[摘要] 2016年，對于珠海來說是格外特別的一年，土地交易價格不斷刷新曆史記錄，樓市可謂炙手可熱，那麽珠海四大地産專業機構的行業精英們對于第四季度市場，會做出怎樣的預測？《購房寶典》將帶你從他們的解讀中一探究竟。
2016年，對于珠海來說是格外特別的一年，土地交易價格不斷刷新曆史記錄，樓市可謂炙手可熱，那麽珠海四大地産專業機構的行業精英們對于第四季度市場，會做出怎樣的預測？《購房寶典》將帶你從他們的解讀中一探究竟。
大家地産
成交量依然漲 價格漲幅不大
珠海2015年總體成交32707套， 2015年12月均價爲14031元/㎡，今年1-8月份成交46460套，8月新均價爲17922元/㎡，什麽原因令到市場如此火爆？今年大的落成基建項目如珠港澳大橋等項目進展並沒有超出預期時間，澳門博彩業、橫琴自貿區發展和産業落地都沒有突破性改變，是什麽令到“貌美如花”珠海成交量、成交總額屢創新高？
今年上半年整體市場價漲量升主要原因土地市場的火爆，今年3塊地王拍賣我們都參與其中，龍光地王我們參與至6100元/㎡，我們對應每次地王後市場反應，增加網簽數對比，2014年我們以3700元/㎡投得金灣地王後，市場終端上無提價，6730元/㎡産生後，市場沈默期被打破是1個月左右，19050元/㎡産生後市場是提價和加推是同時發生，29120元/㎡出前市場基本封盤待定狀態，目前土地價格和終端銷售市場結合如此緊密，這是珠海曆史上從來沒有過的，核心原因是珠海産業單薄，土地市場反應是2年後市場，目前這些在售的面包還是比今年面粉所産生的面包便宜，搶購就變得合理，在衆多好好消息影響下，四季度影響房價大因素依然是土地供應情況，今年四季度，加推土地區域還是以西部爲主，該區域供應量集中在鬥門，所以我們預計四季度成交量依然漲，但總體價格上漲幅度不大。
（陳志）
世聯行（珠海）
前三季度量價齊漲 四季度平緩過渡
2016年初，在全國去庫存的大背景下，珠海樓市利好政策不斷，從降首付到契稅調整，再到4月13日全面解除限購，市場需求獲得極大的釋放，加上地王的頻出，多項利好疊加發酵，各大樓盤幾乎都是逢賣必火。
無論是金灣地王還是唐家地王，均有20余家綜合勢力優越的全國品牌開發商參與競拍角逐，簡單而深刻的傳達著各路英雄對于珠海的熱捧，進駐珠海成爲諸多品牌房企的戰略高地之一，正是這種態度引導著珠海土地市場陷入 “逢土拍必地王”的瘋狂狀態。
在地王瘋狂狀態之下，房企一方面更迫切的想要盡早于珠海占有或者保有一席之地，一方面對于“面粉貴過面包”的高企地價如何契合利潤率要求頭痛不已。而房價在所有開發商和購房者相互揣測及保護中一路高歌，珠海8個區域房價過2萬，其中6個區域“破3萬”，更甚者，主城區項目均價水平已破四萬大關，上車盤的門檻再次提高一大截。
除了房價水平變化，在客群結構持續穩定多元化的基礎上，購房者的置業結構也在逐步轉化，尤其多套物業帶來的累積資産增值也在一定程度上促進了大面積高總價單位的集中走量，而千萬級物業的終極自住需求被釋放並承接，于珠海房地産市場而言也是一種質的飛越。
其實，無論是對于高企地價、房價的唏噓，還是受到開發成本和購買力的限制，開發商和購房者之間也許誰也無法准確把握博弈的臨界點，而掀起下一波潮漲潮落的也許既不是開發商也不是購房者，而是樓市發展周期中必然中偶然出現的政策調控。近期南京、廈門、蘇州、武漢、杭州等全國多地重啓限購政策，雖然出台的政策多以漸進式加碼爲主，對樓市的遏制力度並不大，但越來越多城市拉緊調控缰繩可能意味著政策方向的改變，對後期市場産生的影響才是決定四季度“量”變的核心因素。
而對“價”的評估，其實更多取決于開發商的態度，畢竟由于前三季度的熱銷，大部分開發商在前三季度已完成年度目標值，在四度的推量上主導性會更強。因此，對于四季度的發展趨勢，用 “平緩過渡”四個字來概括也許更貼切。 （張金鑫）
中原地産（珠海）
樓市全面開花 四季度量價平穩
