[摘要] 10月6日，珠海出台了限購、限貸令，市場發生了什麽樣的變化？記者走訪市場了解到，當前很多處于尾盤銷售的項目價格依舊堅挺，有的甚至價格有所上漲。
10月6日，珠海出台了限購、限貸令，市場發生了什麽樣的變化？記者走訪市場了解到，當前很多處于尾盤銷售的項目價格依舊堅挺，有的甚至價格有所上漲。但售樓員都表示存量不大，也不急著賣。而剛需盤由于抓住了當前市場上真實有效的客戶，走貨速度也較快，但已經沒有上半年開盤即售罄的速度。除此之外，即將全新入市的樓盤也面臨著限購導致客戶流失的狀況。不少樓盤定位投資、度假，客戶多屬外地人及投資客，而這正是本次限購首當其衝受到打擊的對象。
尾盤
來訪量下降幅度明顯 自然銷售價格堅挺
本周，記者走訪了珠海多家樓盤。由于正逢工作日及雨天，當天記者只在某個樓盤遇到一批客戶，其余樓盤無一個客戶。但自10月6日限購後，多家樓盤負責人都反應，來訪量下降幅度非常明顯。
記者首先走訪位于航空新城的保利時代項目。售樓員告訴記者，之前項目在5月及9月都是開盤即售罄，但部分客戶由于籌不到款終毀約，因此剩余一些尾盤。當前剩下的量不多，只剩20套左右。
此外，售樓員還透露，9月底開盤時該項目均價爲2.22萬元/㎡，但當前剩余的單位價格都漲了一千元。就在記者疑慮爲什麽限購後價格沒有下降時，售樓員稱：“珠海當前庫存量很低，我們剩余的貨量不大，因此並不急著走貨。”
記者也了解到，截至9月底，珠海樓市待售面積爲163.39萬㎡，這其中住宅待售面積爲81.94萬㎡。
此後，記者又走訪了鬥門的兩家樓盤。某樓盤同樣剩余20套左右的尾盤，價格在1.6-1.8萬元/㎡之間，價格與9月份維持不變。售樓員透露，限購後售樓部人流量確實有明顯下降，且至今未成交一套。“很多人因爲限購失去了購買資格，還有一些則是因爲限貸，導致原先准備好的資金不夠付首付。”
但售樓員也很肯定珠海房價不會下跌。“當前很多開發商都已經提前完成全年的銷售指標，因此第四季度他們已經沒有銷售壓力。”
西區某樓盤負責人也告訴記者，他們樓盤已經超額完成全年任務，因此剩下的單位屬于可賣可不賣的狀況。
全新入市盤
入市或會低價 給予市場信心
唐家灣某全新樓盤參加了報業國慶房車展。當時記者詢問售樓員預計開盤價格，售樓員表示，價格尚未公布，但預計在3萬元/㎡左右。
隨著10月6日限購，該項目受到很大影響。“我們客戶以投資、度假爲主，外地客占很大比重。國慶期間有1000個客戶進行了誠意登記，但現在估計有500個失去了購買資格。”
除此之外，售樓員還透露，此次項目推出約兩百套房源，當前認籌量大概一百出頭。此番記者走訪售樓部再次詢問，開盤價格是否比原先透露的3萬元/㎡要低。售樓員表示，當前價格未公布，自己也不敢報價。“我只能說，到時價格可能會有驚喜。”
四季度，珠海尚有多個全新樓盤要入市。比如，華發旗下有華發綠楊灣、華發依山郡，龍光則有龍光玖龍府。這其中，華發依山郡建面達到26萬㎡，套數爲三千多套。大家地産全案機構董事陳志指出，下半年將要開的這幾個全新樓盤，周圍均沒有足夠的剛需人群，在當前的市場狀況下，必須在量價之間尋找一個平衡點。
“上半年市場很火爆，因此開發商得以在高價的基礎上還實現日光盤。但隨著限購來臨，開發商必須在量價之間尋求平衡。這就看開發商的心態了。”陳志說，“上述樓盤拿地都在9個月之前，因此以低于市場價實現利潤並不難。比如，龍光玖龍府拿地價6730元/㎡，賣到1.8萬元/㎡都有錢賺，而周邊項目價格都2.3萬元/㎡以上。而全新盤在市場低點時多要低價入市，才能給與下一波入市的客戶信心。”
