被追問預計2017年、2018年毛利率及淨利潤會達到什麽水平時，陳卓林回答：“估計毛利率會到28%，淨利率估計在8%-10%。”
但他又特意強調：“記得只是估計而已，估計的。”
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