[摘要] 在珠海，大量外地資本湧入本地樓市。據當地住建部門數據，今年1至9月，全市一手房市場成交量中，珠海本市居民購買占比41.8％，珠海以外的國內其他地區居民占57.8％，國外買家占0.33％。
在一段時間內，樓市幾成“股市”。多地上演的企業和個人“炒房”熱潮背後，不乏投資投機者的身影。
在珠海，大量外地資本湧入本地樓市。據當地住建部門數據，今年1至9月，全市一手房市場成交量中，珠海本市居民購買占比41.8％，珠海以外的國內其他地區居民占57.8％，國外買家占0.33％。
一家知名房地産企業副總裁說，今年開始，他們去競拍土地，發現競爭對手裏有了基金公司。“這說明不少金融機構的資金都在往房地産市場投。”這位副總裁說。
“如果這海量投資投機的錢投到糧食，我們就要吃不起飯，如果投向服裝，我們就要裸奔。”珠海房協秘書長梁遠新表示，對于吸附在磚頭上的泡沫，地方政府要加大防範風險，避免陷入房地産泡沫。
紅色警報
“買房杠杆高，買地杠杆更高”
如果說供需不平衡是導致熱點城市房價上漲的客觀原因，那麽巨額資金湧入樓市則與這輪房價迅猛上漲直接相關。
“居民加杠杆購房和企業加杠杆購地是當前房地産市場過熱的主要原因。”中國房地産業協會原副會長朱中一說，房地産業是資金密集型行業，去年以來一二線城市地價房價輪動上漲，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關系。
從買房端看，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。
據央行統計，今年9月末個人購房貸款余額爲17.93萬億元，同比增長33.4％，顯示居民購房貸款增速之快。
相比“買房端”的高杠杆，更需警惕的是“買地端”的高杠杆。
今年8月，剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價139％、110.1億元的總價拍下上海靜安區一宗3.1萬平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創造的驚人樓面價，還有這家企業的“膽量”。根據其中期業績報告，融信今年上半年的合同銷售額爲132億元。
房企凶猛拿地，巨額資金從哪裏來？
“買房子起碼還交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機構融資。”一名長期研究房地産行業的專家說。
記者從一些金融機構了解到，按規定，房企拍地應該拿自有資金。但近年融資普遍，房企配資一般都在三七開，房企自有出資占三成，配資占七成。現在一些房企連自有出資部分也從金融機構解決，房企引入銀行、債券、理財産品、信托計劃、資管計劃、保險等資金來拍地，已成爲業內潛規則。
如此配資導致房企負債規模不斷上升，盈利狀況下降。據統計顯示，今年前三季度滬深兩市132家房地産企業合計營業收入爲8780.5億元，而淨利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8％。而今年上半年，130家房企的淨利潤率還在8.15％，即便成交慘淡的2015年前三季度利潤率也有10.1％。
值得注意的是，一些地方和部門已開始既調控“面包”，也監督“面粉”。在近期調控中，上海等地已出台明確政策：繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等。不少房企已開始調整項目上市節奏，拿地趨于謹慎。
金色誘惑
割舍不下的“地王”盛宴
各路資本湧入樓市，土地是圍獵的對象。2016年多地上演“地王盛宴”，成爲本輪房價上漲的風向標。
“地王”的出現，無形中給周邊項目帶來“坐地起價”的即期信號，更導致未來漲價預期。在輿論炒作下引發民衆恐慌，造成開發商待價而沽，捂盤惜售，房價上漲勢不可擋。
財政部數據顯示，今年前10個月，國有土地使用權出讓收入2.65萬億元，同比增長15.2％，而去年同期降幅超過25％。國土資源部門的數據則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8％。這種“價增量減”，意味著地賣得少了，成交價卻更高，凸顯地價漲幅之快。
值得警惕的是，今年一些熱點城市地價高漲，加大未來市場風險隱患。對于地價快速上漲，一名房企負責人直言，如果說房價是一日千裏，地價則是一日萬裏，開發商入市要謹慎小心。
“買地的價格越來越高，擺在開發商面前就只有一條路——房價除了上漲別無選擇。”中國社科院經濟研究所副所長張平說，這一現象暴露出當前土地市場非常嚴重的壟斷性。
業內人士認爲，周而複始上演的“地王盛宴”背後，一些地方政府扮演的角色引人關注。
華融證券首席經濟學家伍戈說，一些地方政府既是土地市場的供給者，又是房價的終調控者；既是抑制房價泡沫的“刹車”，又是推動房地産市場發展的“油門”。近期高漲的土地出讓金及一些地方政府的“饑渴式供地”模式凸顯出對土地財政的依賴。
幕後黑手
投資投機下的虛火
在一段時間內，樓市幾成“股市”。多地上演的企業和個人“炒房”熱潮背後，不乏投資投機者的身影。
