[摘要] 記者日前從市發改局官網獲悉，在新出爐的中山第四批市鎮（區）共建服務業集聚區名單中，坦洲鎮創新科技和時尚商務服務業集聚區等7 個現代服務業集聚區入選，當中就包括了萬達商業廣場。
自2011 年與中山簽署合作意向以來，有關國內商業地産龍頭萬達廣場在中山的選址一直衆說紛纭。記者日前從市發改局官網獲悉，在新出爐的中山第四批市鎮（區）共建服務業集聚區名單中，坦洲鎮創新科技和時尚商務服務業集聚區等7 個現代服務業集聚區入選，當中就包括了萬達商業廣場。在曆經5年的等待後，萬達落戶中山終于迎來了“官宣”。
曆經5年，萬達終于落戶中山
記者了解到，早在2011年，萬達集團就曾與中山 簽訂了投資總額爲100億元的商業廣場建設項目。而根據該計劃，萬達商業廣場將落戶中山市石岐區南下市場以及城軌北站 。而正是從2011年起，每年中山市場都會引發業界、媒體對于“萬達是否即將進駐”的關注與討論。
而就在今年5月份，有關萬達廣場落戶中山的消息再次傳起，而此次的主角卻出乎意料地變成了與珠海鄰近的坦洲鎮。在本月上旬市發改局公布的全市新增7個市鎮共建服務業集聚區中，共建項目工程投資額大的是坦洲鎮創新科技和時尚商務服務業集聚區。該集聚區規劃面積近5000畝，其中與市共建項目工程有3個，分別是中山萬達商業廣場、中山華信雙創産業園、優越家園商業 ，3個項目占地347.6畝，總投資額達65.4億元。目前，優越家園商業 項目已經動工，其余兩個項目正在進行前期工作。
其中，公開數據顯示，本次由萬達集團建設的“中山萬達商業廣場”總投資18億元，項目占地76畝，將建成包括 大型購物 、五星級酒店、甲級寫字樓、商業步行街等內容的大型 商業綜合體。至于該項目的具體開發業態，目前還未有進一步的官方消息。
城區商業地産開發相對飽和開發商轉戰鎮區
記者在早前的采訪中了解到，萬達商業在進軍一個區域時，一般會首先考慮三個先決條件：一是當地GDP水平達到1000億元以上；二是當地社會消費品零售達到500億以上；三是項目周邊5公裏範圍內人口規模在20萬至30萬。從這三個條件來看，前兩個條件中山在5年前已經達標；而區域人口這個條件上，截至2012年末,坦洲官方公布的常住人口爲22.1萬。經過這幾年人口的增加以及珠海人到中山購房的情況來看，有業內人士估計坦洲、珠海交界區域目前常住人口至少已經超過30萬人。
中山中原地産方面分析認爲，萬達商業開發向來對選地要求 嚴格，當中包括潛在人口，地塊交通位置、所在區域市政配套、商業發展前景等。坦洲能夠在中山衆多鎮區之中脫穎而出，萬達方面早前肯定是做了充分的市場調研以及觀察。
“據我所知，2003年後，萬達更多選擇在 或新區的 落戶。這主要由于第三代産品是大體量城市綜合體，需要的用地面積很大，在老城區的 難以覓得這種條件的地塊，而志在擴建 或者新區的地方 ，往往會有意引進萬達廣場等這樣的城市綜合體。”曾在中山城區、坦洲某大型房企工作多年的業內人士李洪（按受訪者要求化名）向記者表示，在目前中山城區商業地産開發相對飽和的情況下，坦洲 珠海、澳門，其區域客流量及消費水平不會比主城區低。
以核心商圈建設提升人居水平
記者留意到，除了備受關注的萬達廣場外，本次坦洲服務業集聚區還將有中山優越城百貨建設的優越家園商業 。該項目總投資7.4億元，占地面積33畝，將建成集超市百貨、餐飲、休閑娛樂爲一體的大型商業綜合體。
