[摘要] 10月末，國內房企陸續公布了第三季度業績報告。數據顯示，首開、恒大、融創、招商、保利、遠洋、雅居樂等品牌房企，前三季度的簽約面積及銷售金額均有大幅增長，年度目標完成率大多超過80%，多家企業已達成全年目標。
10月末，國內房企陸續公布了第三季度業績報告。數據顯示，首開、恒大、融創、招商、保利、遠洋、雅居樂等品牌房企，前三季度的簽約面積及銷售金額均有大幅增長，年度目標完成率大多超過80%，多家企業已達成全年目標。對此，業界普遍認爲，盡管三季報呈現出多數房企盈利實現增長，但隨著熱點城市房地産市場調控升級，在土地成本飙升、盈利能力趨弱背景下，房地産企業未來前景不明。
記者發現，今年前三季度，銷售額突破2000億的房企有三家，分別是銷售金額排名行業的恒大、排名第二的萬科和排名第三的碧桂園。行業洗牌，昔日“一哥”萬科跌至第二名，而去年同期排第三的恒大攀升至榜首，去年同期排名第七的碧桂園拿下第三名。
行業前三排名出現變化
截至目前，滬深兩市（按照申銀萬國行業分類）136家上市房企2016年三季報已經披露完畢。與往年不一樣的是，行業銷售前三排名有了大的變化。恒大超越萬科，排在。前三季度，恒大累計合約銷售金額約達2805.8億元，累計合約銷售面積及銷售均價分別約爲3457.7萬平方米及8115元/平方米。前三季度累計合約銷售金額、面積及均價較2015年同期分別增長117.9%、106.0%及5.8%。
前三季度萬科累計實現銷售面積1992.1萬平方米，銷售金額2629.0億元，同比分別上升38.1%和43.7%。
上市房企中，銷售額排在第三位的是碧桂園。前三季度碧桂園及其附屬公司，連同其合營公司和聯營公司，共實現合同銷售金額約2255.7億元，合同銷售建築面積約2779萬平方米。
綠地控股的經營情況也良好，1~9月，實現合同銷售面積1327.7萬平方米，比去年同期增長4.3%；實現合同銷售金額1733.37億元，比去年同期增長23.0%。
而保利在前三季度累計實現簽約金額 1575.09億元、簽約面積1179.88萬平方米，同比分別增長43.47%和37.58%，簽約金額已超去年全年。
毫無疑問，成本管控好的中海，利潤依舊靠前。中海第三季報顯示，前三季度中海累計完成合約銷售總額達1714.6億港元，已達到于8月份上調全年銷售目標2100億港元的81.6%。
房企調整營銷節奏提升盈利
趕集網有關負責人分析，房企三季度報大的亮點是企業的是盈利能力有所提升，相對去庫存的目標來說，部分房企已開始注重調整營銷節奏，這個時候盈利能力也得到了提高。品牌房企一直具有穩定和較高的市場占有率。
亦有分析人士認爲，大部分以地産爲核心業務的企業有較好的盈利表現，離不開前三季度房地産行業銷售業績上行的幫助，尤其房價上漲帶動營收和盈利水平有所提高。此外，去年以來，上市房企大量發行公司債，融資成本相對較低，有利于節省財務費用。
從綜合看，布局重心在一線及重點二線城市的房企三季度銷售業績普遍較好。北京、上海等一線城市雖然品牌房企雲集、競爭激烈、地價較高，但市場總體需求量大、單價高，區域銷售額對企業業績的貢獻度普遍較大。以近年來持續加大對一線城市及重點二線城市市場布局的新城控股爲例，據統計，該公司三季度營業收入爲118.43億元，同比增長6.42%；淨利潤爲8.83億元，同比增長97%。在二線具有發展潛力的城市，如杭州、青島、天津、南京等也給相關房企帶來了不錯的銷售額。而三、四線城市，盡管地價成本低，但需求量和房價難以有較大幅度增長，對相關房企三季度業績的貢獻率不大。
逾四成房企負債超百億元
再看房企另一個關鍵指標——扣除預收賬款後的資産負債率。近日上交所與深交所發布的針對房地産公司發行公司債分類監管政策中，明確把這個負債率的分界線定爲65%，高于65%就值得關注。
根據Wind資訊統計數據計算，2016年前三季度，136家上市房企的平均負債率爲77.5%。在上述136家上市房企中，有34家資産負債率超過80%紅線，占比達25%。剔除預收賬款項後的資産負債率超過80%的則有18家，占比超過13%。
統計數據顯示，在136家上市房企中，超過百億元負債的房企總計爲62家，其中，萬科、綠地、保利、華夏幸福這5家上市房企負債均超過2000億元，分別爲6123.96億元、5899.70億元、3267.73億元和2002.41億元。
從資産負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。不過，與以往相比，地産企業目前的負債結構有所調整，去年下半年以來的融資環境有所改善，上市房企總體融資成本並不高，不少房企以在國內發行低成本的公司債償還或者提前贖回境外高息債。
一二線城市前9個月土地溢價率高
10月19日，國家統計局發布《2016年1~9月份全國房地産開發投資和銷售情況》。統計顯示，今年1~9月份，全國房地産開發企業土地購置面積14917萬平方米，同比下降6.1%，降幅比1~8月份收窄2.4%；土地成交價款5569億元，增長13.3%，增速比1~8月份提高5.4%。
據記者不完全統計，今年前9個月，碧桂園、恒大、融創、綠地、萬科、保利、融信中國、信達等房企拿地金額已超過4000億元。其中，融創高歌猛進，單家房企拿地金額將近700億元，其9月在東莞黃江拿下的一宗地塊溢價率高達689%。
而在城市布局方面，房企拿地重點在于一二線城市。日前，中原地産針對今年前9個月40個大中城市（一線城市爲京滬廣深，二線城市爲其他的省會等發達城市36個）土地市場的監測數據顯示，一線城市2016年住宅土地樓面價同比上漲72.2%，二線城市漲幅更是達到了86.7%；一線城市住宅土地平均溢價率達到94.6%，二線城市達到了65.23%。
由于房價上漲、土地市場高溫不退，第三季度末，全國多地出台史上嚴厲樓市調控政策。中國樓市開始步入深度調整期。58同城負責人告訴記者，從10月份樓市各項數據來看，各地樓市交易量已開始出現明顯減少。隨著房地産調控基調由“因城施策”升級到“一城一策”，一旦信貸政策收緊，之前拿了高價地塊的房企風險將加大。
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樓市四季度增速或回落
從10月樓市數據來看，成交量下降，購房者觀望情緒變濃。專家認爲，房地産銷售增速或在四季度回落。11月1日，中國指數研究院發布《2016年10月中國房地産政策跟蹤報告》，報告顯示，10月各線代表城市成交量回落。一線及二三線代表城市周均成交量同比環比均下降。具體來看，一線城市中，北京降幅較爲明顯；二三線代表城市中，南京、蘇州、廈門、東莞、福州等城市成交量降幅顯著。從房價環比漲跌幅度看，15個一線和部分熱點二線城市房價過快上漲的勢頭得到明顯遏制，房價走勢趨穩。其中，深圳和成都10月上半月新建商品住宅價格環比出現下降，降幅分別爲0.3%和0.1%；其他城市10月上半月新建商品住宅價格環比漲幅均明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個百分點之間。
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