記者近日從珠海市住房和城鄉規劃建設局獲知一個案例：珠海一家生意不景氣的貿易公司買了80多套房子，近期正陸續出手。
同樣在珠海，大量外地資本湧入本地樓市。據當地住建部門數據，今年1至9月，全市一手房市場成交量中，珠海本市居民購買占比41.8％，珠海以外的國內其他地區居民占57.8％，國外買家占0.33％。
一家知名房地産企業副總裁說，今年開始，他們去競拍土地，發現競爭對手裏有了基金公司。“這說明不少金融機構的資金都在往房地産市場投。”這位副總裁說。
有觀察樓市的人士指出，新三板上市公司中有幾十家企業主要業務是炒房。“不少新三板上市公司融來的資金，直接或間接進入了房地産市場。”清華大學房地産研究所所長劉洪玉說。
據相關統計，今年年初至9月底，滬深兩市共披露近60宗上市公司花費超千萬元購買土地和房産的計劃或方案，總金額達到93億元。此外，截至上半年A股有1305家上市公司投資性房地産資産淨額合計5951億元。一些公司通過出售投資性房地産達到降低虧損甚至是“保殼”的目的。
泡沫的可怕，不止于泡沫本身，更在于扭曲的價值對其他行業産生的“虹吸效應”。
“如果這海量投資投機的錢投到糧食，我們就要吃不起飯，如果投向服裝，我們就要裸奔。”珠海房協秘書長梁遠新表示，對于吸附在磚頭上的泡沫，地方政府要加大防範風險，避免陷入房地産泡沫。
灰色地帶
造假炒作推高房價預期
虛假宣傳，查！捂盤惜售，查！營銷不規範，查！
10月，深圳開啓爲期三個月房地産行業專項整治執法行動，發現不少樓盤項目存在虛假宣傳、捂盤惜售，發現互聯網金融公司涉嫌經營“首付貸”業務；上海依法查處8家違規房企、7家中介；廣州四部門聯合出擊規範房地産市場秩序，發布“日光盤”“地王”等消息的行爲將被重罰；武漢有102家房企因違規被列入“誠信黑榜”……
記者跟隨深圳專項執法行動，來到“前海東岸”樓盤發現，該樓盤今年7月開盤當天實際成交140套，約占910套可售總房源的15.4％，卻對外宣稱開盤當天“主推戶型兩小時勁銷90％”。
發布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言、未取得預售許可證銷售商品房、變相收取定金預訂款、捂盤惜售、暗中加價收費、捆綁搭售、“一房多賣”……這些各地曝出的不正當經營行爲，好像毒瘤侵入樓市肌體，成爲灰色地帶，誤導市場出現非理性行爲推高房價。
除了不合理的市場行爲，一些機構和網絡輿論的借勢炒作也放大熱點城市房價上漲的預期，爲房價上漲推波助瀾。
針對各種不合理開發和違法違規經營行爲，近期住建部接連打出重拳，在通報濟南、杭州等地違法違規項目、曝光45個房地産企業和中介機構的基礎上，召集國內近千家一級資質房地産企業開會亮出強硬治理的狠招。
房地産的未來健康發展，離不開良好的市場秩序。
各方觀點
調控之後樓市會走向何方？
房地産市場進入衰退期了嗎？
房地産市場進入衰退期了嗎？房地産投資需求峰值是否已過？處于多方利益博弈下的房地産業，未來走勢牽動各方神經。
中國發展研究基金會副理事長劉世錦認爲，房地産投資曆史需求峰值已過，這是一個大的判斷，是一個大的格局。
劉世錦說，城鎮居民住宅構成房地産投資70％，其曆史需求峰值是1200萬到1300萬住戶，2014年已經達到峰值，之後房地産投資總量上就是持平，然後逐步回落。預計在今後不久時間內就會回到正常的狀態。
不少業界和專家認爲，“屯地生金”的暴利“黃金時代”已經過去，但依然處于大周期向前的“白銀時代”。
萬科集團副總裁劉肖說，中國城鎮化在繼續，收入水平在提高，消費在升級，過去驅動我國房地産市場發展的核心驅動因素沒有消失，我國房地産市場進入以理性增長爲特點的“白銀”時代，仍有發展潛力。
融創東南區域公司副總邵佳認爲，中國樓市存在大周期和小周期，整個大周期是向前的，目前只是處于投資過熱的一個小周期。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說，基于房地産周期的經驗和未來趨勢的判斷，本世紀以來中國房地産存在2至3年的周期。2016年下半年到2017年上半年，房地産市場可能迎來一個短期的調整期，政府行政調控和制度變革的力度決定調整的幅度和時間提前還是延長。
未來發展空間還有多大？
愛恨交織房地産。一方面，房地産行業對經濟增長可形成重要支撐，另一方面，過度投機引發泡沫，扭曲資源配置，損害實業和創新，爲長期經濟發展埋下隱患。
對于房價過度上漲的危害，業界持普遍一致看法：如果暴漲就有可能暴跌，就可能會引發系統性金融風險。此外，各路資金大量流向房地産，也會導致實體經濟投資越來越少，並對社會風氣帶來不良影響。
長遠看，中國經濟轉型升級背景下，房地産市場發展空間有多大？
在控制好投資和投機需求的前提下，房地産業發展空間的決定性因素是實際需求。當前，我國住房消費正從“有房住”向“住好房”轉變，未來的有效需求將取決于更完善的住房配套、更優質的公共服務、更綠色健康的品質和環境。
“城市裏改善性需求生生不息，人們對好房子的追求會經曆一個相當長的過程。”杭州透明售房研究院院長方張接說。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