另外，由廣東海倫堡地産集團建設的中山華信雙創産業園，項目總投資達40億元，占地面積238.6畝，將建成63萬平方米集互聯網+、物聯網、雲計算、新會展等新經濟、新業態爲主題的創新型創意産業園。
過去多年來，坦洲商業地産的發展主要以傳統百貨零售爲主，服務區域主要以本地戶籍人口爲主。正是因爲相對欠發達的服務業，讓坦洲在珠海人眼中有著“睡城”的稱號。然而，今年坦洲“十三五”規劃提出，將堅持以重點片區建設爲切入點和主抓手，打造一個工業升級平台、一個城市商貿新區、一個 城市商業綜合體和兩個創意産業園。其中，核心商圈的建設將成爲坦洲服務業乃至城鎮化升級的重要推手。
根據坦洲鎮方面的官方規劃，未來幾年坦洲將重點升級兩個片區。首先，以坦洲鎮南坦路第二工業區土地空間升級爲契機，推進永一村廠房、永二村舊工業區、坦洲村社區舊村居、舊 城區等“三舊”改造項目，打造一個輻射坦洲鎮的綜合商業服務 ，推進坦洲城 向東擴展。在毗鄰珠海的地區，以萬達商業廣場爲核心，打造 住宅區，帶動周圍連片的城市更新發展，綜合提升城市環境。此外，坦洲還將加快建設皇爵酒店（二期）、合勝商業酒店、七村新農村建設商業住宅、十四村國際品牌星級標准酒店（籌建），積極推動永一村商業一條街項目、同勝社區商業步行街和同勝社區商業大廈建設，大力提升 城區商業氛圍。
“雖然坦洲臨街社區商業開發越發成型，但相比起其快速增長的‘雙城’模式生活人口，目前商業體相對缺乏也是不爭的事實。而居住人口增多是區域城市化的重要基礎，未來坦洲的城市定位、發展前景和地段優勢正是吸引萬達落子的地方。”李洪認爲，現階段來看，中山與東莞一樣是組團式的城市格局，城鄉一體化程度較高，而且距離周邊城市較近，這個距離正好是城市群輻射的邊緣距離。而坦洲萬達廣場正好解決了輻射邊緣化的問題，同時能滿足當地及周邊老百姓的消費需求。而中珠同城的日益推進，正是萬達看到的潛在商機。
中珠“候鳥族”充滿期待
說起萬達進駐坦洲，幾年前已經在坦洲坦神北路某大型樓盤置業的珠海媒體人黃佳可謂充滿了期待。“現在坦洲新區一帶 綜合體也就只有皇爵廣場比較像樣，平常真要休閑娛樂的話，大家還是主要跑到珠海甚至澳門。萬達廣場如果建成的話，那麽坦洲不僅將迎來重量級的商業地標，而且也讓坦洲常住居民的日常消費娛樂有了更好的去處。”黃佳認爲，如今珠海工作、坦洲居住已經成爲新一代珠海人的生活方式。隨著坦洲城市化建設的升級，中珠“候鳥族”們的生活水平也能逐漸向珠海城區靠攏。
“除了商業以外，我覺得交通也是 重要的一環，甚至可以說決定了未來坦洲商業的輻射範圍。”作爲三鄉、坦洲一帶老牌開發商，世光創建的副總經理王近遠認爲，盡快打通坦洲、珠海兩地 斷頭路是兩地融合發展的需要，建設更多的通道能方便兩地人員往來，對于中山、珠海經濟發展是有利的。
對此，早前坦洲鎮“十三五”規劃綱要提出將以港珠澳大橋、翠亨新區、珠海橫琴新區等重大戰略性項目建設爲契機，加強與中山港、廣珠城軌、珠海機場等重大站場的交通銜接。在斷頭路方面，目前中山珠海之間共有13條“斷頭路”，其中3條已建成通車，如坦洲鎮潭隆南路與珠海造貝工人新村路銜接工程成爲了中山與珠海市區之間打通的首條斷頭路。根據早前兩市簽訂的官方合作框架，未來幾年兩市將爭取把其余多條“斷頭路”逐一打通。
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