[摘要] 在不少消費者眼中，樓市成交價格頻繁刷新紀錄已成爲一種常態。多家房地産中介機構新發布的今年以來多項成交數據中顯示，在多重因素推動下，今年以一線城市爲代表多地商品房成交量雖然出現了明顯降幅，但成交價格仍然處于上漲通道且爬升速度較快。
在不少消費者眼中，樓市成交價格頻繁刷新紀錄已成爲一種常態。多家房地産中介機構新發布的今年以來多項成交數據中顯示，在多重因素推動下，今年以一線城市爲代表多地商品房成交量雖然出現了明顯降幅，但成交價格仍然處于上漲通道且爬升速度較快。爲此，昨日，北京商報記者走訪調查了多個社區及周邊房地産中介門市店，發現中介聯手推高價格、供應短缺以及買家追漲心理等諸多因素，均是房價猛漲的背後推手。
中介聯手
“今年春天以來，二手房價格步入快速上漲通道，幾乎是隔兩周價格上漲一次。”東四環外十裏堡區域一名房地産中介從業人員告訴北京商報記者。以晨光家園爲例，年初小區的成交均價在3.8萬元/平方米，目前的成交均價已超過5萬元/平方米。該小區內兩居室成交好，也爲稀缺，年初時，一套85平方米的兩居室價格約350萬元，而目前在售的兩居室報價已達到450萬元，即使如此高的價格，業主出售的意願也不強烈。
北京商報記者調查發現，二手房成交較好的區域，相比年初的價格漲幅均在50%以上。那麽，是什麽原因不斷推升房價的上漲呢？市場上行房源減少、土地價格不斷攀升等均是房價上漲的原因，但不得不提的是，房地産中介的推波助瀾也是房價上漲的幕後推手之一。
研究院中心研究總監嚴躍進表示，房源的獲取是二手房交易的重要環節，當房産中介掌握了大多數甚至是全部在售房源時，從某種意義上來說，中介便擁有了市場定價權。房源是房産交易的基礎，大多數房産中介爲獲得房源，在業主委托房屋時，對房屋的報價會高于市場成交價格，在市場上行時，這種行業“潛規則”就會導致房屋報價不斷走高。
事實上，無論房價漲幅多高，有人“買單”才是房價不斷上漲的推動力。此外，有業內人士分析稱，因爲房産中介是通過成交價格來抽取傭金，經紀人有動力來以更高的價格促成交易。而在一些區域，多家中介公司甚至會以“約定價格”的形式來給業主報價。
北京商報記者走訪多個二手房市場較好的區域發現，這些區域的中介機構十分活躍。其中，房産中介人員張貼的“求購房源”的小廣告幾乎存在于每一棟樓的每個單元門上，而這種方式提出的房屋價格均高于市場成交價格。“這樣能獲得更多的房源，雖然價格高，但目前市場較好，高價格的房子也能成交。”一位從事房産中介行業多年的經紀人如是說。
供應短缺
除了中介這只手在樓市背後爲房價推波助瀾外，從買方角度來看，供應的短缺更加劇了房地産市場上的供需矛盾，讓“稀缺”的房源倍加搶手。
中原地産首席分析師張大偉直言，“金九銀十”前，北京房地産市場一直面臨著供應量過低的情況，數據顯示，今年1-8月，北京商品房供應套數和面積刷新了曆史新低，僅供應了18399套，同比去年同期減少了37.2%。亞豪機構副總經理高珊更是直言，今年北京純商品住宅供應態勢已經可以用極度稀缺來形容。
高珊進一步分析稱，去年前8個月，北京新建商品住宅成交供需比基本能夠維持平衡，而今年同期這一市場供需比已跌至1：1.7，“整體市場供應的不足導致即使進入了傳統旺季‘金九’，樓市成交形勢仍難有太大起色。實際上，新建商品住宅供應不足、價格快速上漲，剛需以及改善型消費人群只能從商住房和二手房中做出選擇，這部分龐大的客群基礎，令這兩類細分市場的成交量大幅增加，同時也促進這些項目上調售價”。高珊表示。
具體來說，有業內專家表示，今年，大量買房需求從新房轉移至二手房市場，加劇二手房庫存消化，並進一步推動二手房市場成交量價雙漲。該專家向北京商報記者透露數據顯示，今年1月北京的二手房庫存還有86563套，到了8月末就僅剩54309套了，而從往年來看，全年庫存數據一般不會發生如此大幅的波動，基本都能保持在一個相對穩定的狀態。“從這一數據可以看出，隨著今年上半年二手房市場量價齊升，二手房庫存已處于低位。實際調查發現，在售房源減少明顯，尤其是一些成交較好的區域，幾乎處于無房可售的境地，二手房價格躥升速度也很‘可觀’。”
此外，北京商品住宅整體供應方面一向相對穩定，尤其對平衡全市新房交易價格起著一定影響的自住型商品房也出現了大幅縮水的情況。統計顯示，“金九”上半月，新建商品住宅（不含保障房）共成交6027套，環比8月上半月減少了11.3%。從成交結構上分析，北京樓市旺季出現成交量明顯下滑，主要是由于自住型商品房成交驟降。數據顯示，上半個月，自住房網簽套數出現了91.7%的大幅度下降。
後市看漲
供需關系的變化終還是需要通過影響消費者的心理預期而反映到房價的漲跌上。“今年包括北京樓市在內一線城市整體進入‘高端年’。”張大偉表示。在此情況下，買方的心理勢必會更加受到各種“風吹草動”的左右，甚至變得“草木皆兵”起來。有專家甚至將此現象地形容爲恐慌性追漲購房情緒釋放。
近期，各種網絡社交平台隔三差五就會傳出樓市調控新政收緊等消息，每當傳言開始泛濫之時，消費者的“搶購”之風就會開始刮起，並隨著預期的淡化而逐漸減弱。以近期政策調控傳言集中的一線商住交易市場爲例，高珊表示，樓市商住調控政策預期再度升溫，而且預期中政策實施力度相比之前更爲嚴格，而這也引發了商住項目出現成交熱潮，中秋入市的兩個商住老項目就均出現了漲價的情況，其中房山區的超級蜂巢相比5月首次入市時價格上漲了24%。
不過，有業內人士預測，從當前市場供給端收縮的態勢看，下階段新房價格仍將可能保持平穩增長的趨勢。“很多城市已經進入城市化後期，供應量很難出現大幅提升，雖然今年北京政府相關部門增加了‘7090’類型土地供應，但供需緊張的形勢仍難改變。”張大偉直言，而且現在房價相對較低的剛需新房項目入市難度不斷加大，目前整體市場高端化形勢非常明顯，這就導致能令後市房價降溫因素越來越少，加之北京住宅土地供應量不斷減少，僅有成交的土地屢創高價，如無意外，未來房價或將繼續維持整體穩步上漲態勢。
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