記者也了解到，在2011年限購及2014年信貸收緊的階段，不少大盤都采取了低價走貨的策略。比如，招商花園城二期在2011年入市時起價八千多，雅居樂在2014年5月中山全線65折等等。
剛需盤
仍能走貨但銷售率下降
10月6日至今，珠海僅有萬科城一個項目開盤。該項目在8月份已開過一次盤。由于萬科的品牌效應，加上樓盤定位自住型剛需盤，幾乎是主城區後的剛需盤，因此此前項目開盤都是一掃而空。
在上周末，萬科城推出267套房源，均價約爲2.8萬元/㎡，起價約2.6萬元/㎡。這個價格比8月份的開盤價2.45萬元/㎡漲了數千元。該樓盤的代理公司稱，截至本周一，該項目銷售率已達85%。記者以購房者身份走訪售樓部時，售樓員也詢問記者，能否在當天就下定，因爲隔天看好的樓層就有可能被挑走，算好價格就沒有意義了。
陳志指出，限購令出台後，珠海的成交量大幅度下滑，此時成交的基本是真實的居住需求。能夠大量成交的項目，也多是項目本身比較稀缺，並且周邊有大量真實剛需儲備。
但陳志也指出，萬科城此前開盤都是一掃而空，本次銷售幾天依舊有剩余15%左右的貨量，說明市場確實受到了限購的影響，客戶信心出現下降。此次鎖定目標客戶之後，後續的銷售會有一定的壓力。
客戶反應：
短期投資客抛盤 中長線投資客依舊看好
在保利時代項目，記者遇到王先生一家三口。王先生此前已有豐富的投資經驗，在保利香槟開盤時，王先生就買了一套。今年5月份，保利時代波開盤，王先生也以1.6萬元/㎡的價格入手了一套。當記者詢問到是否擔心限購導致價格下跌時，王先生立即回答，調控這麽多次，價格從來沒有跌過，反而是每次一猶豫，價格就往上漲。
李小姐此前也有投資房産的經驗。在2011年限購以後，她就瞄准了部分迅速降價的項目出手。在她看來，每次調控都會導致一些項目開出低于市場的價格，因此是不錯的撿漏機會。當筆者詢問此番有何行動時，李小姐回答：“逢低買入。”
但與此同時，近期市場上也出現了一些恐慌性的抛盤。部分客戶此前通過關系從開發商拿到允許更名的房源。這些房源規定先交一定數額的定金，並且在限定時間內放出。隨著限購限貸令出台，很多客戶失去了購買資格，還有大量客戶陷入觀望。因此，這些允許更名的房源都很難尋找到下家。
林先生此前在橫琴拿到了三套房，預計出手後能夠賺到20萬的差價，但限購後他急忙尋找熟悉的代理公司幫他出貨。“現在不敢想賺20萬了，能賺幾萬就謝天謝地了。”林先生說。
在記者的朋友圈裏，也有某代理公司工作人員在出售某未開盤的樓盤，且成交條件極爲誘人。“無需更名費，低于樓盤開盤價出售。”
此外，筆者本周在鬥門某樓盤踩盤離開後，門口保安拉住了記者，透露他朋友手上有一套更名房，低于當前樓盤的售價數千元。“他是8000元的時候拿的，現在1.3萬元/㎡出，但售樓部售價要1.6-1.8萬元/㎡。他都賺到5000元/㎡了，所以想在低點趕緊出掉。”保安告訴記者。
記者走訪多家中介也了解到，隨著新政出台，市場上短期投資客抛盤數量增多。
陳志指出，每次調控出台，首先受到影響的便是這些短線投機客，而中長線投資客由于看好市場，手頭也不缺資金，因此不會急于抛盤。而短線投資客抛盤，對于市場也會造成一定衝擊，起碼，市場整體漲價幅度得到有效的遏制。
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