今年樓市火爆，前8個月就已完成2016年全年成交面積，大多數開發商已完成年度目標，加上目前在售項目的庫存不多，預計第四季度市場推售熱潮會放緩。目前市場火熱余溫還在，未來市場仍會保持一定活躍度，但過分火爆場景難現，主要供應集中于新增項目上。從今年整體看，到8月份全市住宅成交已約400萬㎡，預測今年全年的成交量很大可能突破500萬㎡，衝600萬㎡。
這個在我司發布的“2016年上半年房地産市場報告”預測中也有提及，目前市場基本按照之前的預測走。而在價格方面，由于此前價格已經連續大幅上漲，未來空間已被提前擠壓一部分。但珠海供應量不大，投資及剛性需求仍有一定衝擊力，第四季度價格預期仍會有小幅上揚。
橫琴市場經過2015一年的“冷靜期”之後也可謂是“守得雲開見月明”。借著今年珠海市場熱度不斷升溫，橫琴逐漸由低迷回暖，住宅新增供應項目較少，市場熱度回升，7月份住宅高峰成交達到450套以上。
土地方面，今年到目前爲止推出9宗商住用地，雖然僅完成2016年商住土地供應計劃的8%，但商住土地出讓金119億元卻是2015年全年商住用地出讓金的2.5倍，今年商住土地出讓金占整體比例63%，遠遠超過2015年全年23%，的比例。如此之高的占比，政府不敢貿然推地，加上珠海住宅用地供應整體節奏較慢，預計第四季度仍會有少量商住用地供應，且主要集中于西區。
房地産穩定發展仍然是主旋律，未來熱點城市政策逐步收緊將成爲政策發展常態。隨著珠海樓價的逐步走高，進入9月份之後樓市已有降溫迹象，從金融政策的方面看，第四季度接近年底，各大銀行信貸額度已超前完成，銀根將會正常收緊。目前已有一些銀行在貸款額度、首付比例上有所收緊，正常的銀根收緊，將降低資金杠杆的效應，從而對投機性購房起到抑制作用。從客戶層面看，較高的房價，使得客戶更加趨于理性，從而拉長置業時間。 （龔慰宗）
紅館國際
成交熱度望保持 價格漲幅或收窄
珠海今年即將過去的前三個季度樓市成交活躍，量、價均錄得大幅上漲，庫存量進一步減少，去化周期不足兩個月。
珠海市商品房預售專網數據顯示，珠海樓市一至八月住宅網簽量41124套，月均網簽量約5140套，而九月份前半個月網簽量已過2500套。據此計算，珠海前三季度成交面積已接近450萬m2，與2015年同期相比，增幅80%以上。
價格方面，據中國指數研究院發布的百城房價數據顯示，珠海八月份住宅均價17922元／m2，環比上漲6.40%，其漲幅全國排名第二。與2015年同期相比，漲幅達34.51%，價格絕對值、環比漲幅、同比漲幅多個指標均位居全國前列。
庫存面積進一步減少，珠海統計局數據顯示至七月底全市商品住宅待售面積81.76萬m2，按照同期約51.5萬m2/月的商品住宅去化速度，去化周期僅需1.6個月。
第四季度樓市有望保持成交熱度，價格漲幅或收窄。七、八月份以來珠海成交金灣、唐家多宗高價地王，全城擔憂未來樓價或更高，吸引市場客戶爭相入市，成爲樓市成交的有力助推器。隨樓市進入傳統十一前後銷售旺季，受地王效應影響，預計客戶將會加速入市腳步，第四季度樓市後市量價走勢看好。
反觀十一前後和四季度推盤情況，據不完全統計，全市九月份共有包括仁恒濱海半島、恒榮城市溪谷、紅樹別院、橫琴紫檀文化中心
橫琴紫檀文化中心3589港币/呎4.26分橫琴大道北側、藝文五道東側、彩虹路南側、藝文三道西側400-176-0760 转 607085、泉福豪亭等20多個項目開盤，十月以後更有碧桂園濠月灣、中大金融中心
中大金融中心4434港币/呎4.13分橫琴金融島汇通三路北側0756-8677777、華發悅府等多個項目推出。
從珠海市（預）銷售網統計得知，八月份以來至九月中旬，已有28張預售證獲批，共有76萬m2新增住宅供應量。在推盤支持和市場慣性下，第四季度樓市有望保持成交熱度。2016年全年新建商品住宅成交量有望達到600萬㎡，爲曆年新高。
從近期開盤項目來看，大部分開發商對于價格漲幅仍較理性，多以貼近市場價格入市以吸引客戶。整體預計四季度價格漲幅或收窄。
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